第一節(jié) 現(xiàn)狀及特點
一、發(fā)展歷史悠久，中介事業(yè)發(fā)達(dá)
國外的房地產(chǎn)中介已發(fā)展了近百年的歷史，不論買賣存量還是增量房地產(chǎn)幾乎都是通過中介進(jìn)行交易，所有買房信息都通過經(jīng)紀(jì)人協(xié)會傳送。如果開發(fā)商自已不是經(jīng)紀(jì)人，還要委托經(jīng)紀(jì)人中介機(jī)構(gòu)來辦理，而自己專心致志開發(fā)生產(chǎn)。對于房地產(chǎn)預(yù)售，則必須通過經(jīng)紀(jì)人辦理，買房只付不超過房價1％的定金，房子建好后，如果買方不滿意，可以退房。在美國，房地產(chǎn)交易有85％是通過中介服務(wù)交易而成，可見其民眾對房地產(chǎn)中介業(yè)的信任，究其原因，主要是他們有一套獨具特色的房地產(chǎn)中介管理制度和運作手段。
二、法規(guī)健全， 行業(yè) 運行規(guī)范
如美國自1917年就相繼頒布了《州執(zhí)照法》、《一般代理法規(guī)》、《契約法規(guī)》、《專業(yè)理論法則》，其中房地產(chǎn)《執(zhí)業(yè)法》最嚴(yán)，作用最大。美國的房地產(chǎn)執(zhí)照法規(guī)定了經(jīng)紀(jì)人取得執(zhí)照的條件、資格、標(biāo)準(zhǔn)等，并由州房地產(chǎn)委員會作為執(zhí)行該法的機(jī)構(gòu)，核發(fā)、拒發(fā)、扣留、吊銷執(zhí)照，出現(xiàn)糾紛視情節(jié)可進(jìn)行訴訟。這些法規(guī)是美國房地產(chǎn)中介業(yè)長期健康發(fā)展的基礎(chǔ)，是規(guī)范中介行為、保護(hù)各方權(quán)益的保證。
三、 行業(yè) 個人資格準(zhǔn)入嚴(yán)格，機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入市場化
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度規(guī)定了兩類資歷不同的專業(yè)人員，一類是銷售員，另一類是經(jīng)紀(jì)人，他們必須通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照考試，方可取得執(zhí)照開業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人取得執(zhí)照的條件是：（1）銷售員：年滿18歲的自然人，修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后，在會計、商業(yè)、公證、專業(yè)法律、產(chǎn)業(yè)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)貸款、辦公室行政管理、房地產(chǎn)實務(wù)等10門課中任選6門，18個月內(nèi)學(xué)完，并達(dá)到2門合格者，才能取得銷售員執(zhí)照。（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人：年滿18歲的自然人或法人，大學(xué)學(xué)歷，2年實務(wù)，修完房地產(chǎn)實務(wù)，法律規(guī)章、財務(wù)、估價、會計共5門必修課，并在商業(yè)、法律、管理、公證等課程中再選3門，通過考試。一般能通過考試的人大約只有20％。為保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，每年還要參加考試，接受再教育。執(zhí)照每4年須申請重新?lián)Q發(fā)，要求申請者同時應(yīng)提出證據(jù)證明執(zhí)照持有人業(yè)已完成45小時有關(guān)不動產(chǎn)的最新教育原理課程、討論或會議。
美國房地產(chǎn)估價員的專業(yè)資格也有資歷不同的兩種，一是高級住宅估價師，一是估價學(xué)會會員，后者較前者資質(zhì)深。此外，日本、芬蘭、比利時等其他各國和臺灣、香港都有相應(yīng)個人資格準(zhǔn)入制度。如日本具有估價資格的是不動產(chǎn)鑒定士，英國為英國皇家特許測量師，香港為產(chǎn)業(yè)測量師，德國為地產(chǎn)估價員。
中介機(jī)構(gòu)組織形式通常是事務(wù)所合伙制，自由進(jìn)入市場，自己創(chuàng)造質(zhì)量、信譽和品牌，誰占領(lǐng)市場誰生存，優(yōu)勝劣汰。
四、中介企業(yè)發(fā)展注重連鎖經(jīng)營和品牌效應(yīng)
日本、臺灣的房地產(chǎn)中介的組織方式都不是獨立經(jīng)營，主要3種形式是；直營連鎖經(jīng)營、加盟連鎖經(jīng)營和加盟直營混合式。
五、利用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，充分采集信息資源
源于美國的MLS——“多重上市服務(wù)”系統(tǒng)風(fēng)行于歐美國家，而美國各大州之間都成立有MLS協(xié)會。它是一種互聯(lián)網(wǎng)上的房源數(shù)據(jù)庫解決方案，提供經(jīng)紀(jì)人專業(yè)管理運營工具及社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，含義是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)房屋銷售及行銷的信息共享。在幾個國家或一個國家不同區(qū)域的房產(chǎn)中介可利用MLS這樣一套專業(yè)軟件以及Web形式進(jìn)行房屋銷售與房源信息的交流，并通過互聯(lián)網(wǎng)直接管理MLS系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫。
六、國外大型中介機(jī)構(gòu)搶灘中國
由于普遍看好中國市場，特別是中國加入WTO，將是未來10年世界上最大的房地產(chǎn)市場之一，許多國外中介公司意欲進(jìn)駐中國。全球規(guī)模最大的特許經(jīng)營房地產(chǎn)中介體系——美國“21世紀(jì)不動產(chǎn)”已在中國內(nèi)地全面啟動，繼去年10月在北京設(shè)立總部之后，短短幾個月內(nèi)，觸角已延伸到中國許多省市地區(qū)，所到之處反響強烈。在“每家加盟店都獨立擁有和運營”的原則下，“21世紀(jì)不動產(chǎn)”為各個合作商提供先進(jìn)的經(jīng)營系統(tǒng)以及專業(yè)的幫助和輔導(dǎo)，充當(dāng)其房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的長期顧問。它的合作商可以利用其強大的品牌，吸引國際、國內(nèi)的更多客戶，通過互聯(lián)網(wǎng)共享系統(tǒng)內(nèi)豐富的信息資源，以及靠體系的規(guī)模效應(yīng)降低自身運營成本。
第二節(jié) 主要國家及地區(qū)概要
一、美國
在美國房地產(chǎn)中介業(yè)是相當(dāng)發(fā)達(dá)的，從 行業(yè) 管理上看，全國及地方都有一些以提高會員的業(yè)務(wù)能力和保護(hù)公共利益為宗旨的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會。其中，成立于1947年的“全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會”是最大的房地產(chǎn) 行業(yè) 公會，共有會員近70萬人，該協(xié)會會員中有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、推銷員、管理人員和估價人員等，從而可以為客戶提供全面、熱情、周到的服務(wù)。然而我國的市場管理并不完善，相關(guān)管理部門職責(zé)不清，配合不力，削弱了管理力度。按照規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展業(yè)務(wù)，要受房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門兩個管理部門的雙重管理。但是作為 行業(yè) 管理和營業(yè)管理的兩個部門存在職能交叉的問題，而且由于各自執(zhí)法依據(jù)不同，經(jīng)常導(dǎo)致職責(zé)劃分不清、配合不力。
據(jù)保守估計，美國大約有100萬人從事房地產(chǎn)中介這一職業(yè)，其中高學(xué)歷、高素質(zhì)的人員占了很大比重。在美國對房地產(chǎn)銷售人員執(zhí)照的核發(fā)有嚴(yán)格規(guī)定。銷售員考試必須修完房地產(chǎn)原理，考試合格后，在會計、商業(yè)、公證、專業(yè)法律、產(chǎn)業(yè)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)貸款、辦公室行政管理、房地產(chǎn)實務(wù)等10門課中任選6門，在18個月內(nèi)學(xué)完，并考試達(dá)到2門合格者，才能取得銷售員執(zhí)照；而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則要修完房地產(chǎn)實務(wù)，法律規(guī)章、財務(wù)、估價、會計共5門必修課，并在商業(yè)、法律、管理、公證等課程中再選3門，才能取得經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照，一般能通過考試的人大約只有20％。為保證專業(yè)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員每年還必須參加考試接受再教育，執(zhí)照每4年申請重新?lián)Q發(fā)。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，美國已經(jīng)形成一套完整的從學(xué)院培養(yǎng)到在職教育的房地產(chǎn)中介人才培養(yǎng)機(jī)制。
早期，美國房地產(chǎn)市場交易主要由律師和公證人為買賣雙方作見證，并處理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移事宜，后來由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的出現(xiàn)，他們不僅作為中介，還代為買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等法律問題，從而在房地產(chǎn)市場交易中發(fā)揮不可替代的作用。目前，美國房地產(chǎn)交易過程已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范，具有一整套完整的流程。一宗交易中的參與者各自負(fù)有的責(zé)任劃分得相當(dāng)明確。
在美國，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有嚴(yán)格細(xì)致的法律規(guī)定，這些法律包括代理法、契約法規(guī)。各州的執(zhí)照法、各州的相關(guān)法律、聯(lián)邦法及專業(yè)倫理法則等。其中，以房地產(chǎn)執(zhí)照法為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行為最嚴(yán)密的法規(guī)。對于何種情形下經(jīng)紀(jì)人必須持照都有詳細(xì)規(guī)定。而且，雖然美國各州關(guān)于發(fā)放執(zhí)照的條件不盡相同，但一般要求符合條件的申請者修習(xí)并考試通過相關(guān)課程。美國還要求每位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人均須有固定的營業(yè)場所，并要求開立特別信用帳戶（TrustAccount）以存放房主及客戶的資金，避免私帳混入。此外。還要將所有登陸個案、成交記錄等文件資料保留一定時期，以備查。
二、中國香港
1、香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的現(xiàn)狀及特點
香港房地產(chǎn)業(yè)是整個國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在國民生產(chǎn)總值中占較大比重，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也非常興旺。與政府、金融機(jī)構(gòu)以及法律界關(guān)系密切，香港目前從事房地產(chǎn)代理活動的有2萬多人，在香港320萬就業(yè)人口中所占比例較高，雖然香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的傭金只有1％，在世界上排在最后，但由于香港房地產(chǎn)交易活躍、成交量大，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的總體收入并不低。過去，香港房地產(chǎn)代理人的業(yè)務(wù)主要是二手樓盤的促銷，近些年來房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)人加大合作力度，雙方聯(lián)手進(jìn)行新開發(fā)樓盤的銷售。隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)展，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已涉及物業(yè)策劃、房地產(chǎn)營銷、出租出售、估價管理等各個方面。由于香港人多地少，寸土寸金，商業(yè)活動極其發(fā)達(dá)，其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也具有較強的彈性和適應(yīng)性，經(jīng)營手法靈活多樣。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，積累了豐富的經(jīng)驗，培養(yǎng)了大批專業(yè)人才。
2、香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)基本制度建設(shè)情況
雖然香港的房地產(chǎn)代理業(yè)發(fā)展較早，但與房地產(chǎn)代理業(yè)相關(guān)的法規(guī)正式形成卻是90年代以后的事?？傮w來說香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的基本制度有：執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓(xùn)練制度、傭金制度、糾紛處理制度以及信譽和風(fēng)險賠償制度4個方面的內(nèi)容。執(zhí)業(yè)資質(zhì)與教育訓(xùn)練制度規(guī)定：房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)和個人必須具備一定專業(yè)知識和工作經(jīng)驗，才可申請執(zhí)業(yè)牌照，經(jīng)政府審查批準(zhǔn)才能獲得牌照從事該 行業(yè) ；政府還推出資格考試制度，自1999年開始每年進(jìn)行3次考試，考試合格者方取得從事該 行業(yè) 的資格；傭金制度方面規(guī)定代理人和買賣雙方應(yīng)在交易前商定傭金數(shù)額并形成書面記錄；另外政府規(guī)定由監(jiān)管局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理在房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的糾紛，情節(jié)嚴(yán)重的糾紛還可以訴諸于法律；信譽和風(fēng)險賠償制度使得房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)和個人在從業(yè)時認(rèn)真履行合同規(guī)定條款，保證了買賣雙方的權(quán)益，另外風(fēng)險賠償制度可幫助任何一方在對方未履行合同、造成損失時，通過法律程序進(jìn)行索賠并獲得相應(yīng)的賠償。
3、香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 管理狀況
香港的房地產(chǎn)代理 行業(yè) 的管理主體是地產(chǎn)監(jiān)管局，是香港專門管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的政府機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)頒發(fā)牌照和行政管理工作，其使命是提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的服務(wù)水平，加強對消費者權(quán)益的保護(hù)，并鼓勵公開、公正、誠實的房地產(chǎn)交易。地產(chǎn)監(jiān)管局管理的主要內(nèi)容與方式，包括設(shè)定代理機(jī)構(gòu)和代理人，從事代理活動的基本資質(zhì)，設(shè)立監(jiān)察機(jī)構(gòu)對地產(chǎn)代理活動進(jìn)行監(jiān)督，調(diào)解代理人和委托人之間的糾紛，對違規(guī)行為進(jìn)行處罰等。除地產(chǎn)監(jiān)管局之外，香港還有5個地產(chǎn)代理商會，但其約束力相對較松，主要是提供了一個同業(yè)交流的平臺。
4、香港房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的類型及業(yè)務(wù)運作方式
香港的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從組織形式上分為，隸屬于開發(fā)商和獨立于開發(fā)商兩種代理機(jī)構(gòu)，從業(yè)務(wù)類型，分為以從事房地產(chǎn)投資決策服務(wù)為重點的顧問型專業(yè)代理，以租售代理為重點的實業(yè)型中介代理，以及全面發(fā)展的綜合型代理和管理型中介代理4類。其代理業(yè)務(wù)運作程序大體可分為，接受委托、尋找買主、洽談、律師審查、簽訂和約、成交和注冊等7個步驟。
三、中國臺灣
房屋中介的功能主要是以專業(yè)知識服務(wù)買賣雙方，促進(jìn)房屋買賣的資訊流通，自1984年臺灣開放房屋中介公司登記以來，房屋中介公司如雨后春筍般迅速發(fā)展，但因立法滯后，造成不少糾紛?，F(xiàn)在還待《房屋中介管理條例》通過實施。
目前臺灣有7300多家公司，從業(yè)人員超過10萬人。
1、經(jīng)紀(jì)范圍
舊屋中介，新房代銷、預(yù)售、租賃、海外不動產(chǎn)均為中介范圍，依據(jù)臺灣公司行號營業(yè)項目標(biāo)準(zhǔn)分類草案的分類所下的定義為：凡從事不動產(chǎn)買賣、租賃、經(jīng)紀(jì)等 行業(yè) 均屬之。
2、歷史沿革
中介業(yè)的沿革經(jīng)歷了6次重要改革，每一次都有些新的變化，逐步的邁向現(xiàn)代化。1970年以前是傳統(tǒng)時期，無組織、個人銷售成屋，偏重代客戶介紹而已，成交就收一個紅包。1970—1985年為零星戶時期，當(dāng)時預(yù)售多，賣完一幢樓宇，剩下幾戶是零零星星的散布在各地面得名，此時期以暗賣，賺差價為報酬，以巨東建設(shè)公司為代表，強調(diào)人力的推銷，以樓面式經(jīng)營，并以責(zé)任中心制來要求業(yè)績，員工領(lǐng)的是低薪低獎。到了1985年是中介公司時期。太平洋房屋引進(jìn)三并的中介制度因而引發(fā)了全臺灣的第一次革新，整個房屋中介業(yè)在短期內(nèi)就化暗為明，進(jìn)入現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變，此時期樓面式、店面式的方式并存，以公司直營為主，1975年有了第一家加盟公司佳商不動產(chǎn)公司的成立，這個階段的收費方式是差價和傭金并存。1991年第二波革新，進(jìn)入全面的新時期，中介業(yè)經(jīng)營范圍全面化，不論成屋—預(yù)售、商業(yè)—商中、國內(nèi)—海外、租賃一管理等皆納入項目嘗試，此階段是加盟模式壯大發(fā)展期。僑福、力霸、ERA皆有所獲。市場上逐漸形成直營與加盟兩大模式。此時期絕大多數(shù)以店面式經(jīng)營，樓面式經(jīng)營急速減少。1993中為薪獎改變時期，因為自1990年開始，市場不景氣，造成部分公司嚴(yán)重虧損，不是縮小編制，就是減少據(jù)點，巨東建設(shè)自1993年初調(diào)整部分員工薪資，取消底薪制度，改用高獎金制度，開發(fā)經(jīng)紀(jì)人固定給服務(wù)費的40％獎金，銷售經(jīng)紀(jì)人給20％的獎金，這業(yè)界很勇敢的嘗試。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是不給底薪的，歐洲國家皆如此，事實上在保險業(yè)也是不分中外皆以獎金為主。不過，亞洲的日本，為配合直營，而以底薪為主獎金為副，各地受其影響而肖規(guī)曹隨，要立即改變做法，對從業(yè)人員而言不易適應(yīng)，因為歐美之所以可行是獎金配合加盟模式，相輔相成的結(jié)果。如果缺乏相近的架物，單獨實施，尚待考驗。1995年，進(jìn)入第四波革新，為同業(yè)聯(lián)盟時期，房地產(chǎn)中介業(yè)的同行發(fā)起聯(lián)賣制度，公會推動不動產(chǎn)資訊流通化，學(xué)習(xí)美國MLS制度，目前還在整合觀念，先做到每半年出版不動產(chǎn)成交行情公報，已出版了七期。
3、經(jīng)營成功要素
臺灣房屋中介業(yè)發(fā)展不過10年左右，經(jīng)過幾次的革新，在市場上的業(yè)者，皆掌握了下列幾項關(guān)鍵因素：
1）良好的教育訓(xùn)練
房中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，擁有高素質(zhì)的人才是公司致勝的關(guān)鍵，除公司錄用時堅持相關(guān)學(xué)歷較高、品德較好的人以外，錄用后的教育訓(xùn)練，至關(guān)重要。
2）不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)
經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)知識及經(jīng)驗；外貌、口才、做人做事的誠信度皆為客戶評價的標(biāo)準(zhǔn)。
3）公司形象及品牌知名度
知名度高的業(yè)者優(yōu)先為消費者想起，形象良好的業(yè)者較易獲得消費者的青睬，因此，必需花大筆經(jīng)費做形象廣告。售后的服務(wù)和公益活動的參與，也是重點之一。
4）完整的資訊網(wǎng)絡(luò)
通過電腦聯(lián)網(wǎng)可掌握成交物件的資料做為價格參考，接受委托物件立即透過網(wǎng)絡(luò)快速傳遞至各連銷據(jù)點，為不可或缺的競爭利器。業(yè)者也可利用開放的網(wǎng)際網(wǎng)絡(luò)，展售其物件。
5）交易安全的保障
買賣交易流程中，推行不動產(chǎn)說明書、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、明示委托價、電腦統(tǒng)一出價制度、服務(wù)零瑕疵保證與付款保證制度，售后的代書審查，漏水保固服務(wù)等。
6）維持各連鎖店統(tǒng)一的品質(zhì)
對連銷企業(yè)而言，最擔(dān)心客戶在不同營業(yè)分店，受到不同的待遇而生抱怨，此種口碑對中介業(yè)者極其重要，因為中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，任何一個經(jīng)紀(jì)人與顧客接觸，都代表公司，服務(wù)水準(zhǔn)不能參差不齊而損害公司整體的形象。
4、房中業(yè)的未來趨勢
1）物件流通聯(lián)賣
聯(lián)合各地區(qū)的業(yè)者，所有物件提供流通中心，利用電腦連線，便于業(yè)者及消費者查詢。并進(jìn)而定出同業(yè)聯(lián)賣的方法，而加速服務(wù)消費者。
2）復(fù)合式經(jīng)營
除了買賣租賃外，推出搬家、大樓管理、室內(nèi)設(shè)計等業(yè)務(wù)，提供消費者更便利的一條龍服務(wù)。
3）逐漸走向國際化
未來的房中業(yè)會向兩極化發(fā)展，一者為全域性的連鎖店越來越強大，而且加盟店會越來越多。再者就是地區(qū)住的家庭式經(jīng)營也能存活，薪獎制度往獎金方面轉(zhuǎn)變，而不再過分強調(diào)底薪，屆時就跟世界各國接軌了。
在市場上撮合買賣雙方的行為謂之經(jīng)紀(jì)或中介，英文Broker來自Brocour一詞，原指賣酒者，酒保的意思，當(dāng)時的酒館是市中心的集會所，客人要知道買賣消息，酒保就做傳話人，如果有人成交就給酒保一些小費，這便是經(jīng)紀(jì)的由來。
房屋中介的功能主要是以專業(yè)知識服務(wù)買賣雙方，促進(jìn)房屋買賣的資訊流通，自1984年臺灣開放房屋中介公司登記以來，房屋中介公司如雨后春筍般迅速發(fā)展，但因立法滯后，造成不少糾紛?，F(xiàn)在還待《房屋中介管理條例》通過實施。
目前臺灣有7300多家公司，從業(yè)人員超過10萬人。
5、經(jīng)紀(jì)范圍
舊屋中介，新房代銷、預(yù)售、租賃、海外不動產(chǎn)均為中介范圍，依據(jù)臺灣公司行號營業(yè)項目標(biāo)準(zhǔn)分類草案的分類所下的定義為：凡從事不動產(chǎn)買賣、租賃、經(jīng)紀(jì)等 行業(yè) 均屬之。
6、歷史沿革
中介業(yè)的沿革經(jīng)歷了6次重要改革，每一次都有些新的變化，逐步的邁向現(xiàn)代化。1970年以前是傳統(tǒng)時期，無組織、個人銷售成屋，偏重代客戶介紹而已，成交就收一個紅包。1970—1985年為零星戶時期，當(dāng)時預(yù)售多，賣完一幢樓宇，剩下幾戶是零零星星的散布在各地面得名，此時期以暗賣，賺差價為報酬，以巨東建設(shè)公司為代表，強調(diào)人力的推銷，以樓面式經(jīng)營，并以責(zé)任中心制來要求業(yè)績，員工領(lǐng)的是低薪低獎。到了1985年是中介公司時期。太平洋房屋引進(jìn)三并的中介制度因而引發(fā)了全臺灣的第一次革新，整個房屋中介業(yè)在短期內(nèi)就化暗為明，進(jìn)入現(xiàn)代化的轉(zhuǎn)變，此時期樓面式、店面式的方式并存，以公司直營為主，1975年有了第一家加盟公司佳商不動產(chǎn)公司的成立，這個階段的收費方式是差價和傭金并存。1991年第二波革新，進(jìn)入全面的新時期，中介業(yè)經(jīng)營范圍全面化，不論成屋一預(yù)售、商業(yè)一商中、國內(nèi)一海外、租賃一管理等皆納入項目嘗試，此階段是加盟模式壯大發(fā)展期。僑福、力霸、ERA皆有所獲。市場上逐漸形成直營與加盟兩大模式。此時期絕大多數(shù)以店面式經(jīng)營，樓面式經(jīng)營急速減少。1993中為薪獎改變時期，因為自1990年開始，市場不景氣，造成部分公司嚴(yán)重虧損，不是縮小編制，就是減少據(jù)點，巨東建設(shè)自1993年初調(diào)整部分員工薪資，取消底薪制度，改用高獎金制度，開發(fā)經(jīng)紀(jì)人固定給服務(wù)費的40％獎金，銷售經(jīng)紀(jì)人給20％的獎金，這業(yè)界很勇敢的嘗試。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是不給底薪的，歐洲國家皆如此，事實上在保險業(yè)也是不分中外皆以獎金為主。不過，亞洲的日本，為配合直營，而以底薪為主獎金為副，各地受其影響而肖規(guī)曹隨，要立即改變做法，對從業(yè)人員而言不易適應(yīng)，因為歐美之所以可行是獎金配合加盟模式，相輔相成的結(jié)果。如果缺乏相近的架物，單獨實施，尚待考驗。1995年，進(jìn)入第四波革新，為同業(yè)聯(lián)盟時期，房地產(chǎn)中介業(yè)的同行發(fā)起聯(lián)賣制度，公會推動不動產(chǎn)資訊流通化，學(xué)習(xí)美國MLS制度，目前還在整合觀念，先做到每半年出版不動產(chǎn)成交行情公報，已出版了七期。
7、營業(yè)規(guī)模
1995年臺灣地區(qū)房屋買賣移轉(zhuǎn)棟數(shù)為49.34萬棟，以每棟平均總價400萬元計，包括預(yù)售、成屋在內(nèi)的房屋市場規(guī)模約為19.720億元，以成屋買賣占4成，成屋市場規(guī)模約有9．882億元左右。1995年臺灣11家大型房屋中介業(yè)(約600個據(jù)點)成交總金額共計l,603.76億元。
8、經(jīng)營成功要素
臺灣房屋中介業(yè)發(fā)展不過10年左右，經(jīng)過幾次的革新，在市場上的業(yè)者，皆掌握了下列幾項關(guān)鍵因素：
1）良好的教育訓(xùn)練
房中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，擁有高素質(zhì)的人才是公司致勝的關(guān)鍵，除公司錄用時堅持相關(guān)學(xué)歷較高、品德較好的人以外，錄用后的教育訓(xùn)練，至關(guān)重要。
2）不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的素質(zhì)
經(jīng)紀(jì)人的專業(yè)知識及經(jīng)驗；外貌、口才、做人做事的誠信度皆為客戶評價的標(biāo)準(zhǔn)。
3）公司形象及品牌知名度
知名度高的業(yè)者優(yōu)先為消費者想起，形象良好的業(yè)者較易獲得消費者的青睬，因此，必需花大筆經(jīng)費做形象廣告。售后的服務(wù)和公益活動的參與，也是重點之一。
4）完整的資訊網(wǎng)絡(luò)
通過電腦聯(lián)網(wǎng)可掌握成交物件的資料做為價格參考，接受委托物件立即透過網(wǎng)絡(luò)快速傳遞至各連銷據(jù)點，為不可或缺的競爭利器。業(yè)者也可利用開放的網(wǎng)際網(wǎng)絡(luò)，展售其物件。
5）交易安全的保障
買賣交易流程中，推行不動產(chǎn)說明書、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、明示委托價、電腦統(tǒng)一出價制度、服務(wù)零瑕疵保證與付款保證制度，售后的代書審查，漏水保固服務(wù)等。
6）維持各連鎖店統(tǒng)一的品質(zhì)
對連銷企業(yè)而言，最擔(dān)心客戶在不同營業(yè)分店，受到不同的待遇而生抱怨，此種口碑對中介業(yè)者極其重要，因為中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，任何一個經(jīng)紀(jì)人與顧客接觸，都代表公司，服務(wù)水準(zhǔn)不能參差不齊而損害公司整體的形象。
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