一、全球房地產(chǎn)市場概況

2007年全球商業(yè)房地產(chǎn)直接投資達到7590億美元，較上一年度增長590億美元。雖然2007年下半年全球房地產(chǎn)交易受次貸危機影響下滑，但是整年成交量仍創(chuàng)歷史新高。不過，該公司預計，在次貸危機影響之下，今年全球房地產(chǎn)成交量將低于近年來的平均水平。

2007年上半年全球各個地區(qū)的房地產(chǎn)交易量創(chuàng)出歷史新高，總額達到3940億美元，但下半年交易量下降，僅3650億美元。下半年的交易量下跌，主要是由于美國和英國的交易量大幅降低所致。這兩個市場通常占全球總交易量的一半以上。

美國和西歐地區(qū)由于信貸危機所導致的房地產(chǎn)市場增長放緩，使得市場對房地產(chǎn)投資的風險意識增強，機構(gòu)投資者也越來越多地將資金轉(zhuǎn)向亞洲市場。

二、全球房產(chǎn)市場現(xiàn)狀

當前全球房地產(chǎn)市場形勢比較嚴峻，已成為拖累世界經(jīng)濟增長的主要根源。近一年來，北美、西歐、日本、南非等國家住房價格漲勢普遍回落，其中不少國家出現(xiàn)下跌。

為遏制房地產(chǎn)市場繼續(xù)惡化、緩解次貸危機，美聯(lián)儲從2007年9月開始已連續(xù)8次降息，聯(lián)邦基金利率從5.25%降至2%；英格蘭銀行在去年11月至今的4個月內(nèi)連續(xù)3次降息。與此同時，美國政府出臺了提高銀行抵押貸款限額、為抵押再融資提供資金等一系列政策措施。這些政策措施的實施效果也日益顯現(xiàn)，特別是對于緩解次貸危機、增加流動性發(fā)揮了積極的作用。但是， 分析 表明，受多種因素制約，全球房價繼續(xù)下跌的壓力很大，房地產(chǎn)市場近期回暖的可能性較小。

1、當前全球通脹趨高、經(jīng)濟趨緩，各國央行從緊的貨幣政策取向?qū)⒓又胤康禺a(chǎn)市場降溫趨勢。

今年以來，國際石油和食品價格飆升至歷史最高水平，全球通脹壓力加大，多數(shù)國家的通脹率已超過央行設定的控制目標。各國央行將不得不以犧牲短期經(jīng)濟增長為代價，實現(xiàn)價格穩(wěn)定和經(jīng)濟長期持續(xù)增長目標。美聯(lián)儲和英格蘭銀行停止了降息行動，歐洲央行則在近期升息，澳大利亞、新西蘭、俄羅斯、印度、巴西等則持續(xù)升息。預計今年下半年各國融資條件比較緊張，融資成本提高，購房貸款和住房需求受到較大制約，房地產(chǎn)市場繼續(xù)降溫，美國、英國等房價可能進一步下跌。

2、信貸危機的負面影響仍在持續(xù)，也抑制住房需求

盡管目前全球信貸市場顯現(xiàn)緩和跡象，但流動性仍顯不足，銀行機構(gòu)對住房貸款越來越謹慎，惜貸問題比較突出。在各國房地產(chǎn)市場上，不僅融資成本高，而且抵押貸款市場再融資難度很大。由于房價呈下跌趨勢，銀行為規(guī)避投資風險，紛紛提高房貸預付定金比例，降低抵押品貸放額度，調(diào)高抵押貸款利率，從而影響住房抵押貸款和購房意向。據(jù)調(diào)查，今年以來美國、英國等住房貸款需求減少，抵押貸款申請數(shù)量持續(xù)大幅下降，抵押貸款規(guī)?？s小。

3、抵押貸款市場惡化狀況沒有改變，房價下跌趨勢難以逆轉(zhuǎn)

自2006年一季度到今年一季度，抵押貸款違約率和喪失抵押品贖回權(quán)比例持續(xù)上升，達到歷史最高水平。隨著可調(diào)利率抵押貸款利率重置高峰期的到來，以及經(jīng)濟減速、待售房總量不斷增加、投機購房等因素的作用，喪失抵押品贖回權(quán)比例可能還將上升，特別是7月以來美國兩家房產(chǎn)抵押公司陷入金融困境，從次貸危機擴散到所有資產(chǎn)等級范圍的信貸危機，進一步加劇了房價下跌趨勢。在市場高度發(fā)達的美國和西歐國家，房地產(chǎn)市場主要依靠抵押貸款來運作，如果沒有運行正常的抵押信貸市場，房產(chǎn)地市場很難恢復常態(tài)。

4、受全球經(jīng)濟減速影響，收入預期減少，住房支付能力下降，市場需求疲軟，或?qū)е伦》夸N售量和房價繼續(xù)下滑

盡管2008年一季度世界經(jīng)濟增長普遍好于預期，但是由于國際石油和食品價格持續(xù)高漲、房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫，經(jīng)濟增長動力明顯減弱，勞動力市場明顯轉(zhuǎn)冷。美國失業(yè)率從1月的4.9%升至5月的5.5%；日本從3.8%升至4%；英國4月失業(yè)率從前4個月的5.2%升至5.3%。并且，受通脹趨高、就業(yè)前景黯淡、工資增長緩慢以及股市低迷、房價下跌等不利因素影響，家庭預算支出壓力加大，消費信心急劇下滑，市場需求明顯回落。加上市場對房價繼續(xù)下跌的預期較高，預計近期購房人數(shù)越來越少，住房銷售量繼續(xù)減少，房價繼續(xù)下跌。

5、房地產(chǎn)市場泡沫還沒有完全破滅

與2006年或者2007年上漲高峰年相比，今年以來許多國家房價大幅回落，但是仍高于歷史平均水平。美國2008年1～5月平均現(xiàn)房價格低于2005年、2006年（房價高峰年）和2007年的水平，但要高于2001～2004年平均水平。英國2008年1～5月平均房價比2007年（房價高峰年）平均低1.7%，但比2006年高7.3%，比2005年高14.2%。這說明房價還有一定的下跌空間。

綜合上述各種因素，美國、西歐和日本等國家房地產(chǎn)市場頹勢在近期難以改善，房價下跌趨勢難以扭轉(zhuǎn)。預計全球房地產(chǎn)市場不景氣狀況可能延續(xù)至2009年。

三、2008年3月份全球房地產(chǎn)股狀況

2008年3月份全球房地產(chǎn)股的表現(xiàn)勝過大市，主要受惠于美國政府采取的進取措施的影響，在美國房地產(chǎn)投資信托基金強勁表現(xiàn)的帶動下，全球房地產(chǎn)股的表現(xiàn)勁猛。

盡管房地產(chǎn)股整體表現(xiàn)勝過大市，但亞太區(qū)的房地產(chǎn)公司恰似歐洲的情況，在3月表現(xiàn)失利，大致與其國內(nèi)股票市場表現(xiàn)相符。我們相信部分是基于2007年房地產(chǎn)股表現(xiàn)非常良好的反作用，再加上這些國家及地區(qū)的整體市場于今年下跌的幅度更大。”

中國香港在2007年全球房地產(chǎn)市場中表現(xiàn)最佳，升幅近20%，但2008年初以來表現(xiàn)差強人意，下跌9.1%，3月份跌幅6%。香港股票市場整體表現(xiàn)更差，年初至今下跌19%。

隨著對內(nèi)地個人投資者的限制放寬，我們預計對房地產(chǎn)股和香港股市的投資意愿將有所提升。香港房地產(chǎn)公司的盈利依然強勁，這相對優(yōu)勢會持續(xù)。

表現(xiàn)最出色的類別是全球房地產(chǎn)股，年平均回報率為10.71%，亞洲房地產(chǎn)股緊隨其后，年平均回報率為9.39%。全球房地產(chǎn)股和亞洲房地產(chǎn)股的回報率均高于全球股票和債券。通過計算回報率的相關(guān)性看出，房地產(chǎn)股與其他資產(chǎn)類別的相關(guān)性屬低至中等。這說明，全球房地產(chǎn)股跟其他資產(chǎn)類別表現(xiàn)不同，可以帶來分散投資的益處。而加進房地產(chǎn)股可以為多元化的投資組合帶來甚佳的分散投資效益。風險不變而增加回報，這就是亞洲及全球房地產(chǎn)股在多元化投資組合中的巨大作用，也是多樣化投資的作用。

四、2008年全球房地產(chǎn)投資預測

據(jù)預測，2008年的全球房地產(chǎn)直接投資總額將比去年減少30%以上。美洲和歐洲市場的全年交易量毫無疑問將大幅下降，亞洲市場的彈性可能較高，但不會達到2007年的記錄。

1、今年直接投資將下降

貸款緊縮的影響正在波及全球各大市場，各央行和金融機構(gòu)也正積極穩(wěn)定和刺激債務市場，但借貸難問題和投資者疲弱的信心有可能在今年上半年的大部分時間里繼續(xù)困擾市場。由于人們對全球經(jīng)濟，特別是美國、英國和日本經(jīng)濟普遍擔憂，這種情況正在進一步加劇。

促使今年直接投資下降的因素眾多，其中包括：買賣雙方采取“觀望”態(tài)度，多數(shù)市場中的房地產(chǎn)價格都在2007年達到頂峰，買賣雙方的價格預期相差較大，借貸難，放貸門檻提高，借貸成本增加，買房人購買大面積住宅的意愿和能力下降，投資者類型減少。

盡管如此，我們并不認為投資者會在今年從房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略性地撤出資金，或大幅調(diào)整他們的資產(chǎn)配置。我們對今年的預測仍然保持樂觀。房地產(chǎn)市場的一些長期趨勢依然是推動該市場向前發(fā)展的積極動力。例如，作為一種投資型資產(chǎn)，房地產(chǎn)的可靠性和透明度正在不斷升高，城市化步伐也在加快，供給量依然偏緊。

2、跨境投資增加中國受關(guān)注

2007年，國內(nèi)投資與2006年基本持平，保持在4000億美元左右，但跨境投資增加了580億美元，達到3570億美元，其中的2420億美元來自跨區(qū)域投資（指買賣雙方中的任意一方或雙方來自資產(chǎn)所處區(qū)域之外）。按百分比計算，跨境投資交易量目前占交易總量的47%，跨區(qū)域交易量占交易總量的32%。

美國、德國和英國是跨區(qū)域投資者的傳統(tǒng)目標市場，分別占全球跨區(qū)域交易總量的25%、19%和15%。但隨著新興目標市場的出現(xiàn)，英國和德國的跨境投資比率大幅下滑。日本（11%）和法國（9%）已迎頭趕上。上述五大市場占全球跨區(qū)域交易總量的80%。中國、波蘭和俄羅斯這三個新興市場也吸引了很多注意力。

五、全球房地產(chǎn)信托基金發(fā)展機遇

房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，下簡稱REITs），是一種可以公開募集上市的不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，主要收益來自于不動產(chǎn)租金，是由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。

從國外成熟市場經(jīng)驗來看，REITs的投資標的資產(chǎn)主要是具有穩(wěn)定現(xiàn)金收益的成熟商用地產(chǎn)。根據(jù)美國房地產(chǎn)投資基金協(xié)會（NAREIT）截至2006年年中的統(tǒng)計顯示，掛牌交易的134家權(quán)益型REITs中，投資于租賃住宅的僅占17%。

房地產(chǎn)投資信托（REIT）自1960年、1971年在美國和澳大利亞相繼出現(xiàn)以來，已經(jīng)歷了一段較長的發(fā)展歷程。但一直到90年代（1990s），這兩個市場才開始快速擴張，形成了目前兩個REIT市場蔚然的規(guī)模，市值分別達到3，078.9億美元（美國）和608.6億美元（澳大利亞）。轉(zhuǎn)型過程中，整個REIT市場在經(jīng)歷了幾番周期起伏后日益成熟和健全。通過總結(jié)REIT 市場發(fā)展 的歷史經(jīng)驗和教訓，可以為那些在亞洲即將上市的REIT提供學習和借鑒的素材，以達到借鑒成功經(jīng)驗和避免陷阱、少走彎路的目的。

在亞洲，REIT市場的蓬勃興起始于本世紀初。亞洲的第一只REIT于2001年在日本上市，其他國家，如韓國、新加坡等也相繼在它們的證券交易所里引入了REIT。盡管REIT是一種新的金融產(chǎn)品，它在亞洲市場上市時，受到個人和機構(gòu)投資者的廣泛歡迎。

新加坡的第一只REIT于2002年在股票交易市場上市，其后又有6只REIT相繼上市。到2005年第四季度，其REIT市場的資本總額達到66.7億美元。以市場規(guī)模計，目前新加坡的REIT市場在亞洲僅次于日本，排名第二。然而隨著區(qū)域內(nèi)越來越多REIT市場的興起，競爭的壓力也日漸增強。為了鞏固新加坡作為亞洲REIT中心市場的地位，新加坡政府提供了相當多的稅收優(yōu)惠，并修訂了房地產(chǎn)投資信托基金指南，以加強REIT的公司管理。這些積極的措施使新加坡市場成為亞洲稅收最優(yōu)惠和管理最透明的REIT市場之一。

中國的經(jīng)濟目前正經(jīng)歷著迅速的增長，城市化的進程也在加速。在融入全球金融市場的過程中，放寬房地產(chǎn)市場，允許國外資本對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行投資，已經(jīng)成為中國政府的重要經(jīng)濟議題。在中國建立REIT市場的可行性 研究 也正在進行之中，和REIT市場相關(guān)的政策也將很快出臺。

六、中國房地產(chǎn)投資全球化面臨的挑戰(zhàn)

隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，城市化的快速進程，2008年北京奧林匹克運動會及2010年上海世界博覽會的到來，中國房地產(chǎn)市場為境內(nèi)和境外投資者提供了大量的投資機會。盡管日前政府出臺了調(diào)控性政策，但是業(yè)內(nèi)人士仍然相信，從長期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)存在著持續(xù)發(fā)展的巨大潛力。

來自亞洲的投資者一直以來都是投資中國的主要境外投資者。近來，美國和歐洲投資者也逐漸成為活躍的買方。中東投資者亦表示出了對中國房地產(chǎn)市場的濃厚興趣。北京和上海等一線城市吸引了大量的海外投資。事實上，在新興的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)投資的全球化趨勢正在日益增強。

但是，針對住宅房地產(chǎn)價格飛漲的情況，有關(guān)部門出臺了涉及土地收購，融資與稅務等方面的宏觀調(diào)控政策。在這一情況下，盡管機構(gòu)投資者被中國較高的投資收益和中國經(jīng)濟的快速發(fā)展所吸引，但同時也面臨著新興市場所帶來的一定挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)可能減緩他們進入市場或擴大投資的步伐。

1、透明度不足

房地產(chǎn)買賣/租賃交易的數(shù)據(jù)不夠準確透明；市場供需的歷史/當前統(tǒng)計資料不足；以及缺乏統(tǒng)一的標準化的數(shù)據(jù)和可靠的績效評估基準。

盡管市場中存在某些私有和公有房地產(chǎn)績效指數(shù)，但是并沒有一個指數(shù)專注于投資性房地產(chǎn)并且涵蓋所有種類，而且現(xiàn)有的指數(shù)也經(jīng)常采用不一致的績效指標。交易數(shù)據(jù)透明度不足會導致延長盡職調(diào)查的時間，同時也增加了交易成本。

2、法制體系

機構(gòu)投資者依賴于有效的合同和產(chǎn)權(quán)保護機制，因此需要了解交易所適用的法律及其相關(guān)程序。雖然中國目前正在向“法治”國家的方向不斷前進，但司法體系仍然需要一段時間以實現(xiàn)能夠熟練處理錯綜復雜商業(yè)問題的目標。

3、交易過程復雜

通常情況下，房地產(chǎn)交易的過程不夠公開及迅速。目前，國內(nèi)并無統(tǒng)一明確的稅務和產(chǎn)權(quán)登記流程。因此，不但交易的不確定性增加，交易成本增加，而且某些交易是需要通過建立“關(guān)系”來完成的。這種方式經(jīng)常與投資者所遵從的，與其母國的法律和行為習慣相一致的法規(guī)和社會要求有所不同。

4、買賣雙方使用的評估標準不同

很多房地產(chǎn)出售方是本土開發(fā)商，對投資收益的衡量標準缺乏適當?shù)睦斫?。大量的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商對收益性物業(yè)以“每平方米單價”為估價基準，而不是以租金收益為估價基礎(chǔ)。這就導致了出售方不現(xiàn)實的高預期，與租金價值低且相對風險高的情況不匹配。

5、資金匯入和利潤匯回的冗長過程

2006年7月，中國六部委聯(lián)合頒布了171號文，要求境外房地產(chǎn)投資者不可以直接從境外通過境外公司投資擁有中國房地產(chǎn)。因此，境外投資者必須在中國境內(nèi)設立外商獨資企業(yè)，或者與持有房地產(chǎn)營業(yè)執(zhí)照的中國公司成立合資企業(yè)。隨后，中國商務部和外匯管理局聯(lián)合又接連頒布了50號文和130號文，對房地產(chǎn)市場中外資在審批、備案，外匯管理和設立合資房地產(chǎn)項目開發(fā)公司，以及舉借外債進行嚴格限制。對境外投資中國房地產(chǎn)市場而言，這不僅增加了設立境內(nèi)公司的繁瑣的程序，也增加了投資融資和現(xiàn)金匯回的限制。

6、有限的流動性

盡管中國房地產(chǎn)市場十分活躍，發(fā)展迅速，但是也存在著一些限制其流動性的因素。第一，低透明度降低了交易的頻率。第二，缺乏本地的長期投資機構(gòu)。例如，目前尚不允許本地養(yǎng)老金和保險公司投資于房地產(chǎn)。第三，171號文限制了某些外國投資者的進入，包括機構(gòu)投資者及非機構(gòu)投資者。

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