第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務 行業(yè) 競爭的發(fā)展
一、產(chǎn)品競爭
服務作為房地產(chǎn)中介企業(yè)的生存之本，其重要意義不言而喻。服務不僅會對中介企業(yè)的近期發(fā)展產(chǎn)生影響，更決定了中介企業(yè)未來發(fā)展的可能性，可以說服務決定了中介企業(yè)的命運。因為對于房地產(chǎn)中介企業(yè)來說，并沒有自己的"物質(zhì)化"的產(chǎn)品，雖然企業(yè)掌握了大量的資源，但這些資源都不屬于企業(yè)，所以中介企業(yè)是標準的資源操作性企業(yè)，中介企業(yè)只有將服務附加于資源提供給顧客才能實現(xiàn)價值，服務才是企業(yè)真正的產(chǎn)品。而要把服務作為產(chǎn)品，就必須深刻認識和理解顧客的需求，讓顧客享受到最好的服務體驗。因為顧客的"服務體驗"直接影響到企業(yè)是否有機會為其提供第二次服務，只有為客戶設想周全，依靠最完善的服務體系、提供最貼心的服務才能使中介企業(yè)獲得持續(xù)的競爭優(yōu)勢。
二、服務競爭
服務質(zhì)量成為競爭之本，在大多數(shù)中介公司具備同等的服務條件時，服務質(zhì)量的提升將成為重中之重。市場化程度的迅速提高和環(huán)境的不斷變化，要求中介公司的經(jīng)營管理必須實現(xiàn)轉(zhuǎn)型，包括市場轉(zhuǎn)型、管理轉(zhuǎn)型、人才轉(zhuǎn)型包括服務觀念的轉(zhuǎn)型。中介機構(gòu)利用特有的資源和優(yōu)勢的基礎上，重新清理、整合資源配置和業(yè)務組合，為客戶提供實質(zhì)性的服務方案，讓增值服務成為客戶消費的主要因素之一。
三、品牌競爭
特許經(jīng)營模式仍將是 行業(yè) 發(fā)展的主導趨勢。特許經(jīng)營可減少資金和人力資源投入，以最小的資本和風險進行擴張，使企業(yè)可以以幾何速度拓展市場，增加企業(yè)的品牌價值。采用特許授權(quán)者良好的品牌形象和成功的經(jīng)營經(jīng)驗，降低了經(jīng)營風險和投資風險，可以在任何一家品牌店享受到相同標準的產(chǎn)品和服務，無形中增加品牌的認知度。而一些不具備此類條件的小型中介公司另辟蹊徑，采用合作聯(lián)營的形式，共舉大旗，以此塑造品牌效應。不同于合作聯(lián)營的，在激烈的市場競爭中，將出現(xiàn)大規(guī)模的合并浪潮，出現(xiàn)大魚吃小魚、小魚吃蝦米的現(xiàn)象。品牌企業(yè)將更加重視品牌營銷，加強對品牌內(nèi)涵的塑造。
第二節(jié) 房地產(chǎn)中介服務 行業(yè) 競爭現(xiàn)狀與趨勢
一、“兩稅”時代的競爭態(tài)勢
宏觀調(diào)控政策緊鑼密鼓的出臺，二手房稅收政策的步步緊跟。營業(yè)稅從2年內(nèi)轉(zhuǎn)手調(diào)整到5年，二手房交易最低計稅價格的重新規(guī)定以及個稅正式征收的"隆重登場"等，都在一定程度上增加了交易成本。而京城各房產(chǎn)中介的日子也越來越難過，部分中小型經(jīng)紀公司面臨生存的困境，房地產(chǎn)經(jīng)紀 行業(yè) 開始新一輪的洗牌。
1、囤積房源，倒買倒賣現(xiàn)象將會消失。
以往房地產(chǎn)市場中介市場上確實存在一些小的中介公司以"個人"或"公司"名義壓低價格，面向房屋業(yè)主大量收購二手房源，然后轉(zhuǎn)手高價賣出，騙吃差價，以便達到其盈利目的。"兩稅"落地后，不論是營業(yè)稅還個稅，都有一個較為明確的征收時間及征收方式的限制，這樣，那些靠倒賣房子賺差價的中介公司將會在市場上面臨很大的危機，生存將無以為繼。
2、服務性差，不規(guī)范的小中介將被淘汰。
政府加大稅收力度后，交易成本會明顯增加。由于營業(yè)稅征收年限延長，這些稅款很有可能會轉(zhuǎn)嫁到買房者的頭上，因此，不僅部分手中有房的業(yè)在靜觀其變，購房者現(xiàn)在處于觀望等待。在這種環(huán)境下，那些規(guī)模小、服務性差、操作不規(guī)范的小中介生計將會很難維持，隨著市場整治力度的不斷加大，最終將會被淘汰。
3、品牌實力，將成為中介公司競爭的重要砝碼。
在當前稅收新政的大背景下，買賣雙方都比較謹慎，在選擇中介公司時對公司的實力及服務水平也有較高的要求。一些缺乏品牌認知度和實力的公司將會逐漸淡出市場，而有實力的公司則會通過不斷的調(diào)整而成為市場的主導力量。特別是品牌作為某種產(chǎn)品或服務的標識，不僅會成為中介企業(yè)的一種無形"有價資產(chǎn)"，也會成為贏得消費者信賴的重要砝碼。而品牌綜合實力的提升，對中介 行業(yè) 的發(fā)展及改善中介公司在消費者心中的形象也將是新的有利契機。
面對稅收新政，中介公司從多方渠道拓展業(yè)務，提高服務質(zhì)量，提升品牌形象，用專業(yè)的房產(chǎn)顧問，更人性化、更細致、更周到的服務來決戰(zhàn)未來市場，才能夠越走越遠。
二、當前 行業(yè) 競爭的關(guān)鍵
2006年6月起，國務院出臺了六項房地產(chǎn)調(diào)控措施（簡稱國六條），7月又出臺了國六條的實施細則，8月1日，傳言已久的二手房轉(zhuǎn)讓征收個人所得稅和對房屋買賣中按揭貸款和公積金貸款實行資金監(jiān)管的政策也付諸實施。環(huán)環(huán)相扣的調(diào)控措施，不僅讓老百姓對房地產(chǎn)市場疑惑不解，同時也加劇了房地產(chǎn)中介公司的競爭。宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)中介公司如何在新一輪的“洗牌”中勝出。
稅收越健全，市場越成熟，服務就越重要。
個稅政策出臺后，二手房交易市場上各種違規(guī)避稅招數(shù)層出不窮，新政的目的是穩(wěn)定房價、打擊炒房等房地產(chǎn)投機行為，而國家運用稅收政策來調(diào)控更符合市場運作規(guī)律。從國家稅收法律法規(guī)來看，二手房交易個人所得稅其實并不是一個新的稅種，早在1994年1月28日，國務院發(fā)布的《個人所得稅法實施條例》就明確規(guī)定財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得（包括個人轉(zhuǎn)讓建筑物、土地使用權(quán)等財產(chǎn)取得的所得）必須繳納個稅。繳納二手房交易個人所得稅和其他目前征收的所得稅一樣，是每個公民應盡的義務。
目前市場的避稅對策經(jīng)常會引發(fā)買賣糾紛，最終損害的還是交易雙方的利益，因此易安置家不贊同這類做法，作為中介服務公司，更多的是用專業(yè)知識，為客戶解答、 分析 市場，提供更優(yōu)質(zhì)的服務，讓廣大客戶對合理納稅的市場政策有正確的認識，這也是每個從業(yè)人員的工作職責和義務。
隨著每一項新政的實施，二手房交易市場會逐步完善，二手房交易走勢會更加明朗和穩(wěn)定，消費者對待政策會更為理性。隨著市場的規(guī)范、制度的完善，一些不誠信、經(jīng)營不善的中介服務公司的生存空間會越來越小，客戶自然會選擇有優(yōu)質(zhì)服務和良好口碑的大型中介公司來進行房產(chǎn)交易。
第三節(jié) 中國房地產(chǎn)中介如何打造企業(yè)競爭力
一、制定品牌發(fā)展戰(zhàn)略
房地產(chǎn)中介企業(yè)面臨的一方面是巨大的市場潛力，一方面是群狼分食的激烈競爭。而新一輪的競爭不再是本土企業(yè)之間比拼店面多寡，房源多寡的時代，而是真正進入一個品牌的競爭時代。
1、國外的公司非常重視品牌效應
在美國，買賣之間不經(jīng)過中介服務的交易是不被法律認可的由此觀之，在中國未來的房地產(chǎn)市場里，發(fā)展商對中介機構(gòu)的依賴會越來越強，而且消費者在購房或租房時，也會更多地尋求中介服務。與此相適應，中介業(yè)者必將改變目前雜、小、亂的形象，取而代之的應是一種有系統(tǒng)、有明確的標識、有資深品牌的全新形象。
2、國內(nèi)房地產(chǎn)法規(guī)及 行業(yè) 管理也在逐步趨向完善，企業(yè)經(jīng)營成本也在加大
小的中介公司若沒有資金與品牌作支撐，資源潰乏，業(yè)務品種單一，抗風險能力太小，也將難以為繼。例如今年七部委出臺的穩(wěn)定房價的系列措施，對房地產(chǎn)買賣業(yè)務影響非常大，更是就改變了小中介空身套白狼的賺錢方法，一些單靠買賣吞吐業(yè)務為主的單門單店，不是被套牢，就是經(jīng)營業(yè)績?nèi)氩豢`出，紛紛面臨倒閉。而一些大的品牌公司，一是靠其雄厚的資本及大量的客戶資源的累積，二是靠買賣以外的業(yè)務例如房屋租賃業(yè)務的扶持，對國家宏觀調(diào)控帶來的市場風向的轉(zhuǎn)變有著較強的抗風險能力，因此可以繼續(xù)得以發(fā)展。
從以上 分析 可以看到，未來房地產(chǎn)中介要想在 行業(yè) 里繼續(xù)生存發(fā)展，唯有以品牌建設為理念，朝向規(guī)范化、規(guī)?；⑵放苹l(fā)展才是立身之本。
二、合理定位商業(yè)模式
從根本上說，房地產(chǎn)中介 行業(yè) 是一個市場導向型的產(chǎn)業(yè)，其核心競爭力更多表現(xiàn)為對市場需求及其變動的適應力。企業(yè)的商業(yè)模式，也是企業(yè)取得成功的重要因素。因為不同的模式游戲規(guī)則不同，模式本身競爭優(yōu)劣勢也不同。隨著 行業(yè) 競爭日益加劇，要求中介企業(yè)模式必須跟著市場需求及自身能力不斷進行演進，才能不斷增加自已的競爭力。例如，前面提到的七部委新政給房地產(chǎn)市場帶來的突變，就需要企業(yè)有足夠的適應能力，比如加強租賃業(yè)務的份額，減少店面盲目擴張等。目前市場上共有三種中介企業(yè)經(jīng)營模式比較普遍：
(一)直營連鎖模式
直營連鎖模式是指在中介企業(yè)中，所有的連鎖門店都是由總部自己投資建立的，公司負擔所有門店的成本開銷，同時對于門店的經(jīng)營收入和贏利也擁有完全的索取權(quán)，公司對門店重大事項有完全的經(jīng)營決策權(quán)。
(二)特許加盟連鎖模式
采取特許加盟連鎖模式的中介企業(yè)，實際上是特許人向加盟門店提供特許權(quán)，并給予加盟門店以人員培訓、技術(shù)支持等方面的指導和幫助，在“特許加盟合同”的框架內(nèi)，加盟門店擁有獨立的經(jīng)營管理權(quán)并自負盈虧。加盟門店由加盟人自己投資建設而非特許人投資。特許人也不享有加盟門店的所有利潤，僅獲取約定的加盟費和年金，有的還享受加歸盟店業(yè)務收入的部分提成。一般而言，采取的特許加盟連鎖模式的特許人都有著國際背景或是本土知名品牌。
(三)直營和加盟混合連鎖模式
1、以直營為主，加盟為輔
該類企業(yè)以直營連鎖為主，同時也吸收加盟中介門店。對于自營門店，公司擁有完全的所有權(quán)和經(jīng)營決策權(quán)；而對于加盟門店，則按照“特許加盟模式”，加盟門店在加盟合同框架下“自主經(jīng)營、自負盈虧”。這類企業(yè)的加盟體系一般處在嘗試階段，加盟企業(yè)數(shù)量不多，加盟體系規(guī)模很小。
業(yè)內(nèi)對直營店和加盟店的共識是，直營店易于管理，品牌風險小，但是經(jīng)營風險大，而加盟店則反之。相對來說，直營店對資金和人才的需求更為渴望。
以上我們說要求中介企業(yè)的模式必須跟著市場需求及自身能力不斷進行演進，才能不斷增加自已的競爭力。那么房地產(chǎn)中介市場需求的變動主要表現(xiàn)是：
（1）市場構(gòu)成中，不同客戶群比例的變動；例如：隨著房屋交易結(jié)構(gòu)比例的變化，中介的服務對象也將由已購公房上市交易為主體向二手商品房的交易主體傾斜，在北京建委公布的2004年二手房交易情況中，二手商品房交易已超過了已購公房的交易量，達到58.99％的比例。另外隨著投資性購房客戶群體的增加，其收入結(jié)構(gòu)移向高端成為趨勢，購房群體結(jié)構(gòu)的重大變化就要求傳統(tǒng)的低端物業(yè)的服務中介企業(yè)慢慢轉(zhuǎn)向高端市場，企業(yè)必須針對不同的市場需求，作出適應性調(diào)整。
（2）同一客戶群對房地產(chǎn)中介服務的需求及其所重視的品質(zhì)維度也會隨著房地產(chǎn)市場形勢變化而變。例如對服務價格、安全性、便捷性和專業(yè)性在不同的市場環(huán)境下要求也不同。
在公房上市交易為主的階段，市場交易的主體是一般收入階層的市民，其對中介服務的“價格收費”比較敏感，對服務的專業(yè)性要求并不高，所需服務是較簡單的“中介”服務，在這樣一個階段，單店模式和小規(guī)模連鎖模式有較好的生存空間，而大規(guī)模連鎖則沒有突出的競爭優(yōu)勢，反而可能因為管理成本等原因而處于競爭的劣勢中。所以，在這個階段，房地產(chǎn)中介企業(yè)以單店模式和小規(guī)模連鎖模式為主。
但隨著房地產(chǎn) 市場發(fā)展 ，投資性購房群體增加，房產(chǎn)中介的“專業(yè)性要求”將越發(fā)重要，中介企業(yè)需要能夠為投資性顧客提供專業(yè)的咨詢建議和市場 分析 研究 報告，這類客戶其實對于“價格收費”指標不敏感；而房產(chǎn)價格的快速上漲，則要求房地產(chǎn)流通服務能有更好的“便捷性”，這樣使得成交更快，價格更有利。在這樣的背景下，規(guī)?；B鎖中介企業(yè)具有了一定的競爭優(yōu)勢，首先，大規(guī)模的連鎖意味著更多的市場觸角，在信息共享的體制下，能夠接觸到更多的客戶端，成交因此也會更為便捷。其次，大規(guī)模的連鎖中介企業(yè)有能力形成自己的 市場 研究 分析 機構(gòu)，更好地服務于對“專業(yè)化”服務有較高要求的投資性購房的客戶。在低端市場競爭激烈而高端市場供應相對不足的房地產(chǎn)流通服務市場形勢下，加強“專業(yè)化”水平，顯然是大規(guī)模連鎖中介企業(yè)的發(fā)展方向之一。目前，北京中介70％以上的企業(yè)屬開單店模式，因為單店模式對于資金等企業(yè)要素的要求較低，在市場交易量有限的情況下，控制風險和減少管理成本是中介企業(yè)首要因素，采取單店模式也是有優(yōu)勢的。但隨著中介服務 行業(yè) 市場環(huán)境演進，專業(yè)化程度將成為 行業(yè) 競爭的焦點，大規(guī)模連鎖模式時代即將到來。房地產(chǎn)中介企業(yè)必須看清市場的發(fā)展軌跡，通過提升企業(yè)運作專業(yè)化程度，增強企業(yè)運作效率和盈利能力的過程，對中介的企業(yè)運作模式不斷進行創(chuàng)新，而中介企業(yè)商業(yè)運作模式創(chuàng)新則包含了企業(yè)市場定位選擇、企業(yè)人才機制創(chuàng)新、企業(yè)管理結(jié)構(gòu)變革和企業(yè)激勵機制變革等多方面制度體制創(chuàng)新。本土中介企業(yè)只能順應市場，找到適合自已發(fā)展的經(jīng)營模式，才能在市場的大潮里沖浪前進。
三、建立高素質(zhì)的 行業(yè) 人才隊伍
企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是人才的競爭。員工素質(zhì)高低對于房地產(chǎn)中介企業(yè)競爭力有著決定性影響。從業(yè)人員總體素質(zhì)不高，是中介 行業(yè) 中的普遍現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，北京市現(xiàn)有的中介經(jīng)紀人中有大學學歷的不到10％，相當部分從業(yè)人員沒有執(zhí)業(yè)資格，大多數(shù)人僅接受過系統(tǒng)的房地產(chǎn)知識教育和培訓。隨著房地產(chǎn)市場需求的變化，投資性購房需求的增加和購房群體職業(yè)層次和收入層次以及個人素質(zhì)的提高，房地中介服務市場對中介企業(yè)服務品質(zhì)的要求也在提升，人才素質(zhì)問題顯得越發(fā)重要。
1、提高經(jīng)紀人的入門門檻
經(jīng)紀人的專業(yè)知識及經(jīng)驗；外貌、口才、做人做事的誠信度皆為客戶評價的標準。房地產(chǎn)中介服務工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學科知識的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產(chǎn)中介服務工作的人員有僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務、房地產(chǎn)法律等方面知識，而且還要掌握現(xiàn)代化信息設備的操作技巧，同時，還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。因而，世界上房地產(chǎn)業(yè)比較成熟的國家對中介 行業(yè) 人員從業(yè)都有專門規(guī)定，如美國實行從業(yè)人員準入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產(chǎn)原理》，考試合格后，一年半內(nèi)修完6門相關(guān)課程，并有2門合格者，才能取得銷售人員資格；房地產(chǎn)經(jīng)紀人至少要有2年以上從事房地產(chǎn)工作經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的8門學科方具有獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)照的資格。由此可見，日益發(fā)達的房地產(chǎn)市場呼喚著高素質(zhì)人才，這種人須具有較高學歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務能力和較高的信譽及道德水準。綜合素質(zhì)差的人，在此期間如不加強自我能力的提升，最終勢必會被淘汰出局。北京中介企業(yè)因其 行業(yè) 發(fā)展時間不長，專業(yè)人才不多，因此中介企業(yè)在招收經(jīng)紀人時，門檻也定的非常低，這是造成 行業(yè) 整體從業(yè)素質(zhì)不高的基本原因。中介公司只有在招收經(jīng)紀人時，提高經(jīng)紀人的門檻，才能逐步抬升 行業(yè) 整體從業(yè)水平。
2、良好的教育培訓機制
房產(chǎn)中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，擁有高素質(zhì)的人才是公司致勝的關(guān)鍵，除公司錄用時堅持相關(guān)學歷較高、品德較好的人以外，錄用后的教育訓練，至關(guān)重要。
四、打造服務深耕的能力
眾所周知，服務是中介公司的立根之本，但卻很少看到地產(chǎn)中介談到服務的重要性。整個 行業(yè) 缺乏“服務至上”的意識，這也是制約了中介 行業(yè) 的發(fā)展的原因之一。如果北京中介企業(yè)不能提高自身的服務水平，未來在與境外地產(chǎn)中介的競爭中，將使自身置于競爭劣勢。國外房地產(chǎn)企業(yè)卻有著完善的服務：例：能夠為客戶承擔租房后的很多事情，如再次出租、房子的折舊評估等。二是標準化服務流程。它從找房源到選客戶都有一定的標準，上家下家有糾紛能得到及時解決，客戶有安全感。三是內(nèi)部機制完善。有投訴能很快處理，讓顧客有“上帝”的感覺。國內(nèi)的中介企業(yè)只有從根本上提高服務水平，對交易服務的各環(huán)節(jié)進行細節(jié)化 研究 ，對服務進行深耕，提高技術(shù)含量，推行全 行業(yè) 的服務標準，才能與之抗衡。例如從以下幾個方面著手建設：
1、用服務打造誠信品牌
好服務來自誠信的態(tài)度。我國房地產(chǎn)中介 行業(yè) 整體誠信水平還很低，一些中介公司房屋出租、買賣廣告，價格都是假的，為了吸引廣大消費者不堅守職業(yè)道德，不守規(guī)矩，專搞欺騙，不作真實的市場宣傳；利用市場不規(guī)范，欺詐瞞騙，吃差價，卷錢逃跑。例如，2002年底恒基無限騙錢逃跑，2003年11月，堅石和金佰佳分部經(jīng)理卷款‘蒸發(fā)’，京城百姓對此反響強烈，對中介 行業(yè) 的形象產(chǎn)生了巨大的負面影響。在對國內(nèi)中介機構(gòu)失去信心后，面對更多具有國際服務標準的國外中介，消費者在選擇服務的時候必定會出現(xiàn)偏移。因此，中介機構(gòu)應努力貫徹誠信的經(jīng)營理念，用規(guī)范的服務，不斷深化誠信建設的內(nèi)涵。教育員工無論是在平時的業(yè)務過程當中，還是在內(nèi)部日常運營過程中，都應該堅持“誠實守信，坦誠待人”的職業(yè)道德。經(jīng)營者對社會的承諾和經(jīng)營行為都要充分考慮到客戶的需求和利益。向社會公開公司的合同條款、收費標準、監(jiān)督方式等，將公司的各項動作方式公諸于眾，公開交易價格，公開交易政策，規(guī)范服務行為。而規(guī)范的服務行為，就是要將服務內(nèi)容、服務程序、收費標準界定完善，使員工有章可循。同時推 行業(yè) 務公開，實行社會承諾，讓群眾知情，實行公眾舉報制度，讓公眾來監(jiān)督中介服務人員的活動。，此外，還可以考慮建立質(zhì)檢或客服部門，在對各部門進行服務質(zhì)量稽查的同時，加強對各個部門誠信建設的監(jiān)督，確保中介公司自身誠信建設落到實處，力圖通過各環(huán)節(jié)的服務打造出企業(yè)誠信經(jīng)營、守法經(jīng)營的良好品牌。
2、保障買賣雙方交易安全
買賣交易流程中，推行不動產(chǎn)說明書、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、明示委托價、服務零瑕疵保證與付款保證制度等。北京市場公房居多，其房屋產(chǎn)權(quán)復雜，一般人很難判斷其房屋上市資格，但目前中介在接受業(yè)主售房的委托，很少真正對其產(chǎn)權(quán)進行實際調(diào)查，更不要說出具不動產(chǎn)說明書了，所以往往在為買賣雙方實際辦理過戶時才發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)存在問題，買方即使沒有錢財損失，但經(jīng)歷那么多程序的折騰，浪費了很多精神與時間，中介也難逃其咎。因此中介企業(yè)應加強保障雙方交易安全的建設。
3、保證各連鎖店統(tǒng)一的品質(zhì)
對連鎖企業(yè)而言，最擔心客戶在不同營業(yè)分店，受到不同的待遇而生抱怨，口碑對中介業(yè)者極其重要，因為中介業(yè)是人的產(chǎn)業(yè)，任何一個經(jīng)紀人與顧客接觸，都代表公司，服務水準不能參差不齊而損害公司整體的形象。知名度高的業(yè)者優(yōu)先為消費者想起，形象良好的業(yè)者較易獲得消費者的青睞，因此，必需花大筆經(jīng)費做形象廣告。
五、信息網(wǎng)絡化和資源共享
房地產(chǎn)中介 行業(yè) 作為一種信息密集型的產(chǎn)業(yè)，信息的準確性、時效性及信息通暢是中介機構(gòu)從事經(jīng)營活動的基礎。特別是采用連鎖模式的企業(yè)必然要求各連鎖店之間通過電子業(yè)務系統(tǒng)實現(xiàn)信息共享，包括信息在各分店間的快速傳遞，以及匯聚于總部的綜合 分析 ；中介企業(yè)利用呼叫中心、電話、互聯(lián)網(wǎng)以及短信WAP打造四網(wǎng)合一，增加自身的競爭力。如果沒有電子化管理系統(tǒng)，不但無法實現(xiàn)信息效用最大化，也很難對上百家的聯(lián)索機構(gòu)進行遠程管理。同時面對激烈的市場競爭，要求各中介公司之間必須團結(jié)合作，摒棄目前信息封閉、同行排斥的自立門戶的狹隘意識，聯(lián)合經(jīng)營，實行信息網(wǎng)絡化和共享化，構(gòu)筑雙贏格局；隨著信息產(chǎn)品進入家庭步伐的加快，顧客可以足不出戶，通過互聯(lián)網(wǎng)，隨時獲得所需要的物業(yè)信息，再通過中介達成交易，也可以把自己需要委托的物業(yè)信息以電子郵件的方式，傳遞給中介公司，雙方通過互聯(lián)網(wǎng)聯(lián)系，提高交流的效率和速度。這些方面的實現(xiàn)都依賴于中介企業(yè)信息網(wǎng)絡的建設。
六、創(chuàng)新研發(fā)的能力
創(chuàng)新是企業(yè)的靈魂。在瞬息萬變的市場變化中，企業(yè)唯有通過不斷創(chuàng)造新產(chǎn)品和提供新服務不斷創(chuàng)新管理的能力，不斷創(chuàng)新營銷手段的能力才能保持企業(yè)的活力。以下是中介 行業(yè) 應該經(jīng)常進行創(chuàng)新的領域：
1、服務創(chuàng)新
服務是中介企業(yè)賴以生存的產(chǎn)品，消費者是房地產(chǎn)中介企業(yè)的衣食父母，因此企業(yè)的一切經(jīng)營活動和服務產(chǎn)品的創(chuàng)新都應圍繞廣大房產(chǎn)消費者的愿望、需求和價值觀念來開展。推出的各項房產(chǎn)居間、代理服務產(chǎn)品不應該簡單的重復過去，而應該是在原有的基礎之上，不斷的契合市場推出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，新產(chǎn)品的創(chuàng)新以超前性和人性化并駕齊驅(qū)，切實使廣大房產(chǎn)消費者得到實惠。中介企業(yè)關(guān)鍵要時時處處為客戶著想，滿足消費者的需求，注意市場信息的收集和反饋，及時整理來源于客戶的信息，及時更新和改進服務的內(nèi)容和方式，并形成一套以客戶為中心，誠信服務為核心的標準化業(yè)務操作流程，滿足客戶越來越高的要求，樹立起專業(yè)的形象，唯有讓客戶感受到企業(yè)的專業(yè)性，才能讓客戶對企業(yè)產(chǎn)生信任感，才能放心的接受企業(yè)的服務提高客戶對企業(yè)的信任度。
2、企業(yè)內(nèi)部管理模式的創(chuàng)新
一般大規(guī)模直營連鎖中介企業(yè)都是采取扁平式的管理架構(gòu)，即在公司總部設置行政、財務、業(yè)務、權(quán)證、法務等職能支持部門，公司總部下設為數(shù)不等的連鎖門店。一般上來說，這樣的扁平化管理架構(gòu)，基本上能適應市場需求，但在企業(yè)內(nèi)部管理上還有以下幾個方面有待改善：一應加強企業(yè)總部對門店的支持力度二降低成本，簡化管理機構(gòu)，提高管理效率。
因此，大型連鎖中介企業(yè)內(nèi)部管理模式的創(chuàng)新可以從以下幾方面進行：
1）加強總部功能，提升其服務、研發(fā)和業(yè)務支持功能
大型連鎖中介企業(yè)之所以能提高專業(yè)化程度，很大程度上是得益于其在業(yè)務門店之上，存在著總部層面的職能支持部門，如財務部門、人力資源部門、培訓中心、網(wǎng)絡技術(shù)部門和 市場 研究 部門。這些職能部門能夠為各個業(yè)務門店提供強力的財務、 市場 研究 和人力資源培訓等領域的支持，而這是單店模式和中小中介企業(yè)所不能做到的?？紤]到當前市場對中介服務專業(yè)化要求的提高，以及總部對中介門店支持力度不強是 行業(yè) 普遍存在現(xiàn)象，因此，強化公司職能部門對各個業(yè)務門店的支持功能是企業(yè)組織機構(gòu)變革的第一位要素。為此，公司要搭建并加強培訓、研發(fā)、企劃三大平臺，為門店提供人才培訓、信息渠道和研發(fā)等方面的強力支持。
2）整合資源，精兵簡政
在強化總部職能部門的支持功能的同時，也需要兼顧管理層的管理效率和管理成本問題。管理機構(gòu)自身并不產(chǎn)生業(yè)務收入，過大的管理隊伍會因為管理成本過高而將企業(yè)的贏利消耗掉。
為此，中介企業(yè)要在滿足職能部門對業(yè)務門店職能支持的前提下，整合總部的資源，減少冗員，提高管理人員素質(zhì)和工作效率。
3、人才的吸引和培養(yǎng)機制的創(chuàng)新
如何留住人才也是令許多中介公司頭痛的問題。企業(yè)的競爭最后必將歸結(jié)為人才的比拼。房地產(chǎn)中介 行業(yè) 一直是人員流動性很大的 行業(yè) ，某些知名的中介代理行被稱為地產(chǎn)界的“黃埔軍校”，不少中介公司辛辛苦苦培養(yǎng)出來的人才，剛剛能獨擋一面，就跑到其它中介企業(yè)去了。這其中不乏有員工浮躁的因素，但不排除企業(yè)的文化底蘊不強，不足以吸引員工為其長時間的效力的因素存在。因為在香港、美國、臺灣等地地產(chǎn)中介人員是相對比較穩(wěn)定的，這主要是因為企業(yè)為員工提供了施展舞臺，富有吸引力的提升機會以及完備的獎罰措施和優(yōu)厚的福利，員工滿意則自然不會另謀發(fā)展。例如臺灣信義房屋的人員流動率就很低。據(jù)了解，進入信義的新人前四個月只拿底薪，無論你是否成交，但其底薪非常高，對剛畢業(yè)的大學生非常具有吸引力。四個月之后，底薪降低，開始提擁。前四個月“一刀切”的方式與中介業(yè)的“多勞多得”形成反差。而這正是信義為了塑造一個經(jīng)紀人創(chuàng)造業(yè)績的正確觀念而為。信義房屋喜歡啟用新人，在上海信義的員工中有一半不僅沒有中介業(yè)的工作經(jīng)驗，甚至沒有其他 行業(yè) 的工作經(jīng)驗。信義靠著這招，打出了臺灣地區(qū)市場。
房地產(chǎn)中介企業(yè)創(chuàng)新人才吸收和培養(yǎng)機制，需要從用人制度和培訓機制兩個環(huán)節(jié)進行：
1）用人制度方面的創(chuàng)新
所謂用人制度的創(chuàng)新，企業(yè)可根據(jù)自身發(fā)展的不同階段啟用不同素質(zhì)的人材。例如北京千萬家房產(chǎn)，在其發(fā)展之初，起用下崗職工坐店制，因為下崗職工一般較成熟穩(wěn)重，對等個人信譽較重視，會誠信待人。且都是北京人，對周邊環(huán)境較熟，可以給外地租房客戶以更好的物業(yè)推薦。在工作心態(tài)上一般不會有年輕人的浮澡，較踏實，利于企業(yè)人員穩(wěn)定性。但是應該看到，下崗職工必定因其文化水平有限，當企業(yè)朝向高端專業(yè)化水平發(fā)展時，會出現(xiàn)跟不上企業(yè)的發(fā)展要求。因此將需要更多接受新事物能力強，有沖勁的高素質(zhì)年輕人來推動企業(yè)的發(fā)展。并在實踐中進行定點培養(yǎng)，成為企業(yè)儲備干部的組成部分，為公司中層管理人員和門店店長崗位做好人才儲備。
2）人才培訓機制上的創(chuàng)新
人才引進是人才戰(zhàn)略第一步，更為重要的是人才的培訓。盡管總體而言各類大中型中介企業(yè)都建立了各自的培訓體系，定期或不定期地對員工展開業(yè)務、服務、職業(yè)道德、政策法規(guī)等的培訓，但在培訓的目的、內(nèi)容和方式方法上有待進一步完善。因此，一要克服培訓目的的短視性和功利性，擴大培訓的對象和范圍；二要豐富培訓的方法，提高培訓的效率，要大力采用雙向靈活的教學培訓方法。中介企業(yè)需要構(gòu)建自己富有特色的培訓體系，除了根據(jù)自己員工文化程度高對員工進行比較完整的業(yè)務基礎培訓，還應注重員工能力的開發(fā)和綜合素質(zhì)的提高，形式多樣、新穎，注重團隊精神和企業(yè)文化的傳播，使員工群體保持較強向心力的同時提高自身的競爭能力和挑戰(zhàn)性思維。也可以不定期組織知識競賽，對員工的專業(yè)知識、企業(yè)文化、經(jīng)營理念等進行充滿趣味性的考核，讓員工在娛樂中提升專業(yè)素質(zhì)以及在潛移默化中增強員工對企業(yè)文化的理解。
4、分配和激勵機制創(chuàng)新
房地產(chǎn)中介企業(yè)對業(yè)務員收入分配一般采取底薪＋提成制度，采取門店考核與個人考核相結(jié)合的辦法。應該說，底薪＋提成的分配制度基本上是適合中介 行業(yè) 要求的，能促進業(yè)務員工作積極性發(fā)揮，但在具體的運用上，仍需要局部進行改革創(chuàng)新。
1）將傳統(tǒng)中介業(yè)務和資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務分別對待
當前房地產(chǎn)中介業(yè)務中除了原來的傳統(tǒng)中介業(yè)務，還有一定數(shù)量的資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務，也就是通過收購存量房，然后加價出售。資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務雖然沒有中介費，但通常買賣差價比中介費用收益更高。尤其是在大規(guī)模中介企業(yè)中，資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務占到一定比例。由于資產(chǎn)經(jīng)營通常需要動用公司的資金，并且還有一定的經(jīng)營風險，不能將資產(chǎn)經(jīng)營的收入簡單地等同于傳統(tǒng)中介業(yè)務的收入。在收入的貢獻因素中，既有業(yè)務員的業(yè)務操作貢獻，也有企業(yè)的資金要素貢獻和企業(yè)的管理要素貢獻，而傳統(tǒng)的中介業(yè)務則不需要動用公司的資金。因此，從分配的角度看，就需要對資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務和傳統(tǒng)中介業(yè)務分別對待，并制定合理的分配制度。
2）進一步完善考核體制
激勵機制有效性的前提是具備完善的考核體制。當前北京房地產(chǎn)中介企業(yè)普遍采取的是以個人為基本考核單位，將個人考核和門店考核結(jié)合起來。但在具體操作中，還存在著一定的操作性難題，并且通常不能完全反映出業(yè)績和被考核人員勞動付出之間的關(guān)系。為此，在考核方面，還需要將考核的范圍延伸開，將總部職能部門員工、中間管理層與門店業(yè)務人員三方緊密結(jié)合起來。例如，房屋中介設立的呼叫中心部門，呼叫中心的員工是第一個接到客戶電話的人，其服務質(zhì)量及專業(yè)水平的的高低，對客戶報上來的房源信息能否有效留下來，起著很關(guān)鍵的作用。也直接決定了該信息能否繼續(xù)往下流通。所以如果呼叫中心的接線員若能在第一時間解答客戶的咨詢問題，并能與客戶達成委托公司作獨家代理的意向，就會大大減少信息浪費。但如果對呼叫中心沒有激勵機制，信息有效無效一個樣，那么就會造成大量的信息浪費。只有這樣，才能使得考核結(jié)果讓業(yè)務門店和業(yè)務操作員工信服，才能調(diào)動總部職能支持部門和中間管理層的工作積極性。
免責申明：本文僅為中經(jīng)縱橫 市場 研究 觀點，不代表其他任何投資依據(jù)或執(zhí)行標準等相關(guān)行為。如有其他問題，敬請來電垂詢：4008099707。特此說明。