第一節(jié) 加強房地產(chǎn)中介 行業(yè) 誠信建設(shè)

房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)必須要規(guī)范運作、誠信經(jīng)營，否則會帶來負面影響，嚴重地影響了房地產(chǎn)中介服務(wù)的信譽，影響了其自身的發(fā)展，而且也不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，保持房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，加強對房地產(chǎn)中介行為的規(guī)范管理，已成當(dāng)務(wù)之急。

1、房地產(chǎn)中介 行業(yè) 誠信度缺乏的原因 分析

從我國房地產(chǎn)中介 行業(yè) 的發(fā)展現(xiàn)狀上 分析 ，房地產(chǎn)中介 行業(yè) 已出現(xiàn)了信任危機， 行業(yè) 必須重塑自身。 分析 房產(chǎn)中介誠信缺失的緣由，主要有以下四個方面：

1） 行業(yè) 自律性差

房地產(chǎn)中介 行業(yè) 正處在一個轉(zhuǎn)型期，市場管理不夠嚴格也不規(guī)范，給一些見利忘義的不法中介商有機可乘，弄虛作假、惡意欺詐的事件屢屢發(fā)生。有些中介打一槍換一個地方，或改頭換面繼續(xù)執(zhí)業(yè)，成了害群之馬。受其影響，一些正規(guī)房屋中介的越軌行為也時有發(fā)生。于是諸如暗中賺取差價、發(fā)布虛假房產(chǎn)信息、設(shè)置代理協(xié)議陷阱、任意抬高價格等成為房屋中介欺騙客戶最為常見的手段。

2）市場監(jiān)管不到位，相互缺少溝通

房產(chǎn)中介有房產(chǎn)、工商、物價等部門多頭監(jiān)管，難免存在監(jiān)管漏洞。同時，房產(chǎn)中介和個人信用檔案與社會信用體系沒有建立，缺乏社會監(jiān)督和獎懲制度。

3）缺少品牌企業(yè)

房地產(chǎn)中介企業(yè)普遍存在規(guī)模小，人員素質(zhì)低，信息資源少，經(jīng)營手段落后，履約能力差等狀況，就是想把事情辦好也力不從心，而且上規(guī)模的品牌企業(yè)太少，不能影響或引導(dǎo)市場。

4）存在“跳客”、“跳槽”現(xiàn)象

人們往往注意到二手樓市中介失信的情況很多，而對買賣雙方不守誠信的例子卻很少關(guān)注。據(jù)了解，諸如此類“跳客”“跳單”等不尊重中介公司勞動的現(xiàn)象絕非少數(shù)。由于沒有傭金或傭金太少，不少中介公司出現(xiàn)虧損，有的被迫鋌而走險，踏上騙訂金、吃差價或者亂收費之路。事實上，誠信是相互的，當(dāng)客戶明顯失信時，有的中介“淪落”也就在所難免。付傭金是對中介公司勞動的尊重，也是對業(yè)主和買方利益的根本保障。

2、房地產(chǎn)中介 行業(yè) 誠信經(jīng)營的原則

目前房產(chǎn)中介公司需要規(guī)范化管理，只有這樣，才能保證房地產(chǎn)市場公平交易，房地產(chǎn)業(yè)才能向健康的方向發(fā)展。中介公司誠信經(jīng)營，必須把握誠信建設(shè)的兩個方面：

1）堅持誠信為本的原則

誠信中介有起點沒終點，房地產(chǎn)中介規(guī)范的本身就包含誠信和服務(wù)。經(jīng)營項目、范圍、收費標(biāo)準(zhǔn)等都要公開化，推行“一站式”服務(wù)。要搞好中介機構(gòu)的管理，首先必須加強對從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)及規(guī)范服務(wù)；其次，制定相應(yīng)的 行業(yè) 管理規(guī)則加以規(guī)范，以促進中介 行業(yè) 的健康發(fā)展。二手房中介首要的競爭不是實力，而是誠信，沒有誠信的中介失去了商業(yè)道德底線，無異于自毀前程。對于中介服務(wù)市場而言，誠信只有起點沒有終點，規(guī)范運作，堅守誠信，必將促進二手房市進一步發(fā)展。

2)不斷完善服務(wù)模式的原則

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷成熟和發(fā)展，中介的競爭會更加激烈。面對當(dāng)前形勢，改變傳統(tǒng)經(jīng)營模式已成為刻不容緩的戰(zhàn)略選擇。因此，必須建立完善的中介服務(wù)體系，向客戶提供可行的、周到的、貼心的服務(wù)。房屋中介本身也應(yīng)該加強能量積累、加快品牌服務(wù)宣傳建設(shè)。長期以來，中介公司主要是依靠為客戶提供信息服務(wù)收取一定的中介費用生存，但隨著市場的不斷發(fā)展，這種經(jīng)營模式已經(jīng)越來越不適應(yīng)市場的需要，并最終將被市場淘汰，取而代之的則應(yīng)是集代理、銷售、評估為一身的經(jīng)營服務(wù)模式。

3、加強房地產(chǎn)中介 行業(yè) 誠信經(jīng)營應(yīng)采取的措施

房地產(chǎn)中介是房地產(chǎn)市場的重要環(huán)節(jié)，對活躍房地產(chǎn)市場，最終實現(xiàn)房屋的價值起到至關(guān)重要的作用，是一個很有前景很有發(fā)展空間的朝陽 行業(yè) 。保持房地產(chǎn)中介 行業(yè) 的持續(xù)發(fā)展，最重要的是規(guī)范市場，重塑誠信。

1）加強對中介人員的法制教育，全面提高人員素質(zhì)

第一，加強對中介服務(wù)人員的法律、法規(guī)的教育，提高法律意識，在政策規(guī)定范圍內(nèi)規(guī)范從業(yè)。

第二，加強對中介服務(wù)人員的職業(yè)道德教育，倡導(dǎo)“守法經(jīng)營，誠信為本”。

2）整頓房地產(chǎn)中介機構(gòu)，加強對從業(yè)人員行為的管理

房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)應(yīng)是具有獨立法人資格的經(jīng)濟實體。要改變目前房地產(chǎn)中介服務(wù)中存在的混亂現(xiàn)象，整頓房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)是有效途徑之一。在整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的基礎(chǔ)上，要大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的服務(wù)體系，不斷拓展房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域，為房地產(chǎn)投資開發(fā)、銷售、交易等各環(huán)節(jié)提供全方位的服務(wù)，促進房地產(chǎn)市場的繁榮。

3）加強對房地產(chǎn)中介合同的管理

在房地產(chǎn)中介服務(wù)中所涉及的合同多為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。合同中應(yīng)明確合同當(dāng)事人的有關(guān)約定、權(quán)利與義務(wù)、違約責(zé)任、爭議解決的方式等等。合同是當(dāng)事人共同遵守的行為規(guī)則，只有加強對房地產(chǎn)中介合同的管理能有效保障合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，避免和減少糾紛，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序。

4）加強對中介服務(wù)收費的管理

房地產(chǎn)中介服務(wù)實行有償服務(wù)?！斗康禺a(chǎn)中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》明確規(guī)定，中介服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度。應(yīng)嚴肅查處中介服務(wù)中亂收費行為，切實保護房地產(chǎn)當(dāng)事人的合法經(jīng)濟利益。

綜上所述，加強 行業(yè) 管理，實現(xiàn) 行業(yè) 自律，使房地產(chǎn)中介 行業(yè) 邁向規(guī)范、誠信、健康的發(fā)展軌道是房地產(chǎn)中介 行業(yè) 必然的選擇。太原市房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會在太原市房地產(chǎn)管理局的正確領(lǐng)導(dǎo)起草了《太原市房地產(chǎn)中介 行業(yè) 自律公約》，得到了全國多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和房地產(chǎn)評估機構(gòu)的支持和積極響應(yīng)，并在2006年5月11日正式頒布實施，充分說明了我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)愿意走規(guī)范管理，誠信經(jīng)營、自我約束、共同發(fā)展之路?！短蟹康禺a(chǎn)中介 行業(yè) 自律公約》的實施，將有效地規(guī)范目前的房地產(chǎn)中介市場，促進誠信建設(shè)，為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作出積極的貢獻。

第二節(jié) 強化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 管理

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 發(fā)展很快，不僅為消費者買賣和租賃房產(chǎn)提供了很大方便，極大地節(jié)約了社會的交易成本，同時也促進了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

由于房地產(chǎn)經(jīng)營范圍廣、專業(yè)性強，對從業(yè)人員的綜合素質(zhì)要求高，我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 從重新恢復(fù)到發(fā)展壯大只經(jīng)歷了短短二十多年的時間，在如何規(guī)范上還缺乏一套比較完善、可操作性強的法律法規(guī)體系，各地現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法相對于日新月異的房地產(chǎn)市場形勢顯得滯后。目前各地都有大量無資質(zhì)、借證騙照、無證無照的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。眾多非法的公司和人員進入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) ，加上市場“準(zhǔn)入”門檻較低，許多從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的公司和人員先天不足，素質(zhì)不高，道德水平低下，在交易過程中坑蒙拐編，嚴重擾亂了 行業(yè) 的正常經(jīng)營秩序。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，“不講資質(zhì)條件、不講信譽承諾、不講收費標(biāo)準(zhǔn)、不講服務(wù)質(zhì)量、不講法律責(zé)任”的現(xiàn)象非常嚴重，極大地損害了消費者的利益，從整體上看，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 信譽不佳，社會地位不高。

為了改變房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 目前這種比較混亂的狀況，政府有關(guān)部門投入了大量的人力物力。但是，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 的管理應(yīng)該是經(jīng)常性的，不能寄希望一次兩次清理整頓來根本解決問題。如果管理不到位，一些在清理整頓中被清除的不良經(jīng)紀(jì)公司和人員就會卷土重來；同時也不能對 行業(yè) 自律寄予太多的希望，如果沒有嚴格的管理和監(jiān)督，如果那些擾亂市場秩序的公司和人員沒有受到懲罰，自律只能是紙上談兵，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 的整體素質(zhì)同樣難以提高。

在現(xiàn)有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法的基礎(chǔ)上，強化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 管理可以采取一下八點措施：

1、建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度和經(jīng)紀(jì)人負責(zé)制度

在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動當(dāng)中，人的素質(zhì)應(yīng)該是最主要的。目前全國各地對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的要求千差萬別，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的準(zhǔn)入門檻較低、良莠不齊。為了改變這種狀況，2001年底，國家人事部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文要求建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，文件規(guī)定在房地產(chǎn)交易中從事居間、代理所有人員都必須取得職業(yè)資格證書，并將經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格分為兩類：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格，是進入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的必備條件。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)理協(xié)助經(jīng)紀(jì)人處理經(jīng)紀(jì)有關(guān)事務(wù)，取得經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格是從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的基本條件。結(jié)合文件要求，可以考慮建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負責(zé)制度，要求經(jīng)紀(jì)人對經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的行為承擔(dān)責(zé)任，如果經(jīng)紀(jì)人協(xié)理在交易活動中有違法違規(guī)行為，經(jīng)紀(jì)人將為此受到懲罰(直至吊銷其執(zhí)業(yè)資格)。這樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在招聘經(jīng)紀(jì)人協(xié)理時就一定會慎重，在管理經(jīng)紀(jì)人協(xié)理時一定會嚴格。一方面會減少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的違法違規(guī)行為，同時也便于政府部門的日常管理，有利于建立一支具有較強服務(wù)能力、良好職業(yè)道德和遵紀(jì)守法觀念的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人隊伍。

2、建立不動產(chǎn)復(fù)原基金制度

目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的欺詐現(xiàn)象比較嚴重，但是因為各種各樣的原因許多消費者并沒有能夠得到賠償(比如委托的經(jīng)紀(jì)公司或人員挾款潛逃或者沒有能力賠償)。這在一定程度上抑制了消費者投訴的積極性(消費者投訴還要花費大量的時間及精力，投訴也有成本)。為了保護消費者的利益，政府部門可以考慮建立不動產(chǎn)復(fù)原基金制度，即向所有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和人員收取一定的特別規(guī)費，建立基金，如果消費者因為經(jīng)紀(jì)公司或人員的不當(dāng)行為而導(dǎo)致財產(chǎn)損失又不能由當(dāng)事人賠償時，可以動用基金進行賠償。這種辦法目前在美國有一些州實行，效果很好。如果消費者的利益在任何情況下都能夠得到保護，那么消費者就一定會選擇那些合法的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(這項制度只對合法的經(jīng)紀(jì)公司和人員有效)，而且消費者在利益受到損害時也會積極地選擇投訴而不是忍氣吞聲。這樣，在一定程度上，非法的經(jīng)紀(jì)公司和人員就會逐漸失去市場。同時，合法設(shè)立的經(jīng)紀(jì)公司和人員也會對自己的交易活動采取更加謹慎的態(tài)度。不動產(chǎn)復(fù)原基金類似于保險，只不過費用由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和人員承擔(dān)。

3、建立各職能部門聯(lián)合辦公制度

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)是一項專業(yè)性、技術(shù)性很強的工作，在目前管理體系中，一般是先由房地產(chǎn)中介管理部門核發(fā)經(jīng)紀(jì)公司的資質(zhì)，工商部門再發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。但在實際執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)中介管理部門和工商管理部門兩者職能交叉，各自執(zhí)法依據(jù)不同，導(dǎo)致各行其政。一些在中介管理部門沒有取得資質(zhì)的公司，工商部門照樣發(fā)給營業(yè)執(zhí)照，這些公司一旦發(fā)生問題，中介管理部門又不能吊銷其營業(yè)執(zhí)照，對它們的處罰缺乏應(yīng)有的力度。工商執(zhí)照與資質(zhì)審核相脫離，“市場準(zhǔn)入”和公平競爭就成了一句空話，房地產(chǎn)中介管理部門有責(zé)無權(quán)，處于一種極為尷尬的境地。為避免這種狀況，必須嚴格經(jīng)紀(jì)公司的設(shè)立流程，對沒有取得資質(zhì)的公司，工商部門一律不能發(fā)給營業(yè)執(zhí)照。政府各個職能部門應(yīng)該建立聯(lián)合辦公制度，要定期組織對經(jīng)紀(jì)公司進行檢查，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)的行為，要嚴肅處理，及時收回資質(zhì)證書，吊銷營業(yè)執(zhí)照。只有各個職能部門密切配合，嚴格執(zhí)法，才能有效地規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 。

4、規(guī)范經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同制度

對大多數(shù)消費者來說，一生當(dāng)中只有少數(shù)幾次買賣、租賃房產(chǎn)，再精明的消費者對于經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)中的合同陷阱還是防不勝防。為了避免一些不良經(jīng)紀(jì)公司利用合同來欺詐消費者，政府部門可以對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同做出一些規(guī)范。規(guī)范合同并不是對所有的合同都采取一定的格式，而是規(guī)定在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中應(yīng)該包括哪些內(nèi)容，不應(yīng)該包括哪些內(nèi)容。也可以擬訂一份類似于“消費者簽訂合同須知”這樣的文件，在上面列舉清楚在簽訂合同時應(yīng)該注意的事項。要求每一家經(jīng)紀(jì)公司在與消費者簽訂合同時，都必須將文件提供給消費者閱讀，這樣在一定程度上可以減少經(jīng)紀(jì)服務(wù)當(dāng)中的合同糾紛。

5、規(guī)范經(jīng)紀(jì)收費發(fā)票制度

目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 收費情況比較混亂，而且中介管理部門對于經(jīng)紀(jì)公司和人員的日常經(jīng)營狀況了解不多，如果消費者不投訴，中介管理部門對經(jīng)紀(jì)公司和人員的一些違法行為并不知情也難以查證(比如經(jīng)紀(jì)人員在2個或2個以上公司執(zhí)業(yè))。在征得稅務(wù)部門同意的情況下，中介管理部門可以對經(jīng)紀(jì)公司的收費發(fā)票做出統(tǒng)一規(guī)范。在收費發(fā)票上，要求列出公司名稱、證書編號、經(jīng)紀(jì)人員姓名和資格證書號碼，將其中的一聯(lián)交中介管理部門備案。同時，嚴格控制這種發(fā)票的管理和發(fā)放，讓消費者知道，只有持這種發(fā)票的公司才是合法的經(jīng)紀(jì)公司，以有利于消費者識別和選擇。這樣不僅可以規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，杜絕亂收費現(xiàn)象，中介管理部門可以隨時掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和人員的經(jīng)營行為和業(yè)績，為建立經(jīng)紀(jì)公司和人員的信用檔案打下基礎(chǔ)，同時還可以打擊偷稅漏稅，一舉多得。

6、建立保證金制度

在規(guī)范經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費發(fā)票的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)中介管理部門還可以對經(jīng)紀(jì)公司和人員的每一筆業(yè)務(wù)傭金抽取一定比例建立交易行為保證金(根據(jù)信譽等級的不同設(shè)立不同的比例，信譽好的比例低)。這種保證金將進入特別賬戶，如果在一定期限內(nèi)(比如一年)，經(jīng)紀(jì)公司或人員沒有違法違規(guī)的行為，所有款項將無條件返還。反之，中介管理部門不但要依法做出處罰，而且有權(quán)將之前所有進入特別賬戶的資金全部收繳。這樣可以加大經(jīng)紀(jì)公司或人員的違法違規(guī)成本，同時可以防范一些不良經(jīng)紀(jì)公司和人員在違法違規(guī)行為暴露時逃之天天，導(dǎo)致無從處罰。建立不動產(chǎn)復(fù)原基金制度是為了保障消費者的利益，而建立保證金制度是為了增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和人員的約束。兩項制度相互補充，但側(cè)重點有所不同。

7、建立證書查詢、證實和信譽等級評價制度

利用現(xiàn)代科技的優(yōu)勢，中介管理部門可以將經(jīng)紀(jì)公司的基本情況輸入電腦網(wǎng)絡(luò)，建立檔案。同樣，每一個獲得資格證書的經(jīng)紀(jì)人員的基本情況也要在電腦網(wǎng)絡(luò)中建立檔案。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和人員向有關(guān)部門辦理手續(xù)時，必須出示合法有效證件，由有關(guān)部門將證件編號輸入電腦網(wǎng)絡(luò)進行證實和登記，否則，有關(guān)部門有權(quán)拒絕辦理手續(xù)。中介管理部門在充分了解經(jīng)紀(jì)公司和人員日常經(jīng)營活動的情況下，應(yīng)對他們的信譽等級做出評價。信譽等級評價主要包括對國家誠信，看經(jīng)紀(jì)公司的納稅金額和對消費者誠信，看消費者的滿意程度兩個方面。

8、建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司和人員的年審和退出制度

對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的所有公司和人員，中介管理部門應(yīng)在嚴格日常管理的基礎(chǔ)上，每年集中一定時間對他們的從業(yè)行為做出評價，也就是年審。在年審中評定信譽等級，對信譽等級差以及沒有參加年審的公司和人員，一定要收回資質(zhì)證書和執(zhí)業(yè)證書，吊銷營業(yè)執(zhí)照，將他們清除出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 。對信譽等級評價不高、經(jīng)營業(yè)績差的公司和人員，管理部門可以建議其退出經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 。有市場準(zhǔn)入，同樣要有市場準(zhǔn)出，這樣可以使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 行業(yè) 經(jīng)營有序，便于日常管理。

第三節(jié) 做好迎接與資本合作浪潮準(zhǔn)備

中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷營銷時代、產(chǎn)品時代后，正在進入資本合作經(jīng)營時代。作為我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度是衡量該 行業(yè) 成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)。過去十多年，由于國家在房地產(chǎn)金融政策上的不完備和房地產(chǎn)業(yè)本身的特點使得大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)常處在缺乏資金、嗷嗷待哺的狀況，而另一方面，眾多的金融投資機構(gòu)又難以進入房地產(chǎn)業(yè)，以致于造成資本與房地產(chǎn)市場的脫節(jié)，而銀行作為我國房地產(chǎn)單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸的癥結(jié)。

隨著中國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資、各類投資基金進入房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產(chǎn)企業(yè)的迅速發(fā)展提供巨大的作用。同時，各種投資基金和證券公司也必將在這個新興的巨大市場中獲得極大的回報。盡早地與房地產(chǎn)企業(yè)溝通，不斷創(chuàng)新、提供多樣化的融資渠道是各投資主體在房地產(chǎn)市場獲得競爭地位的主要因素。為促使資本與房地產(chǎn)業(yè)的順利整合，加速我國房地產(chǎn)業(yè)和以產(chǎn)業(yè)基金為代表的投資金融業(yè)的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國建設(shè)銀行主辦，北京東方恒基地產(chǎn)顧問、中國誠信證券評估有限公司承辦的“中國房地產(chǎn)資本市場及投融資國際論壇”，是我國資本市場與房地產(chǎn)市場的第一次資本合作。

2004年以來，地產(chǎn)業(yè)強強合作的趨勢已初露端倪。宏觀調(diào)控以來，國家嚴控土地，新增的土地供應(yīng)非常少，客觀上對房地產(chǎn)企業(yè)造成了壓力，進行資本合作是必然的趨勢。通過合作方式獲取資源，尤其是盤活存量土地，成為房產(chǎn)中介 行業(yè) 發(fā)展的必然選擇。

2005年，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不斷的進行企業(yè)并購。自此，中國房地產(chǎn)業(yè)進入了資本合作的浪潮。

中國目前正處于全球有史以來最快的城市化進程中，近年來每年新增建設(shè)用地約600萬畝左右，其中約有45%至65%來自于耕地。城市建設(shè)增量土地資源的供應(yīng)日趨緊張，土地獲取成本也隨之不斷上升。房地產(chǎn)企業(yè)的高速增長，遭遇了土地資源獲取上的瓶頸。土地資源的供應(yīng)局面迫使房地產(chǎn)中介進行資本合作。

隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，沿海、東部、南部的房地產(chǎn)業(yè)相對成熟，有些企業(yè)已經(jīng)基本完成資本原始積累，形成雄厚的資本。這些資本必然要尋求出路，往更多機會的地方、或薄弱環(huán)節(jié)蔓延，西進、北拓將會成為今后一段時間內(nèi)的趨勢。

房產(chǎn)中介 行業(yè) 與資本進行合作，文化融合方面是最大的風(fēng)險。國際上大的資源整合，百分之七八十是不成功的。因此，在進行資本合作時兩個企業(yè)要密切注意文化的融合。在與資本合作的浪潮里，房產(chǎn)中介 行業(yè) 競爭將越來越激烈，戰(zhàn)略合作、戰(zhàn)略結(jié)盟將成為房產(chǎn)中介 行業(yè) 發(fā)展的重要手段。
 

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