一、2007年房地產(chǎn)上市公司總體狀況

近年來，房地產(chǎn)的關(guān)鍵詞有三：一是上漲，即房價上漲，其背后是房地產(chǎn)企業(yè)更多的暴利；二是調(diào)控，即在房價高企、購買者怨聲日高及把握宏觀經(jīng)濟走勢等諸多因素促成的政府對 行業(yè) 的宏觀調(diào)控；三是拐點，即隨著近期房價的回落及一些主流地產(chǎn)商的折價銷售，人們對樓市是高潮延續(xù)還是出現(xiàn)拐點的爭論。

這樣，在2007年年報的基礎(chǔ)上，梳理并探討主流上市房地產(chǎn)企業(yè)的諸多情況，既是對房價上漲所帶來的業(yè)績喜宴的盤點，同時又可縱深 分析 政府宏觀調(diào)控之于不同房地產(chǎn)企業(yè)的不同含義，更可探討未來市場波動時諸地產(chǎn)商們的“抗拐”能力。

二、2007年滬深房地產(chǎn)上市公司 分析

萬科繼續(xù)占據(jù)綜合實力榜首，新上市的保利地產(chǎn)占據(jù)第二，其次是在往年 研究 中表現(xiàn)突出的陸家嘴、招商地產(chǎn)、金融街（并列第4），首只從H 股回歸A 股的房地產(chǎn)公司北辰實業(yè)排名第六。中寶股份、泛海建設(shè)因資產(chǎn)注入重組，綜合實力大幅上升，分列第9 和第10 位。

2006 年，上證指數(shù)和深圳成指分別上漲126.55%和125.42%，地產(chǎn)股更是成為此輪上升行情的領(lǐng)漲板塊，2006 年最后一個交易日，地產(chǎn)指數(shù)收于1008.39，全年累計上漲168.03%，超過同期大盤整體漲幅40 個百分點。綜合實力TOP10 企業(yè)的市場表現(xiàn)尤為突出：其中的 行業(yè) 龍頭——以萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團為代表——憑借優(yōu)良的持續(xù)增長能力、有序的跨區(qū)域擴張和合理的土地儲備，為短期內(nèi)的高估值提供了可靠的長期消化能力；而區(qū)域龍頭——以北京的金融街和北辰實業(yè)、上海的陸家嘴和中華企業(yè)為代表——在特定區(qū)域有著其它開發(fā)企業(yè)難以比擬的土地、資金及政府資源優(yōu)勢，業(yè)務(wù)特色和成長能力得到投資者關(guān)注與認可，與 行業(yè) 龍頭一并受到市場重點關(guān)注。

萬科2006 年末市值在達675 億元，同比上升321%，股價全年上漲263%（除權(quán)后，下同）。與此同時，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入、并購重組等題材成為市場追捧熱點。中寶股份和泛海建設(shè)完成資產(chǎn)重組后，全年股價分別上漲達337.87%和714.01%，總市值更是分別大幅增長15.75 倍和16.7倍。綜合實力TOP10 企業(yè)在資產(chǎn)和市值大幅增加的同時，經(jīng)營業(yè)績同樣快速增長。

2006 年，TOP10 企業(yè)共實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入430 億元，同比增長48.8%，與去年TOP10 企業(yè)相比增長52.4%；實現(xiàn)利潤總額達98.9 億元，同比增長59.6%，與去年TOP10 企業(yè)相比增長60.7%。進入2007 年后，房地產(chǎn)板塊繼續(xù)成為投資熱點。截至2007 年5 月28 日，地產(chǎn)指數(shù)收于2027.55，累計上漲98.8%，超過同期上證指數(shù)漲幅40 個百分點。萬科總市值更是突破1200億，成為滬深股市首家市值突破千億的房地產(chǎn)企業(yè)。同期陸家嘴、中華企業(yè)增幅分別達120.9%和175.7%，在整個房地產(chǎn)板塊位居前列。

三、2007年大陸在港上市房地產(chǎn)公司 分析

中國海外發(fā)展仍位列中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10 榜首。新上市公司表現(xiàn)突出，分別是排在第二位的世茂房地產(chǎn)（2006 年7 月上市，募集資金37.2 億港元）、第五位的瑞安房地產(chǎn)（2006 年10 月上市，募集資金約62 億港元）和第七位的綠城中國（并列第7，2006 年7 月上市，募集資金約29 億港元，并于11 月發(fā)行價值31.2 億港元的七年期高息票據(jù)）。其它表現(xiàn)優(yōu)秀的企業(yè)還有合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、華潤置地等。

中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10 企業(yè)在2006 年取得了較快的發(fā)展，總資產(chǎn)和市值平均達到249 億港元和292 億港元，股價平均漲幅達105.7%，而同期恒生指數(shù)漲幅為33.6%，表明綜合實力TOP10 企業(yè)的投資價值得到國際投資者的肯定。其中，中國海外發(fā)展市值達739 億港元，全年股價漲幅為214.0%；華潤置地股價上漲188.7%，漲幅僅次于中國海外發(fā)展，當年末市值達311 億港元。以上市首日收盤價計算，三家新上市企業(yè)股價漲幅遠高于同期恒生指數(shù)漲幅，其中世茂房地產(chǎn)上市不到半年，股價漲幅高達120.9%，超過同期恒生指數(shù)漲幅近100 個百分點。資產(chǎn)規(guī)模方面，除中國海外發(fā)展和新世界超過300 億元外，排名第二至第六的世茂房地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)、華潤置地等五家企業(yè)均在250-280億港元之間，差異很小。

除資產(chǎn)規(guī)模和總市值大幅增加外，中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司綜合實力TOP10 的經(jīng)營業(yè)績也有較大程度的提升，全年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入和利潤總額均值分別為60.7 億元和21.3億元，平均同比增速分別為95.1%和124.5%。其中，中國海外發(fā)展和富力地產(chǎn)兩家企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入首次突破100 億港元，同比增速分別為56.5%和81.7%，表現(xiàn)出很好的成長能力。同期兩家企業(yè)利潤總額分別達到31.8 億和31.2 億港元，在TOP10 企業(yè)中位居前兩位，同比增速分別為55.1%和100.4%。新上市企業(yè)再次表現(xiàn)出良好的業(yè)績增長水平。瑞安房地產(chǎn)當年主營業(yè)務(wù)收入同比增長362.5%，增幅在所有TOP10 企業(yè)中最高。世茂房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收入68.9億，是中國海外發(fā)展的63.1%，而其利潤總額為29.7 億港元，是中國海外發(fā)展的93.6%，足見其利潤率水平之高。

2006 年，經(jīng)濟增加值（體現(xiàn)上市公司財富創(chuàng)造能力）為正的企業(yè)為32 家，在去年17 家的基礎(chǔ)上增加近一倍。這些經(jīng)濟增加值為正的公司為股東所創(chuàng)造的總價值為46.99 億元，同比增長109%。其中TOP10 企業(yè)所創(chuàng)造的價值為36.78 億元，占比78.3%。除招商地產(chǎn)外，其他公司的財富創(chuàng)造能力均表現(xiàn)出良好的增長勢頭，萬科表現(xiàn)尤為突出，其經(jīng)濟增加值已達15.74 億元，同比增長近95%，占TOP10 企業(yè)總體經(jīng)濟增加值的42.8%。對比以往的表現(xiàn)，可以看出萬科、陸家嘴和金融街等 行業(yè) 與區(qū)域龍頭為股東創(chuàng)造財富的能力逐年增強，并保持著良好的穩(wěn)定性。

進一步 分析 TOP10 企業(yè)的稅后經(jīng)營利潤和資本成本可以發(fā)現(xiàn)，資本成本的相對降低是TOP10 企業(yè)財富創(chuàng)造能力增強的關(guān)鍵因素。2006 年，滬深房地產(chǎn)上市公司TOP10 企業(yè)的稅后經(jīng)營凈利潤總計約62.38 億元，與去年的TOP10 企業(yè)相比增長45.4%。而資本成本增長僅13.9%，明顯低于稅后經(jīng)營凈利潤增幅。

中國海外發(fā)展、合生創(chuàng)展集團和富力地產(chǎn)的財富創(chuàng)造能力依然表現(xiàn)優(yōu)秀，分列第1、3、4位。去年新上市的公司表現(xiàn)再次突出，世茂房地產(chǎn)位于第2 位，綠城中國和瑞安房地產(chǎn)分列第5 和第7 位。與滬深上市的房地產(chǎn)公司相比，中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力更為突出。

2006 年，在香港上市的21 家中國大陸房地產(chǎn)公司中，16 家具有正的經(jīng)濟增加值，合計經(jīng)濟增加值約為135.33 億港元。其中經(jīng)濟增加值（EVA）TOP10 創(chuàng)造的經(jīng)濟增加值為122.78 億港元，與上一屆經(jīng)濟增加值（EVA）TOP10 相比增長91.7%。對稅后經(jīng)營利潤和資本成本進行 分析 可以發(fā)現(xiàn)，雖然存在資本成本相對或絕對降低的情況，但其稅后經(jīng)營凈利潤大幅增加才是中國大陸在港上市房地產(chǎn)公司財富創(chuàng)造能力顯著增強的重要原因。

與2006 中國房地產(chǎn)上市公司TOP10 研究 相比，此次 研究 結(jié)合中國房地產(chǎn) 行業(yè) 和證券市場的發(fā)展現(xiàn)狀，對“中國地產(chǎn)績優(yōu)股評價指標體系”進行了完善，在企業(yè)資金管理水平、估價水平、財務(wù)穩(wěn)定性等方面分別補充了資金周轉(zhuǎn)率、市凈率、資產(chǎn)負債率等指標，力求更準確地反映房地產(chǎn)上市公司的市場表現(xiàn)和未來前景，為投資者提供全面、綜合的評價結(jié)果。

萬科再次位列績優(yōu)股榜首，新上市企業(yè)保利地產(chǎn)、北辰實業(yè)表現(xiàn)良好，分列績優(yōu)股排名第2 和第6 位。招商地產(chǎn)和金地集團落后于新上市的保利地產(chǎn)，分別排在第3 和第4 位，其后依次是各區(qū)域龍頭股，如金融街、北辰實業(yè)、北京城建、上實發(fā)展、蘇州高新和首次納入 研究 范圍的福星科技。

績優(yōu)股TOP10 經(jīng)營業(yè)績良好，現(xiàn)金紅利支付率高于 行業(yè) 平均水平。2006 年，績優(yōu)股TOP10平均每股收益（EPS）和凈資產(chǎn)收益率（ROE）分別為0.55 元和10.5%，而滬深地產(chǎn)股平均水平分別為0.19 元和7.4%，其中保利地產(chǎn)和福星科技的EPS 分別為1.2 元和0.97 元，ROE 分別為16.4%和14.3%，位列績優(yōu)股TOP10 前兩位。從現(xiàn)金紅利支付率（現(xiàn)金紅利/凈利潤，三年均值）來看，績優(yōu)股TOP10 也更傾向于與股民分享企業(yè)收益，三年平均現(xiàn)金紅利支付率達33%，也就是說績優(yōu)股TOP10 每賺1 元，投資者就有0.33 元現(xiàn)金收入。萬科、金地集團、北京城建三年平均現(xiàn)金紅利支付率分別為36.9%、38.8%、40.2%，而金融街和上實發(fā)展更是高達41.3%和45.1%。

以市盈率衡量，績優(yōu)股股價依然低于 行業(yè) 平均水平。2006 年最后一個交易日，績優(yōu)股TOP10平均市盈率為40，平均市凈率為3.5，而滬深房地產(chǎn)股整體市盈率達50（剔除虧損和市盈率超過200 的企業(yè)），平均市凈率為3.2。排在績優(yōu)股TOP10 前5 位的萬科、保利、招商地產(chǎn)、金地等企業(yè)，市盈率均低于 行業(yè) 平均水平。蘇州高新和福星科技的市盈率更是僅為17 和15，遠低于 行業(yè) 平均水平。2007 年以來，績優(yōu)股得到投資者廣泛關(guān)注，股價大幅上升，市盈率上升較快。截至5 月28 日，績優(yōu)股TOP10 平均市盈率為57，其中金地集團、蘇州高新、福星科技市盈率低于50，但同期滬深房地產(chǎn)股整體市盈率達91（剔除虧損和市盈率超過200 的企業(yè)）。

四、中國房地產(chǎn)綜合實力百強企業(yè)的特點

1、百強企業(yè)銷售額大幅增加， 行業(yè) 集中度提高趨勢更加明顯

2007年，全國商品房銷售額29603.87億元，同比增長44.34%。同期，百強企業(yè)整體經(jīng)營狀況良好，房屋銷售額均值創(chuàng)歷史最高水平，銷售額均值達到50.07億元，同比增幅達65.32%，增幅超過同期 行業(yè) 平均水平近21個百分點，表明在激烈的市場競爭中，百強企業(yè)發(fā)展勢頭明顯好于非百強企業(yè)。

在市場集中度方面，2005-2007年，百強企業(yè)銷售總額占全國商品房銷售總額的比重由11.79%增加至16.91%。2007年，萬科占全國商品住宅市場的比重達到了2.07%，較2006年增長了近1個百分點。

2、百強企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)保持穩(wěn)步快速的增長勢頭，開發(fā)投資增幅明顯

2007年，百強企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模得到了大幅增加，當年末總資產(chǎn)均值達116.96億元，比2006年總資產(chǎn)均值增加了37.63億元。增長速度方面，百強企業(yè)在2007年的總資產(chǎn)均值增長率達47.43%，增幅同比提高8.53個百分點；凈資產(chǎn)經(jīng)歷了連續(xù)兩年40%以上的高速增長后，2007年增幅稍有回落，達到38.91%，仍然延續(xù)了2003年以來的快速上升態(tài)勢。

2007年，百強企業(yè)繼續(xù)擴大在土地購置及開發(fā)、房屋建設(shè)等方面的投資，完成房地產(chǎn)投資額大幅提升，當年完成房地產(chǎn)投資額均值為44.51億元，同比增長67.64%，增幅比2006年增加了56.56%，表明百強企業(yè)對房地產(chǎn)市場前景預(yù)期良好，投資信心充足。

3、百強企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增長顯著，持有物業(yè)經(jīng)營收入占比保持穩(wěn)定

2003-2007年，百強企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入保持了穩(wěn)定、快速增長的勢頭。2007年，百強企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值達到34.78億元，同比增長48.64%，遠遠高于 行業(yè) 的平均水平。在收入結(jié)構(gòu)方面，百強企業(yè)持有物業(yè)經(jīng)營收入均值大幅上升，由2003年的0.52億元增加到2007年的2.76億元，占房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的比重提升了7.94%，并繼續(xù)保持著穩(wěn)步提升的趨勢。

4、百強企業(yè)凈利潤大幅提高，盈利能力全面提升

2003-2007年，百強企業(yè)的凈利潤一直保持高速上升態(tài)勢。借助良好的市場態(tài)勢，百強企業(yè)的凈利潤均值2007年同比提高101.64%，達到7.09億元。2007年，百強企業(yè)其他盈利指標也得到了全面提升，總資產(chǎn)收益率均值和凈資產(chǎn)收益率均值分別為7.06%和24.95%，長期資本收益率達14.10%，成本費用利潤率是36.62%，這些指標表明百強企業(yè)的盈利能力得到了全面提升。

5、百強企業(yè)資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)較為合理，優(yōu)于 行業(yè) 平均水平

2003年以來，百強企業(yè)的流動比率緩步上升，資產(chǎn)負債率均值一直保持在60%-70%之間，資金的結(jié)構(gòu)性風險低于 行業(yè) 水平。2007年，部分百強企業(yè)如萬科、保利地產(chǎn)、碧桂園等企業(yè)紛紛通過IPO、借殼上市、股權(quán)增發(fā)等方式擴大股權(quán)融資規(guī)模，不僅緩解了企業(yè)的債務(wù)風險問題，而且解決了緊縮銀根環(huán)境下企業(yè)融資的瓶頸，為企業(yè)未來擴張發(fā)展加足了馬力。

6、百強企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率持續(xù)小幅下滑，運營效率有待提高

百強企業(yè)近幾年資產(chǎn)增長快于收入增長速率，運營效率出現(xiàn)緩慢下降。2005-2007年，百強企業(yè)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別是0.47、0.44和0.43，呈現(xiàn)出小幅下滑的趨勢；和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變化一致，百強企業(yè)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也從2005年的0.60下滑到2007年的0.55。未來，百強企業(yè)需要采取整合營銷手段和科學有效的經(jīng)營管理措施，加快周轉(zhuǎn)速度，提高收入水平，提升資產(chǎn)的綜合使用效率。

7、百強企業(yè)加大土地儲備力度，促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展

2007年，隨著房地產(chǎn)市場的回暖，百強企業(yè)土地儲備 規(guī)劃 建筑總面積均值迅速反彈，同比激增39.62%，達到624.98萬平方米。百強企業(yè)不但在土地儲備量上走在了市場和 行業(yè) 的前列，而且非常重視土地儲備區(qū)域布局的均衡，除了鞏固長三角、珠三角、環(huán)渤海等傳統(tǒng)熱點區(qū)域的優(yōu)勢地位外，還將發(fā)展重點延伸至武漢、重慶、成都等中西部新興熱點區(qū)域和更多的二三線城市。

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