第一節(jié) 房地產業(yè)與國民經濟關系的數量 分析

研究 中國房地產業(yè)與國民經濟相互間的關系，最直接的是 研究 房地產業(yè)與國內生產總值（GDP）增長的關系，因為GDP是反映國民經濟運行狀況的核心指標，在國民經濟核算中，核算GDP的生產賬戶同樣處于賬戶體系的核心位置。鑒于現行的房地產業(yè)的統計核算范圍不全，核算時使用的價格偏低等問題，造成核算出的房地產業(yè)增加值占GDP的比重偏低。因此以下從房地產業(yè)統計核算現狀、存在問題及其改進的設想談起，就房地產業(yè)在國民經濟中的地位、房地產業(yè)與國民經濟各 行業(yè) 的相關關系、房地產業(yè)的發(fā)展前景幾個方面做一評述。

一、房地產業(yè)統計核算的現狀及其改進的狀況

（一）現行房地產業(yè)的統計狀況

1、現行房地產業(yè)的統計狀況

目前由國家統計局直接統計的房地產業(yè)，其對象只是房地產開發(fā)企業(yè)和單位進行的商品房屋建設和土地開發(fā)經營活動。

2、現行房地產業(yè)的核算狀況

（1）核算范圍

a、地產開發(fā)經營業(yè)所從事的房地產業(yè)的活動；

b、城市房地產業(yè)管理部門的居民住房服務；

c、城鄉(xiāng)居民自有住房服務；

d、房地產經紀與代理活動。

（2）房地產業(yè)核算存在的主要問題

a、受資料來源的限制，現行房地產業(yè)核算沒有包括房地產開發(fā)經營企業(yè)和單位以外的各種類型單位以及城鄉(xiāng)居住戶以營利為目的提供的住房出租服務；關于飛營利性住房服務，只包括城市房地產管理部門提供的住房服務，沒有包括企業(yè)、事業(yè)和行政單位向本單位職工及其家屬提供的住房服務。雖然推行住房制度改革后將一部分公有住房出售給個人，但公有住房仍占有一定的比例。b城市房地產管理部門提供的一種國家補貼的低房租的福利性住房，90年代初1平方米僅幾分錢，1995年每平方米0.60元，目前1平方米大約兩元錢?，F行的核算方法是以其經營性收入作為總產出，從而低估了增加值。而且這部分的資料范圍一直覆蓋不全，也影響了其總產出和增加值的完整性。

b、公有住房房租普遍偏低的影響和資料來源的限制，城鄉(xiāng)居民自有住房服務目前僅按住房原值的2-4%計算的虛擬固定資產折舊作為總產出，同時作為增加值。眾所周知，增加值應該包括勞動者報酬、間接稅凈額、營業(yè)贏余和固定資產折舊四個部分。顯然，這樣估算出的增加值沒有包括人工費、利潤等等。因此，我國城鄉(xiāng)居民自有住房服務的總產出和增加值估算偏低。

c、按照國家經濟核算的要求，固定資產折舊應該按固定資產當期購置的市場價格進行重估的價值進行計算，但目前能夠搜集到的固定資產折舊數據一般都是按歷史成本計算的，這就導致了我國房地產業(yè)固定資產折舊的低估。由于統計核算的范圍不全等多種原因，導致我國房地產業(yè)增加值偏低，使之難以確切地反映我國房地產業(yè)在國民經濟中的重要地位。

（二）我國房地產業(yè)核算的改革設想

針對我國目前房地產業(yè)核算存在的問題，準備以城鎮(zhèn)居民住房服務核算為重點加以改革。其思路是按市場房租價格估算城鎮(zhèn)居民住房服務，即利用城鎮(zhèn)居民住房每平方米的市場房租價格的平均值乘以所有城鎮(zhèn)居民住房的使用面積，得到所有城鎮(zhèn)居民住房按市場價格計算的房租收入，以此收入作為城鎮(zhèn)居民住房服務總產出，再參照房地產開發(fā)與經營企業(yè)的增加值率，計算出城鎮(zhèn)居民住房服務增加值。

這樣就把我國目前房地產業(yè)核算沒有包括的房地產開發(fā)經營企業(yè)和單位以外的各種類型單位及城鎮(zhèn)居民住戶從事的以營利為目的住房出租活動，企事業(yè)、行政單位向本單位職工及其家庭提供的非營利性住房服務，以及城市房產管理部門提供的非營利性住房服務的低估部分一起補充到房地產業(yè)核算中，同時也對城鎮(zhèn)居民自有住房服務進行了重新估價，克服了利用自有住房折舊計算產出的增加值的不足（城鎮(zhèn)居民住房平均市場租金價格和使用面積可以從城市住戶調查資料中取得）。這樣做是在最大限度地利用包括市場價格在內的市場信息。

二、房地產業(yè)在中國國民經濟中的地位和作用

（一）增加房地產業(yè)投資對促進國民經濟增長的作用

首先從投資的角度看，近幾年我國經濟出現了通貨緊縮的跡象，為了保持國民經濟的快速發(fā)展，必須擴大有效需求。其中一個重要方面就是擴大投資需求，因為投資中的40%左右會轉化為消費。近幾年積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策等一系列擴大需求的措施確實起到了重要的作用，一個重要標志是保住了GDP7%以上的增長。這里房地產投資的增長起了重要的作用。以2000年為例，2000年全社會完成固定資產投資32，619億元，比1999年增長了9.3%，其中房地產完成投資4902億元，比1999年增長19.5%。由此可以看出，僅占固定資產投資總規(guī)模15%的房地產投資，卻在全部固定資產投資增量中占到30%。在全部固定資產投資增長的9.3個點中，房地產投資為其拉動了2.7個點?？梢哉f2000年GDP之所以能增長8.3%，從支出法的角度看，投資對GDP的貢獻率為41.94%，拉動GDP增幅3.3個點。這其中房地產投資一直以20%以上的幅度增長應該說功不可沒。另外，根據投入產出模型測算，如果新增住宅投資500億元，房地產業(yè)增加值占GDP的比重可以提高0.25個百分點，通過連鎖反應，最終可拉動GDP增幅上升0.65個百分點。

提到房地產業(yè)在國民經濟中的位置，不應回避一個數據，即從增加值的角度看它占GDP的比重。有鑒于目前統計核算范圍不全、價格偏低等前面已經述及的原因，從1990年至今，這一比重一直在1.70—1.96之間徘徊。2000年初步測算的數據為1.91%（現價），這一比重顯然不能反映房地產業(yè)在國民經濟中的真實分量。從國外資料看，美國占11.8%，加拿大占15.7%，日本占11%，法國、挪威、韓國分別占7.1%、9.6%，菲律賓占6.7%，就連泰國和印度還分別占到地產核算改革的設想，以采用市場房租估價法為主，作適當的調整，那么中國的房地產業(yè)增加值占GDP的比重應在6%左右。

房地產業(yè)與國民經濟的關系，不僅可以從生產帳戶的角度 分析 ，國民經濟核算體系還包括投入產出核算、資金流量核算、資產負債核算、國際收支核算等等。在談到房地產業(yè)與相關產業(yè)的關系時，將較多地使用投入產出核算的數據，因為投入產出模型反應的正是 行業(yè) 部門間的技術經濟聯系，它是一個很好的量化問題的工具。從理論上講，資金流量核算對 分析 房地產業(yè)與國民經濟的關系也很重要。中國的資金流量核算是以GDP為起點，包括了實物交易和金融交易。從中可以 分析 機構部門（有財務決策權的部門）間的資金分配結構、資金融通結構、資金使用結構，并且可以作資金循環(huán)渠道的比較 分析 。另外，反映存量的資產負債核算也很重要。比如，我們目前對房屋空置率的 研究 ，還僅僅限于增量的范圍，而國外一些發(fā)達國家往往把增量和存量放在一起觀察， 研究 整個社會房屋的供求平衡，這才是更科學的。我們應該在細化資產負債核算的基礎上， 研究 和觀察全社會房屋供求的大平衡。

（二）房地產業(yè)與相關產業(yè)的關系

房地產業(yè)與其他眾多 行業(yè) 相互制約，相互依存。一方面制造業(yè)、建筑業(yè)及建材業(yè)的發(fā)展為房地產業(yè)提供了必不可少的保障；另一方面，房地產業(yè)的發(fā)展也拉動了相關產業(yè)的發(fā)展。據投入產出模型測算，每100億元房地產投資（或叫銷售100億元住宅的產出）可以誘發(fā)國民經濟各部門的產出286億元，其中誘發(fā)建筑業(yè)產出90.76億元，高居榜首。有資料介紹，西方經濟發(fā)達國家多年來一直保持每年建造住宅人均1平方米的發(fā)展速度，從而是建筑業(yè)在國內生產總值中的比重在9%左右（我國大約在6—7%），成為國民經濟的支柱產業(yè)。以美國為例，建筑業(yè)約每年消費冶金工業(yè)產品的16%以上，水泥、玻璃、磚瓦的70%，木材的40%，油漆的50%。我國用于建筑工程的材料消耗為：鋼材約占鋼材總消耗量的25%，木材約占40%，水泥70%，玻璃70%，塑料制品25%。

房地產業(yè)與制造業(yè)也有著密切的關系。在住宅與非住宅建筑中，要涉及40多個產業(yè)部門，據投入產出模型測算，每100億元房地產投資可以誘發(fā)制造業(yè)的產出123.61億元。其中最高的是非金屬礦物制品業(yè)31.45億元。其次是金屬冶煉及壓延加工業(yè)18.81億元，再次是化學工業(yè)14.98億元，然后是金屬制品業(yè)（9.82億元）、機械工業(yè)（8.79億元）、電器機械及器材制造業(yè)（7.58億元）等等。

房地產業(yè)誘發(fā)相關部門的產出除了建筑業(yè)、制造業(yè)之外，依次為采礦業(yè)（16.64億元）、商業(yè)（11.16億元）、房地產業(yè)自身（10.98億元）、電氣煤氣自來水供應業(yè)（6.59億元）、貨物運輸及倉儲業(yè)（5.86億元）、社會服務業(yè)（4.98億元）、農業(yè)（4.55億元）、金融保險業(yè)（4.08億元）、郵電業(yè)（3.05億元）、飲食業(yè)（1.57億元）、綜合技術服務業(yè)（1.18億元）等等。房地產業(yè)的發(fā)展，離不開金融業(yè)的融資支持，而房地產市場則又是金融業(yè)借貸資本的最大出路。與其它 行業(yè) 一樣，房地產業(yè)也具有生產、交換、消費等過程，貫穿這個過程的資本運動客觀上需要銀行等金融機構為其提供資本融通服務。

第二節(jié) 中國城市化與房地產業(yè)

一、我國房地產 市場發(fā)展 的基本形勢

（一）土地購置面積止跌回升，土地開發(fā)面積繼續(xù)保持較快增長

受2004年以來土地緊縮政策的影響，2005～2006年，房地產本年土地購置面積出現負增長，同比分別下降3.8%和4.4%。自2007年5月開始，房地產開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積扭轉了2005年以來的下降勢頭。1～8月，本年土地購置面積為2.43億平方米，同比增長15.2%，增幅較上年同期提高19.4個百分點。作為房地產發(fā)展的先行條件，土地購置面積增速的回升有利于增加房地產市場的長期供給量，緩解市場供求緊張的局面。

從土地開發(fā)情況來看，近幾年，全國土地開發(fā)面積保持了較快增長。2006年，全國完成土地開發(fā)面積26605.6萬平方米，同比增長17.3%，2007年1～8月，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積1.62億平方米，同比增長15.3%，增幅雖然低于上年同期水平，但比前7個月提高了4個百分點。與此同時，土地開發(fā)率（土地開發(fā)面積占同期土地購置面積的比重）也有所提高，2006年提高到74.2%，為2000年以來的最高值，2007年1～8月，土地開發(fā)率為66.6%，相當于2006年同期的水平。

（二）市場總體偏緊，房屋銷售面積增速持續(xù)快于竣工面積增速

2000年以來，我國房屋銷售面積增速連續(xù)7年多快于竣工面積的增長速度，自2005年開始，房屋銷售面積大于同期竣工房屋面積，并且二者之間的缺口呈逐年加大的態(tài)勢，2006年，受國家對房地產 行業(yè) 調控的影響，房地產供給和需求均受到不同程度的抑制，但全年房屋銷售面積仍超過同期竣工房屋面積6026.2萬平方米。2007年前8月，在房價持續(xù)高企的背景下，房地產市場的需求大幅反彈，房屋銷售面積達到40572.8萬平方米，同比增長29.3%，增速較上年同期加快20個百分點，接近同期竣工房屋面積增速的3倍。在市場供求偏緊、增量房市場難以滿足需求的情況下，存量商品房被快速消化，截止到8月末，全國商品房空置面積為1.19億平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029萬平方米，下降9.3%。

（三）調控未改房價增勢，部分城市房價上漲過快

為了促進住房價格的基本穩(wěn)定，2005年以來，國務院及各大部委連續(xù)出臺了一系列旨在穩(wěn)定房價的政策措施，但時至今日，全國大部分地區(qū)房價快速上漲的勢頭仍未得到緩解。2005～2006年，房屋銷售價格指數分別為107.6和105.5，其中住宅銷售價格的漲幅高于非住宅銷售價格的漲幅，已經連續(xù)4年超過5%（見表3）。從2007年的情況來看，面對不斷加強的宏觀調控，房價增勢未改，且呈逐月加快之勢，5月份到8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，其中新建商品住宅銷售價格同比分別上漲6.6%、7.4%、8.1%和9%。分地區(qū)來看，近幾年房價膨脹較快的地區(qū)主要有北京、天津、沈陽、廈門、青島、深圳等城市，其房價漲幅在很多時候都超過全國平均水平。

（四）住房保障力度加大，經濟適用房投資增速加快

我國從1998年開始推出經濟適用住房，但是，由于我國住房保障制度尚未法制化，地方政府無法獲得土地出讓收入，而開發(fā)商利潤也較低，各方均缺乏投資建設的積極性，因此，2000～2005年，經濟適用房占房地產開發(fā)投資額的比重呈直線下滑的態(tài)勢。經濟適用房供給減少加劇了房地產供給結構失衡的程度，不僅弱化了對商品房價格的抑制作用，而且加重了大多數中低收入家庭的購房負擔。針對這種情況，自2006年開始，國家陸續(xù)出臺了一些規(guī)范經濟適用房建設、加快廉租房建設的規(guī)定，將加大住房保障力度作為政府工作的重點。在地方各級政府的配合下，自2006年以來，以中低收入階層為主要需求對象的經濟適用房投資增速由負轉正，并出現了加快增長的良好勢頭。2007年前8月累計，經濟適用房投資增長28.8%，增速較上年同期加快10個百分點。經濟適用房供給的增加，有利于解決房地產領域供給結構失衡的問題，也有利于解決廣大中低收入居民的住房需求。

（五）房地產開發(fā)企業(yè)謀求多元化融資渠道，利用外資增速加快

面對國內緊縮性的金融調控政策，房地產開發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，自2006年下半年以來，房地產開發(fā)投資資金來源中利用外資步伐明顯加快。2006年，利用外資同比增長53%，增速較2005年加快42.6個百分點。2007年以來，國內房地產開發(fā)利用外資的增速一直保持在60%以上。1～8月，利用外資總額371.08億元，同比增長65.9%，相當于銀行貸款增速的兩倍。

二、促進房地產市場健康發(fā)展的重要意義

《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出要充分認識房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義，一是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求。二是促進消費、擴大內需、拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施。三是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。從三個不同角度談了促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。

（一）保持房地產市場的健康發(fā)展，擴大內需，保持國民經濟發(fā)展良好勢頭的重要舉措。目前我國房地產投資增量占全社會固定資產投資增量的1/3左右，每年拉動GTP的增長近2個百分點，對經濟發(fā)展十分重要。從長遠看，以住宅為主的房地產業(yè)的發(fā)展空間很大，是我國經濟增長的生力軍和不可替代的拉動力量，這是曾培炎副總理在9月1號全國房地產會議上說的一段話。

（二）保持房地產業(yè)健康發(fā)展帶來相關產業(yè)的發(fā)展，促進房地產產業(yè)健康發(fā)展，有利于延長產業(yè)鏈，滿足市場需求，促進科技進步，推動經濟結構戰(zhàn)略性調整，促進產業(yè)結構優(yōu)化升級。

（三）保持房地產業(yè)市場的健康發(fā)展，是促進消費結構升級，提高居民生活水平水平的基本條件，國際經濟表明，在人均住房面積達到35平方米，人均GTP達到三千美元之前，相當長的一段時期，都是住房提高住房金改善階段，是居民住房消費的快速增長階段，隨著我國第一步、第二步戰(zhàn)略目標的收到實現，人們的生活實現了解決了溫飽和從溫飽到小康的兩個歷史性的跨越，居民消費需求由追求基本的生活資料滿足到逐步向注重于生活質量提高轉變，居民消費進入升級換代的新階段，實現人民生活向更高的生活質量邁進，改善住宅型，擴大服務性消費，這一過程是我們國家全面建設小康社會的過程，因此住宅是全面建設小康社會始終的居民消費熱點，是城鎮(zhèn)居民的主導性消費。

（四）保持房地產市場健康發(fā)展及擴大就是推動科技進步和可持續(xù)發(fā)展的有效途徑，95期間房地產業(yè)年均就業(yè)人員增長4.46%，僅次于社會服務業(yè)，目前各類房地產企業(yè)從業(yè)人員和物業(yè)管理人員超過500萬人，還有二千萬建筑大軍直接從事與房地產建設相關的工作。發(fā)展房地產業(yè)健康發(fā)展，擴大社會就業(yè)，吸收農村剩余勞動力向非農產業(yè)轉移的重要渠道，也是城鎮(zhèn)化的一個方面，房地產業(yè)開發(fā)建設規(guī)模大，消耗的材料種類多，產品的使用周期長，促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，有利于推進住宅產業(yè)的技術進步，也有利于節(jié)水，節(jié)地，節(jié)能，節(jié)材，和環(huán)境保護，走一條科技含量高，經濟效益好，資源消耗少，環(huán)境污染少，人力資源得到充分發(fā)揮的新型住宅產業(yè)發(fā)展道路。

（五）房地產業(yè)健康發(fā)展是帶動城鎮(zhèn)建設，改善居民財產結構的重要手段，由于實行房地產的城市基礎設施綜合開發(fā)與線管建設，在城市建設資金投入財力有限的情況下，房地產業(yè)的高速以展，可以帶動城市基礎設施的發(fā)展，完善城市功能，過去五年，城市道路增長，人均收入增長，軌道，交通，地鐵，道路等發(fā)展，踴現了一批人居環(huán)境改變的住房典范，在全國房地產會議上，曾培炎總理說；房地產開發(fā)功不可沒，隨著房地產改革的不斷深入，住房的私有化大幅提高，城鎮(zhèn)家庭的財產結構和城鎮(zhèn)社會財產分配結構發(fā)生重大改變，據國家城調隊調查，截止2001年6月城鎮(zhèn)居民固定財產全國中小城22.83萬，其中房產的價值10萬多，占47。95%，是城鎮(zhèn)居民家庭最大資產，超出居第二位的金融資產13個百分點，原來中國老百姓都熱衷于存款，可是現在房產的價值超過存款，按照中國城鎮(zhèn)家庭1.3億個計算，城鎮(zhèn)居民的房產價值是14萬億左右，戶均財產構成當中金融，房產價值就大。

三、房地產市場潛力的 分析

1、2008年房地產投資增速將維持在25%左右

從短期看，房地產投資將繼續(xù)保持增長勢頭，根據2007年前8個月房地產開發(fā)投資發(fā)生的變化，以及房地產投資年度變化規(guī)律，預計2007年第四季度房地產投資的增長幅度不會發(fā)生大的波動，全年房地產投資增長約28%左右。2007以來，國家對房地產價格的調控從以需求調控為主轉向增加供給、改善供給結構，加大了對經濟適用房建設的支持，2008年小戶型、經濟適用房和廉租房等建設規(guī)模將有所擴大，成為房地產開發(fā)投資增長的主要動力。但從另一方面來看，由于房地產市場風險逐漸顯現，加之美國次級貸款危機對我國起到一定的警示作用，銀監(jiān)會等管理部門已加大了對房地產貸款的審查力度，提高第二套住房貸款首付比例和其他審慎貸款政策將對開發(fā)商和購房者的資金來源產生一定限制，這將對2008年房地產投資增長產生下拉作用。綜合 分析 ，預計2008年房地產投資增速將低于2007年的增長水平，增速將維持在25%左右。

2、投機性需求繼續(xù)受到抑制，自住性需求仍然旺盛

隨著房地產交易營業(yè)稅和個人所得稅政策的全面實施，以及近期提高第二套房的首付比例及貸款利率等調控政策效力的不斷顯現，住房投資和投機性需求將會繼續(xù)受到抑制。

但是，自住性需求將繼續(xù)增加。住房制度改革已實施10年時間，買房成為消費者唯一的選擇。雖然我國實行計劃生育政策已有多年，但是人口壓力真正減輕至少要在2030年以后。而自1998年以來，我國每年以超過2個百分點的速度推進城市化，據估計，在2020年以前，我國的城市化率都將保持較快的增長。大量人口進城居住、就業(yè)，將形成巨大的住房需求。從消費結構升級的趨勢來看，隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的不斷提高，居民消費的重點已經轉向住、行和教育等方面，這將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費的總量。

四、危房改造的問題

全國有一億五千萬危房、舊房，有300萬個家庭住在危舊房中，按照80億平方米，每年有1%的自然淘汰，更新改造危舊房要一個億，從這三個方面看 分析 預測：我國住房發(fā)展仍然處在快速發(fā)展期，住房發(fā)展總量增長型特征較為明顯，年均7億平方米潛在住房需求符合上面的基本規(guī)律，因此住房與房地產現有巨大的市場需求，又有國家的高度重視，只要進一步加快轉變政府職能，加強于它要對房地產市場的宏觀調整，不斷地提高駕馭市場經濟的能力，切實解決可能過熱的事質性問題，同時出臺進一步搞活規(guī)范市場，政策措施，解決政策性和體制性降價，促進住房消費，這是完全有能力的，住宅與房地產業(yè)在未來的幾年當中，仍然保持持續(xù)快速健康狀況發(fā)展的態(tài)勢，為國民經濟的發(fā)展和全面建設小康社會的目標實現作出更大貢獻。

第三節(jié) 我國房地產 行業(yè) 發(fā)展歷程

從1958年開始，房地產收歸國有，中國房地產市場從此消失。直到1979年開始經濟體制改革，中國房地產業(yè)才有了發(fā)展的契機。

近幾年，房地產業(yè)的發(fā)展非常迅速：全國商品房的銷售從取消福利分房的1998年開始，一下子由2500億元激增至2005年的12600億元，增長了5倍；同時城市面貌、居住條件的迅速改變以及上下游相關產業(yè)在其強勁拉動下的發(fā)展，使得在“十一五 規(guī)劃 ”中，房地產無可置疑的成為現階段國民經濟的“重要的支柱產業(yè)和消費熱點”。

按發(fā)展速度劃分，中國房地產市場大致可分為以下三個階段：

第一階段：1979-1991年，中國房地產市場復蘇成長。1980年4月，鄧小平發(fā)表了關于建筑業(yè)和房地產業(yè)的談話，此后全中國開始了城鎮(zhèn)住房制度的改革。1990年，中國國務院發(fā)布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經營成片土地暫行管理辦法》，再加上浦東開發(fā)開放的帶動作用，1991年下半年，房地產市場呈現了明顯的回升趨勢。

第二階段：1992-1997年中國房地產市場初步形成。1992年初，在鄧小平南方談話的推動下，中國房地產市場得以全面發(fā)展。1992年，房地產開發(fā)投資731億元，同比增長117.5%；土地開發(fā)面積2.334萬公頃，同比增長175%。1993年，在上年市場迅速發(fā)展的推動下，中國房地產業(yè)發(fā)展出現過熱趨勢。這一期間，全中國商品房開發(fā)投資額同比增長143.5%，新開工面積同比增長136%，房地產開發(fā)企業(yè)接近2萬家。中國隨即采取了一系列調控措施，房地產業(yè)也告別瘋狂，迎來理性。1994和1995年，中國房地產開發(fā)投資額分別只比上年增長了31.8%和23.3%，1997年更是出現了負增長，為-1.2%。

第三階段：1998年至今，中國房地產市場進入了新的發(fā)展時期。在政府的鼓勵和引導下，中國房地產市場明顯轉暖，房地產業(yè)經過幾年的調整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經濟開始步入穩(wěn)定發(fā)展時期，因此國家采取了一系列措施來鼓勵房地產業(yè)的發(fā)展，由此房地產業(yè)開始進入復蘇時期。

近十年以來，房地產業(yè)取得了飛速發(fā)展，成為我國發(fā)展最快的 行業(yè) 之一，市場規(guī)?；潭纫踩找嫣岣?。我國房地產在改革開放以前，實行的是統建統分制度，房地產業(yè)也逐步過渡到一個以企業(yè)為主體、市場為導向、社會資金為依托、以配套建設為中心的綜合開發(fā)階段。進入20世紀90年代之后，房地產進入了一個前所未有的興旺發(fā)達期，土地成片開發(fā)和大量外資的引入，形成了外資、合資和內資開發(fā)公司齊頭并進的勢頭；住宅、樓宇、商業(yè)大廈、公共設施等紛紛拔地而起，我國的房地產業(yè)作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大的作用。房地產開發(fā)規(guī)模正以每年平均20%左右的速度增長，在整個國民經濟中占有舉足輕重的地位。

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