第一節(jié) 我國土地政策 分析

一、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面的政策

1、關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（24號文）（2007年8月）

核心內(nèi)容及點評：24號文標(biāo)志著國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控進入新的階段，政府開始把解決低收入家庭的住房問題作為重要的職責(zé)，把加大保障性住房供給、逐步改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的首要目標(biāo)。對廉租房和經(jīng)濟適用房制度做出了提綱挈領(lǐng)性的指示：要求重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應(yīng)。并再次提出了“雙70%”的指標(biāo)，強調(diào)要加大住房需求調(diào)節(jié)力度，引導(dǎo)合理的住房消費，建立符合國情的住房建設(shè)和消費模式。

2、廉租住房保障辦法（2007年11月）

核心內(nèi)容及點評：24號文進一步細(xì)化和落實，明確了廉租住房的保障對象為城市低收入住房困難家庭。據(jù)建設(shè)部測算，目前全國仍有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。辦法提出，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租相結(jié)合。土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于10%。廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排；新建廉租住房套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)等規(guī)定。

3、經(jīng)濟適用住房管理辦法（2007年11月）

核心內(nèi)容及點評：此舉意味著既沒有資格住上廉租房，家庭收入又很低的“夾心層”將被納入住房保障體系。辦法明確規(guī)定，經(jīng)濟適用房建設(shè)用地以劃撥方式供應(yīng)，單套的建筑面積控制在60平方米左右；銷售價格將以保本微利為原則，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于3%，銷售中將實行明碼標(biāo)價，不得變相收費。購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，則旨在從產(chǎn)權(quán)歸屬上遏制和杜絕利用經(jīng)濟適用房牟利的行為。

4、招拍掛以及閑置土地監(jiān)管方面的政策

招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（39號令）（2007年9月）

核心內(nèi)容及點評：按照新規(guī)定，土地出讓雙方雖仍可選擇分期付款的方式，但是之前慣行的分期取證的做法將被禁止。禁止分期取證，實際上是封堵了開發(fā)商以少量啟動資金撬動多個開發(fā)項目、通過銀行抵押貸款和預(yù)售回款進行循環(huán)開發(fā)的“擦邊球”做法。今后開發(fā)商只有在付清全部宗地土地出讓金后，才能獲得銀行貸款和進行開發(fā)預(yù)售，由此對開發(fā)商的資金門檻要求將大大提高。該政策將有助于抑制土地囤積和天價地塊現(xiàn)象。

5、國土資源部表示要采取四項措施防止部分開發(fā)商囤地（2007年11月）

核心內(nèi)容及點評：國土資源部此舉的主要目的是加大各地閑置土地清理力度，重點打擊開發(fā)商囤積土地的行為。在該政策影響下，未來土地管理部門會根據(jù)競標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的實際開發(fā)能力，將出讓土地規(guī)?？刂圃谄淙觊_發(fā)能力范圍內(nèi)，同時受讓土地的開發(fā)商也必須接受和承諾三年必須開發(fā)完畢的條件。

6、土地儲備管理辦法（2007年12月）

核心內(nèi)容及點評：制定《土地儲備管理辦法》，對嚴(yán)格土地管理，加強土地調(diào)控，促進節(jié)約集約用地，具有重大意義。辦法明確了政府取得土地產(chǎn)權(quán)的程序，產(chǎn)權(quán)明晰客觀上提高了政府供應(yīng)“凈地”的能力和速度，使更多的土地具備用地條件，從而縮短土地形成房地產(chǎn)有效供應(yīng)的建設(shè)周期，有效防止閑置、囤積土地等行為發(fā)生。辦法中對土地儲備資金的嚴(yán)格管理和貸款擔(dān)保方面的限制，是為了更好地規(guī)避土地儲備可能引發(fā)的金融風(fēng)險。

7、土地稅收方面的政策

1）上海深圳開征城鎮(zhèn)土地使用稅。（2007年12月）

核心內(nèi)容及點評：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額，對普通居民影響不大，但是增加了開發(fā)商囤地的成本。持有成本的提高將迫使開發(fā)商減少空置土地的時間，捂盤的情況也有望得到緩解。

2）新耕地占用稅提高四倍（2007年12月）

核心內(nèi)容及點評：此舉是為了貫徹落實國家最嚴(yán)格的耕地保護制度，通過提高耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，使其充分反映物價和地價的上漲，保持耕地占用稅占用地成本20%左右的水平。

8、節(jié)約集約用地方面的政策

國務(wù)院常務(wù)會議 研究 促進節(jié)約集約用地（2007年12月）

核心內(nèi)容及點評：此次會議強調(diào)，我國耕地資源緊缺，守住18億畝耕地的紅線，解決發(fā)展用地和保護耕地的矛盾，要實行最嚴(yán)格的土地管理制度。體現(xiàn)了國家領(lǐng)導(dǎo)高度重視用地浪費問題，未來將大力促進節(jié)約用地和集約用地，保障經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

9、2008年我國將加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度

要加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，但這個土地供應(yīng)結(jié)果全國和各個城市都不一樣，所以應(yīng)該是各個層次的人民政府按照自己的職責(zé)，同時 分析 了房地產(chǎn)市場變化情況以后，來調(diào)整自己的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

二、土地調(diào)控政策 分析

調(diào)整土地利益機制問題主要包括五個方面的內(nèi)容：

1、提高征地成本。

國家對于土地征地成本的規(guī)定不很完善，征地成本到土地在一級市場的價值間存在很大的差距，這部分收益應(yīng)該作為集體的收益用在集體的利益中，包括對征地農(nóng)民的生活的補助和以后的保障，但由于成本問題沒有很好落實，農(nóng)民在征地環(huán)節(jié)沒有得到相應(yīng)的回報，在失去土地后也沒有應(yīng)有的保障。規(guī)范征地成本，將更有利于妥善解決被征地農(nóng)民的基本生活和長遠(yuǎn)生計問題，維護其合法權(quán)益，保持社會穩(wěn)定，促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。

這項規(guī)定極其重要：因為我國推行城鎮(zhèn)化發(fā)展，大量征用的主要還是集體土地。而目前來看，被征地農(nóng)民的就業(yè)和社會保障問題日益突出，直接影響了被征地農(nóng)民的切身利益和社會穩(wěn)定。

2、規(guī)范土地出讓收支管理。

國有土地出讓總價款金額納入地方預(yù)算，實行“收支兩條線”管理；土地出讓金必須按規(guī)定，足額安排支付征地補償安置費用、拆遷補償費用，補助被征地農(nóng)民社會保障所需資金的不足，結(jié)余資金應(yīng)逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，以及用于廉租住房建設(shè)和完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)。

土地出讓收入一直是地方政府的一筆糊涂賬，中央政府無法掌握地方政府的土地收入狀況，也無法對于地方政府的行為進行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。長期的預(yù)算外運行，地方政府和土地收益間存在說不清的關(guān)系。通過把土地出讓金納入收支兩條線管理，可以控制地方政府高度依賴土地收入的“土地財政”的狀況。財政集中土地收入后通過轉(zhuǎn)移支付的方式?？顚Ｓ?，解決土地征用后的后期問題。另外對于收支兩條線的貫徹落實還需要政府對轉(zhuǎn)移支付制度和支出監(jiān)督機制的進一步健全，保證?？钫嬲龑Ｓ?。

3、調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)并調(diào)整收繳依據(jù)。

現(xiàn)在初步的打算是將繳納標(biāo)準(zhǔn)在現(xiàn)行基礎(chǔ)上提高一倍?，F(xiàn)有的土地有償使用方面的稅費，比如城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅等，由于采取定額稅率，不能隨著土地稀缺程度的變化而變化，所能起到的調(diào)節(jié)作用也受到限制。土地作為一種稀缺資源應(yīng)該按照使用人收益的變化而變化，通過考察對于土地在內(nèi)的環(huán)境的綜合影響征收一定的資源稅或者環(huán)境稅，并隨著企業(yè)收益的變化而變化。在整體的資源稅制建立之前，對于土地的使用，特別是耕地的占用尤其要體現(xiàn)隨企業(yè)收益變化而變化的宗旨，促進企業(yè)集約利用土地。

4、對于外界廣泛爭議的工業(yè)用地問題，通知將作出具體規(guī)定，即建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度。

最低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和，工業(yè)用地原則上應(yīng)當(dāng)招拍掛公開出讓。對于工業(yè)用地尤其要制定相應(yīng)的土地使用稅費標(biāo)準(zhǔn)，對于國家支持的產(chǎn)業(yè)和 行業(yè) 應(yīng)該使用比較低的稅率檔次，而對于一些污染嚴(yán)重，國家不予提倡的建設(shè)項目實行高的稅率檔次，利用市場化的手段在土地利用的源頭上實現(xiàn)國家的宏觀調(diào)控政策。

對于工業(yè)用地整體制定一定的標(biāo)準(zhǔn)也是必要的，國家在倡導(dǎo)土地的使用用途上，特別是對于耕地的保護上，提高工業(yè)用地和農(nóng)業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)差距可以體現(xiàn)國家對于土地的整體政策導(dǎo)向。

5、加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)力度。

這一點基本上已經(jīng)明確，城鎮(zhèn)土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)擬在現(xiàn)行基礎(chǔ)上提高兩倍，并提高耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)。

提高土地的利用效率，很重要的是要作好存量土地的利用，在此基礎(chǔ)上考慮開發(fā)新的土地，減少城市化和工業(yè)化對土地特別是耕地的占用。如何促進存量土地的利用，相應(yīng)稅費的改革是很必要的。我國財產(chǎn)稅制中，比如房產(chǎn)和地產(chǎn)，普遍是交易環(huán)節(jié)稅收比較健全，而保佑環(huán)節(jié)稅制不健全，造成的后果是土地流動性較差，一些企業(yè)或者個人囤積土地的現(xiàn)象存在，擾亂了土地市場的秩序，也影響了國家調(diào)控政策的貫徹。通過推出保有環(huán)節(jié)的相關(guān)稅肥，比如物業(yè)稅，地產(chǎn)稅等，提高地產(chǎn)的持有成本，加速地產(chǎn)的流通，盤貨地產(chǎn)二級市場，提高存量土地的利用效率。

土地調(diào)控政策重大的亮點是對于土地利益機制的調(diào)節(jié)，如果土地收益實現(xiàn)收支兩條線的管理，那么地方政府的短期化行為將得到理性化的回歸，需要明白的是這樣的改革實際上是中央政府打破了地方政府的利益機制，實行起來必然會困難重重，地方政府可能的對策也要做好考慮和應(yīng)對。對于利益打破后的相關(guān)改革問題，轉(zhuǎn)移支付的改革需要馬上推進，國家在土地收益資金的整體調(diào)度和分配上也要注意把握分寸，地方政府在預(yù)算支出的列支上還會存在一定的慣性，如何審核這些支出的合法與合理性也是考驗中央政府的重要課題。

此外是突出的對于土地的保護問題，重要的是建立資源稅制等環(huán)境稅，對于利用土地的行為進行市場化的調(diào)控，通過建立相關(guān)的土地用途轉(zhuǎn)讓價格標(biāo)準(zhǔn)，可以總體上把握土地利用的規(guī)模和結(jié)構(gòu)。另外推出相關(guān)的保有環(huán)節(jié)稅費也是土地調(diào)控政策逐步步入市場化調(diào)空的重要標(biāo)志。

三、土地出讓規(guī)定

1、政策簡述

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》由國土資源部正式發(fā)布，并將于2007年11月1日起正式施行。它是以國土資源部令形式發(fā)布的這一規(guī)定共二十八條，對國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓范圍、掛牌出讓截止期限、繳納出讓價款和發(fā)放國有建設(shè)用地使用權(quán)證書等作出明確規(guī)定。

規(guī)定對建設(shè)用地使用權(quán)的名稱和空間范圍，關(guān)于招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍等做出了明確界定，鑒于物權(quán)法明確將工業(yè)用地出讓納入招標(biāo)拍賣掛牌范圍，規(guī)定明確將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。規(guī)定還對關(guān)于掛牌出讓截止問題，關(guān)于繳納出讓價款和發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書問題等作了進一步明確和修改。

2、政策影響

土地出讓政策的規(guī)范將會加大一級市場的競爭，而規(guī)避了非常規(guī)獲取地塊的現(xiàn)象，使游戲規(guī)則更加規(guī)范，交易市場的優(yōu)勝劣汰是必然趨勢。

四、別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地政策

2007年新發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》限制類目錄中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的沒有發(fā)生變化，別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場和賽馬場3大項目依然受限。

2008年國家仍會嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，嚴(yán)格審查新開工項目建設(shè)用地，堅決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目用地。

要在要嚴(yán)格土地調(diào)控和監(jiān)管，堅守十八億畝耕地紅線，堅決剎住亂占濫用農(nóng)用地之風(fēng)的同時，全面推進節(jié)約集約用地。從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，嚴(yán)格審查新開工項目建設(shè)用地，堅決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目用地，從嚴(yán)控制新設(shè)各類開發(fā)區(qū)，推進耕地保護目標(biāo)責(zé)任制落實。加大保障性住房建設(shè)的土地供應(yīng)，依法依規(guī)有效解決民生工程、新農(nóng)村建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等用地問題。

嚴(yán)格控制征地規(guī)模，嚴(yán)格農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，嚴(yán)格禁止“以租代征”使用農(nóng)村集體土地，嚴(yán)格落實征地補償安置各項政策。加快實施征地補償安置爭議協(xié)調(diào)裁決制度。深化征地制度改革試點，完善征地補償標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范征地程序，建立征地補償監(jiān)管機制，嚴(yán)禁拖欠、截留、挪用征地補償費。

五、城鎮(zhèn)土地使用稅

2007年1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額在原規(guī)定的基礎(chǔ)上提高2倍，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)也納入了城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

此政策調(diào)整是依據(jù)2006年12月31日國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉的決定》（國務(wù)院令第483號）而下發(fā)的通知，對原內(nèi)容進行了部分修改。

按照修改后的內(nèi)容，城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額，大城市由0.5元～10元提高到1.5元～30元；中等城市由0.4元～8元提高到1.2元～24元；小城市由0.3元～6元提高到0.9元～18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)由0.2元～4元提高到0.6元～12元。同時，將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。

各省、自治區(qū)、直轄市的財政和地方稅務(wù)部門要結(jié)合本地實際情況，盡快提出切實可行的稅額幅度調(diào)整方案上報省級政府。“原則上應(yīng)該在2006年的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高2倍，也不排除個別地區(qū)調(diào)整力度更大一些的可能。”上述負(fù)責(zé)人表示。

這是因為有些地區(qū)多年來并未調(diào)整過土地使用稅的稅額，對于這些地區(qū)，調(diào)整幅度就會更大一些。“但是原則是稅額幅度能夠客觀地反映本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度和地價水平，并且經(jīng)濟發(fā)展水平相近的地區(qū)，稅額幅度不會相差過大。”

由于外資企業(yè)是首次被納入征收城鎮(zhèn)土地使用稅的范圍，通知要求各級財稅部門要充分利用土地使用權(quán)權(quán)屬登記、土地使用費征繳等相關(guān)信息，通過稅務(wù)登記、納稅申報、稅源普查等多種方式，全面、準(zhǔn)確地掌握外資企業(yè)的戶數(shù)和占地情況，逐步建立和完善稅源數(shù)據(jù)庫。

一方面是加強征收，更重要的是要嚴(yán)格控制減免稅。將從嚴(yán)控制各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)用地和屬于國家 產(chǎn)業(yè)政策 限制發(fā)展項目用地的減免稅；對不符合國家 產(chǎn)業(yè)政策 的項目用地和廉租房、經(jīng)濟適用房以外的房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免稅；對屬于越權(quán)減免和不符合減免規(guī)定的，要立即糾正，甚至要追究相關(guān)人員的責(zé)任。

第二節(jié) 政策環(huán)境

一、央行加息并上調(diào)準(zhǔn)備金率

1、政策簡述

央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已經(jīng)連續(xù)進行5次加息。并7次上調(diào)銀行準(zhǔn)備金利率。

2、政策影響

由于自2004年10月以來9次加息，今年以來五次加息，對于普通消費者來說，累計增加成本開始明顯。在這種情況下，兩年前已經(jīng)貸款的消費者，提前還款的意愿將會隨著加息愈發(fā)增強。

開發(fā)商們受到的影響要大一些，上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率將迫使銀行減少對開發(fā)商的放貸，而貸款利率的上升又加重了開發(fā)商的財政壓力。這將讓更多的開發(fā)商選擇上市或與外資合作。

此次調(diào)控對房地產(chǎn)市場影響效果似乎是“溫水煮青蛙”。實際上小幅加息與上調(diào)準(zhǔn)備金率對房地產(chǎn)市場的影響不大。不過在最近的時期里，央行頻頻輪番使用這兩招，大概是想既讓每一次造成的沖擊降到最小，又慢慢達到目的。

二、二套房貸

2007年“十一”前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。通知中規(guī)定，“申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。”“十一”過后，各家銀行將根據(jù)通知的精神，制定新的實施細(xì)則。

1、多數(shù)“二套房”利率將提高一成

在新政出臺前，購買第二套住房的投資者普遍可以享受8.5折的優(yōu)惠利率，按現(xiàn)行5年期7.83%計算，實際執(zhí)行利率為6.66%。而按新政策，執(zhí)行利率將提高到8.61%，相當(dāng)于央行按0.27點的力度，加息8.5次。

而在剛剛出臺的房貸新政中，商業(yè)銀行擁有一定的自主權(quán)，只規(guī)定了第二套房的貸款利率不得低于同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，但具體多少由各家銀行決定。

以往銀行出于競爭需要，均會將第二套住房貸款利率設(shè)定在基準(zhǔn)利率的1.1倍，但根據(jù)不同地區(qū)的房價走勢情況，各家銀行也會進行局部調(diào)整。

2、“第二套住房”界定存爭議

如何界定“第二套住房”根據(jù)央行規(guī)定，銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款，針對“第二套住房”提高首付和利率的政策主要影響的是已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的貸款人，還清首套房款的不會計入其中。

但也有銀 行業(yè) 內(nèi)人士對于“第二套住房”的界定提出了異議，該人士指出，目前全國各大商業(yè)銀行都是聯(lián)網(wǎng)的，對于在某一個銀行已辦理第一套房屋貸款的客戶，其他銀行通過網(wǎng)絡(luò)都可以查詢到。所以，對客戶的第二套住房進行辨別并不困難。但從實際情況來看，第二套房未必就不是出于自住需求，首套住房也未必就不是進行投資。比如許多年輕人給父母購買的住房，只是保留了名下的產(chǎn)權(quán)，但實際上仍為自住房。另外，假如一對配偶利用貸款購買住房，又以另一方的名義購買第二套住房投資的情況也無法在系統(tǒng)上進行辨認(rèn)。

3、公積金貸款首付比例不變

本次第二套房貸款首付比例提至40%以上后，公積金貸款成為購買二套房的避風(fēng)港。如果您的首套住房沒有使用公積金貸款，則購買第二套住房仍然可以享受低首付和低利率。

北京公積金貸款暫不提高購買第二套住房的首付比例，仍按“購買90平方米以上住房首付最低三成，90平方米以下住房首付最低兩成”執(zhí)行。而積金貸款不僅在首付方面可以放寬，在央行今年五度上調(diào)貸款利率以后，公積金貸款和商業(yè)貸款的差距已經(jīng)進一步加大。目前5年以上商貸利率為7.83%，按1.1倍的利率計算為8.613%，而公積金貸款年利率僅為5.22%，商貸高出公積金貸款利率3.393個百分點，利率差進一步加劇。

公積金貸款的有關(guān)政策規(guī)定，貸款人需在第一筆住房公積金貸款還清后，才可以申請第二筆住房公積金貸款，因此不存在用公積金貸第二套房子的問題。市民如果第一套房選擇商貸，第二套房選擇公積金貸款，則首付比例不需提高。

三、物業(yè)稅

物業(yè)稅的征收問題一直受到業(yè)界的格外關(guān)注。而因物業(yè)稅引出的一系列疑問將在未來一年里得到徹底解決。據(jù)中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓透露，國家稅務(wù)總局已經(jīng)責(zé)成北京、上海、深圳等地稅務(wù)部門牽頭，全國性的房源普查工作將在近日陸續(xù)展開。普查工作大致持續(xù)一年左右的時間，“只有完成了這項基本工作，物業(yè)稅的推行才能有基礎(chǔ)。”真正推行物業(yè)稅要到2008年。

1、“中改”方案更是操作性

2006年5月底，物業(yè)稅改革國際研討會在北京召開。按照既定 規(guī)劃 ，國務(wù)院發(fā)展 研究 中心發(fā)布了第二期物業(yè)稅改革 研究 成果，首次提出了中國實行物業(yè)稅改革的3個備選方案：

1）“小改”方案

征收對象保持現(xiàn)有格局不變，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅種進行合并調(diào)整。

2）“中改”方案

即在城市范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。

3）“大改”方案

就是城市和農(nóng)村范圍內(nèi)構(gòu)建統(tǒng)一的物業(yè)稅制。

就目前而言“中改”方案更具備可操作性。因為房地產(chǎn)業(yè)的主要問題集中在城市。

目前房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種一般有14個。而在北京，房地產(chǎn)征收的各種名目的稅費有40余種，有的地方甚至多達近100種。這些稅費主要集中在開發(fā)投資環(huán)節(jié)，多且重；交易環(huán)節(jié)相對偏輕；而保有環(huán)節(jié)稅負(fù)幾乎為零，比如對個人占用多套房產(chǎn)幾乎不征稅。開發(fā)環(huán)節(jié)的大部分稅負(fù)最終被房地產(chǎn)商攤?cè)肓顺杀?。這客觀上刺激了房地產(chǎn)投機行為。

目前的房地產(chǎn)稅收政策是向房地產(chǎn)企業(yè)一次性征稅，再由其轉(zhuǎn)嫁給消費者。因此必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格高，從而影響到房地產(chǎn)市場的啟動，不符合國際慣例。所謂物業(yè)稅簡單地說，就是向房產(chǎn)的擁有者征稅，將土地增值稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅、土地出讓金等現(xiàn)行的稅種合并統(tǒng)一。使得房產(chǎn)的購買者在買房階段稅費降低，在擁有房產(chǎn)后則要逐年繳納物業(yè)稅，即將原來間接向房產(chǎn)消費者一次性征收的有關(guān)稅種變?yōu)橹鹉晗蛳M者直接征收。從理論上說，購買新房這一環(huán)節(jié)消費者支付的購房成本自然降低，房價也會隨著下浮。

2、抑制房價打擊炒樓

財政部財科所 研究 室主任張學(xué)誕表示，在目前不規(guī)范的市場環(huán)境中，房地產(chǎn)的投機行為表現(xiàn)之一是“炒樓”，出現(xiàn)了“溫州炒房團”這樣的“專業(yè)炒家”。近乎瘋狂的“炒樓”行為導(dǎo)致許多城市房價飆升，增加了實際需求者的購房成本。開征物業(yè)稅后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行為。而初始房價下降后，老百姓購房成本也隨之下降，抑制了高價物業(yè)的轉(zhuǎn)手。此外，由于物業(yè)保有階段的成本增加，也加大了“炒樓”者囤積住房的成本，有利于打擊”炒樓”者的“積極性”。

因此，根據(jù)預(yù)測，開征物業(yè)稅后，至少可以將現(xiàn)行房價降低10-20%，降價幅度最高甚至可達35%以上。

據(jù)估算，由于地價和相關(guān)稅費分70年交，也就意味著占住宅成本30%的地價和相關(guān)稅費在銷售時只需先交納 1/70，其余在其后的69年中交納，成本下降了98.57%，表現(xiàn)在總房價中，成本就下降了29.57%。理論上講，目前每平方米售價在6000元的房子，新政策出臺后按每平方米4200元銷售就可贏利。

3、降低購房者購房門檻

由于物業(yè)稅帶來的購房容易養(yǎng)房難的情況，手頭有多套房屋的人還會因養(yǎng)房費用的增加而拋房，促進房屋資源的再分配。跡象表明，物業(yè)稅的推行勢必會降低購房者購房門檻。

這部分地取決于怎么定義目前收取的土地出讓金。因為現(xiàn)在收取的土地出讓金實際上是個“費”、“租”、“稅”混淆的產(chǎn)物，其中確實已經(jīng)包含有一定的對占有資源征稅的意義。如果撇開土地出讓金的問題，那么開征物業(yè)稅恐怕就需要針對所有住房征收了。那種“不能追征”的說法是把交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)和持有環(huán)節(jié)的稅負(fù)混為一談了。物業(yè)稅的作用之一是要讓公共利益分享土地升值的好處。一條地鐵修到一個小區(qū)，這個小區(qū)的房地產(chǎn)就升值了。政府需要通過征收物業(yè)稅的方式把這個增值的好處部分地轉(zhuǎn)移到公共利益中來。

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