一、土地市場

2007年土地市場的發(fā)展很引人矚目。首先，黨的十七大報告提出要在完善社會主義市場機(jī)制方面取得重大進(jìn)展，“要深化對社會主義市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律的認(rèn)識，從制度上更好地發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用”，標(biāo)志著市場配置資源已進(jìn)入制度化的新階段。其次，國家出臺并實(shí)施了《物權(quán)法》，并修改了和著手修改相關(guān)法律法規(guī)，很多集體建設(shè)用地以前所未有的公開方式，越過制度邊界進(jìn)入市場，關(guān)于產(chǎn)權(quán)保護(hù)、產(chǎn)權(quán)平等和產(chǎn)權(quán)重建的行動和爭議也前所未有地?zé)崃?，?biāo)志著土地市場的基礎(chǔ)——土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)入新一輪變遷周期。第三，在宏觀環(huán)境日漸從緊的情況下，市場規(guī)模呈現(xiàn)出明顯的擴(kuò)張態(tài)勢。這些重大變化，很可能使2007年成為土地 市場發(fā)展 史中具有里程碑意義的一年。巧合的是，2007年也是改革開放以后，土地市場開始建設(shè)的20周年，正是1997年12月1日深圳市首次出讓一宗國有土地使用權(quán)，拉開了我國土地市場建設(shè)的序幕。因此，我們有必要向當(dāng)年的改革者和20年中的建設(shè)者表示敬意。

1、土地產(chǎn)權(quán)制度出現(xiàn)重大變遷

2007年土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)最為重大的事件莫過于3月16日全國人大第五次會議通過、10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》。媒體對這部法律給予了高度評價，認(rèn)為對于推進(jìn)經(jīng)濟(jì)改革和建設(shè)法治國家具有重要意義，標(biāo)志著社會主義市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步完善，政治文明邁出了重要一步。隨著《物權(quán)法》的出臺，相關(guān)制度開始調(diào)整，8月30日，全國人大常務(wù)委員會對《城市房地產(chǎn)管理法》作出了修改，對《物權(quán)法》關(guān)于房屋征收的有關(guān)條款進(jìn)行了重申和明確。由于征收國有土地上的房屋涉及國有土地使用權(quán)的收回，所以，《城市房地產(chǎn)管理法》的這一修改，將深刻影響城市土地市場的運(yùn)行軌跡。有理由相信，《城市房地產(chǎn)管理法》的修改僅是《物權(quán)法》對土地市場發(fā)生影響的一小部分，在《物權(quán)法》各項制度完全展開之后，土地市場將發(fā)生重大變化，朝著更加規(guī)范化、制度化、法制化的方向發(fā)展。

在《物權(quán)法》發(fā)布、貫徹落實(shí)之際，一場關(guān)于房屋土地產(chǎn)權(quán)的爭議從兩個方向展開。一個是以重慶“最牛釘子戶”為起因的城市個人房屋土地權(quán)利保護(hù)之爭，一個是以“小產(chǎn)權(quán)房”為起因的農(nóng)村集體土地房屋產(chǎn)權(quán)制度之爭。對“最牛釘子戶”爭議的焦點(diǎn)是拆遷行為是否為了“公共利益”，盡管這一概念尚無明確的界定，但很多人認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)不屬于“公共利益”，所以支持“最牛釘子戶”的行為，并有評論說，這個事件可以看作一場公平與效率的“巔峰對決”。也有專家提醒，公民不應(yīng)把個人財產(chǎn)權(quán)當(dāng)作絕對權(quán)利，甚至進(jìn)行“濫用”。還有媒體擔(dān)心，“公共利益”如果被徹底厘清，房地產(chǎn)開發(fā)不再屬于“公共利益”，絕大多數(shù)商業(yè)開發(fā)項目將無法進(jìn)行；舊城改造和城市建設(shè)將嚴(yán)重受阻。雖然，“最牛釘子戶”事件最終以雙方和解方式落下帷幕，但正如《中國國土資源報》在這一事件報道的編者按中所講：“釘子戶”事件所折射出來的公共利益界定、私產(chǎn)保護(hù)、第三方評估、政府行政理念方式、乃至公共危機(jī)處理、信息公開以及司法權(quán)威維護(hù)等問題，不僅需要國土資源管理工作者，更需要全社會去 分析 、去理解、去解決。

 “小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)雖然不是近兩年的事情，但在房價一路走高的形勢下，“比經(jīng)濟(jì)適用房更經(jīng)濟(jì)”的“小產(chǎn)權(quán)房”就格外引人注目。2007年，媒體對“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行了大量報道，引起社會各界廣泛關(guān)注。政府叫停了小產(chǎn)權(quán)房，有的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為“買小產(chǎn)權(quán)房如同偷東西”，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)房”在土地使用上不合法，“小”就小在房子下面的土地上，但認(rèn)為農(nóng)村建設(shè)用地管理制度要改。客觀地講，政府叫停“小產(chǎn)權(quán)房”完全是依法行政，無可挑剔。但同時，也不能因此而低估“小產(chǎn)權(quán)房”權(quán)利爭議的意義，爭議有助于問題的妥善解決，而不是相反。

2、建設(shè)用地呈明顯擴(kuò)張態(tài)勢

2007年土地市場正規(guī)渠道供應(yīng)的土地數(shù)量和非正規(guī)渠道進(jìn)入市場的規(guī)模都有明顯的擴(kuò)張趨勢。有關(guān)機(jī)構(gòu) 研究 顯示，前三季度土地供應(yīng)總量明顯增加，其中工業(yè)倉儲用地和房地產(chǎn)用地增加幅度較大。在非正規(guī)渠道，工業(yè)用地擴(kuò)張主要以“以租代征”、“未批先用”和違規(guī)違法擴(kuò)大工業(yè)用地規(guī)模為表現(xiàn)形式，房地產(chǎn)用地主要以“小產(chǎn)權(quán)房”入市為表現(xiàn)形式。非正規(guī)渠道進(jìn)入市場的土地總量很大，根據(jù)國土資源部全國土地百日行動統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，“以租代征”等三類違法違規(guī)占用土地達(dá)350萬畝，雖然這一數(shù)據(jù)是從2005年開始統(tǒng)計，也不全是工業(yè)用地，但從媒體曝光的案件看，工業(yè)用地占了很大比例。“小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)模在一些城市也很驚人，媒體報道，中大恒基2007年春節(jié)后出具的一份統(tǒng)計報告顯示，當(dāng)時北京400余個在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場總量的18%。

面對建設(shè)用地規(guī)模擴(kuò)張的這種態(tài)勢，國家采取了相應(yīng)的措施予以調(diào)控。一個措施是國土資源部9月開展的全國土地執(zhí)法百日行動，這一行動除遏止違法違規(guī)用地行為等目的外，也包括落實(shí)國家宏觀調(diào)控的目的。國土資源部徐紹史部長在9月13日全國土地執(zhí)法百日行動視頻會議上表示，無論“以租代征”、擅自擴(kuò)區(qū)設(shè)區(qū)還是未批先占先用，都造成土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時序的失衡，擾亂了正常的土地秩序，加劇了固定資產(chǎn)投資規(guī)模過快增長，宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果大打折扣。另一個措施是進(jìn)一步開展了查處土地違法違規(guī)案件專項行動。2007年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項目管理的通知》，強(qiáng)調(diào)符合土地供應(yīng)政策是各類投資項目開工建設(shè)的必要條件之一。

3、房地產(chǎn)用地市場熱點(diǎn)頻現(xiàn)

加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管理依舊是2007年土地市場管理的重頭戲。2007年房地產(chǎn)用地管理分為兩條線。一條是貫徹國務(wù)院有關(guān)文件，各地普遍加大了普通商品房和保障性住房用地供應(yīng)數(shù)量。8月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》后，國土資源部貫徹文件精神，對房地產(chǎn)土地供應(yīng)政策進(jìn)行了調(diào)整，要求各地制定年度土地供應(yīng)計劃時，要明確住宅用地供應(yīng)規(guī)模、布局和時序，落實(shí)到具體地塊；下達(dá)土地利用年度計劃要適當(dāng)壓縮工業(yè)用地，增加民生用地，確保廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地需求。同時要求合理控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，縮短土地開發(fā)周期，每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則不超過三年。

另一條是針對房地產(chǎn)用地市場出現(xiàn)的熱點(diǎn)問題予以調(diào)控。2007年房地產(chǎn)用地市場熱點(diǎn)問題主要有三個，即“小產(chǎn)權(quán)房”用地、土地“囤積”和“地王”頻現(xiàn)。“小產(chǎn)權(quán)房”用地不合法，處理起來相對容易些，地方政府的行動很積極。開發(fā)商“囤積”土地的問題要復(fù)雜得多，但有一條是阻止開發(fā)商“囤地”的關(guān)鍵，就是政府可根據(jù)法律法規(guī)，對因用地者原因閑置一年以上的收閑置費(fèi)，閑置兩年以上的無償收回。所以，國土資源部專門下文要求加大閑置土地處置力度，房地產(chǎn)是重點(diǎn)領(lǐng)域。各地不斷出現(xiàn)新“地王”，也是2007年房地產(chǎn)市場熱議的話題。業(yè)界對“地王”的指責(zé)和形成原因 分析 得很多，但一致認(rèn)為，“地王”紀(jì)錄的不斷刷新無論是對房地產(chǎn)市場還是對所在城市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的影響負(fù)面多于正面。在2007年有關(guān)政策中，有三條政策對抑制房地產(chǎn)用地價格過快增長有重要作用，一是增加保障性住房和中低價位住房的土地供應(yīng)，二是控制宗地出讓規(guī)模，三是不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放土地使用證。

4、市場運(yùn)行外部環(huán)境出現(xiàn)新變化

2007年，除《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》外，國家出臺和修改的其他相關(guān)法律法規(guī)，對土地市場運(yùn)行環(huán)境也產(chǎn)生了深刻影響。

1）2007年10月全國人大常務(wù)委員會通過的《城鄉(xiāng) 規(guī)劃 法》，這一法律對城鄉(xiāng) 規(guī)劃 與土地利用總體 規(guī)劃 、土地與城鄉(xiāng) 規(guī)劃 管理的關(guān)系作出了規(guī)定，不僅更加突出了政府供應(yīng)土地的整體性，而且增強(qiáng)了政府相關(guān)部門對土地市場的監(jiān)管能力。

2）2007年3月全國人民代表大會第五次會議通過的《企業(yè)所得稅法》。新稅法內(nèi)外資企業(yè)所得稅統(tǒng)一，產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、區(qū)域優(yōu)惠為輔的制度安排，消融了除海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)和特定的稅收優(yōu)惠地區(qū)外，不同類型、不同級別開發(fā)區(qū)的政策區(qū)別，擴(kuò)散了開發(fā)區(qū)的功能，將推動開發(fā)區(qū)加速轉(zhuǎn)型，為開發(fā)區(qū)的土地管理提供了一個全新的命題。

3）政府土地儲備管理有了新的章程。2007年相關(guān)部門連續(xù)出臺了兩個關(guān)于土地儲備的文件，一個是年初由財政部、國土資源部聯(lián)合出臺的《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》，另一個是年末由國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合出臺的《土地儲備管理辦法》，使各地開展了十幾年的土地儲備工作有了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，走向規(guī)范化、制度化的軌道。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資

2007年1—12月 行業(yè) 投資概況顯示：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長有所加快，1—12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成25280億元，增長30.2%，增速同比上升8.4個百分點(diǎn)。

2007年1—12月，第一產(chǎn)業(yè)完成投資同比增長31.1%，第二產(chǎn)業(yè)投資增長29%，第三產(chǎn)業(yè)投資增長23.2%，增速比1—11月分別下降6.5、0.7和1.2個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長有所加快。1—12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成25280億元，增長30.2%，增速同比上升8.4個百分點(diǎn)，比今年1—11月回落1.6個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為21.5%，同比提高0.7個百分點(diǎn)。

2007年全年地區(qū)投資概況如下：東部地區(qū)比重繼續(xù)下降，中西部地區(qū)比重上升。1—12月，東部地區(qū)投資占全國比重為50.3%，比去年同期下降2個百分點(diǎn)；中、西部地區(qū)投資占全國比重分別25.7%、21.9%，比去年同期分別上升1.6和0.4個百分點(diǎn)。1—12月，東、中、西部地區(qū)投資增速分別為21%、34%和28.2%。與去年同期相比，東、中、西部地區(qū)投資增速分別上升0.4、0.9和2.3個百分點(diǎn)；與1—11月相比，東、中、西部地區(qū)增速分別回落1.4、1.8和2.2個百分點(diǎn)。

此外，發(fā)改委網(wǎng)站還發(fā)布了2007年1—12月新開工項目概況：1—12月，全國城鎮(zhèn)新開工項目231894個，同比增加27931個，比上月末增加20767萬個。新開工項目計劃總投資86258億元，同比增長28.7%，增速比去年同期提高33.1個百分點(diǎn)，比1—11月提高0.7個百分點(diǎn)。新開工項目計劃總投資占施工項目計劃總投資的比重為33%，比去年同期上升2.1個百分點(diǎn)，比1—11月上升2.5個百分點(diǎn)。

三、商品房供應(yīng)與需求

中長期支撐國內(nèi)房價上漲的主要理由有三點(diǎn)。第一是商品房供應(yīng)難以快速提高，第二是商品房需求仍將保持旺盛，第三是土地供不應(yīng)求導(dǎo)致購地成本的不斷上升。隨著全國土地供應(yīng)逐年趨緊，土地稀缺性日益突出，地價也開始持續(xù)快速上升。我們預(yù)計，未來全國平均地價仍將保持逐步上升的趨勢，一直到本輪房地產(chǎn)泡沫的破裂。而高地價抬高了商品房的成本，自然也將轉(zhuǎn)移到售價中去，再次推高房價。給予房地產(chǎn) 行業(yè) “推薦”的投資評級。

1、供給難以快速提高

隨著2004年嚴(yán)格土地出讓、收緊地根的調(diào)控政策陸續(xù)出臺，04年土地購置面積增速迅速下降，05和06年均出現(xiàn)負(fù)增長，04年以來新開工住房面積增速也出現(xiàn)明顯下滑。與此同時，04年針對房地產(chǎn)等固定投資增速過快實(shí)施的宏觀調(diào)控，也使得當(dāng)年土地開發(fā)面積從高速增長變?yōu)橥认陆?1%，并導(dǎo)致了2005年住宅供給套數(shù)的負(fù)增長。我們可以看到發(fā)現(xiàn)，05年以來我國商品房銷竣比一直大于1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況，可以說從2004年開始的土地調(diào)控政策成為2005年以后住房供給偏緊的誘因。

未來有效供給難以快速增加。地少人多是我國的國情，而保證糧食自給自足是我國的基本國策。根據(jù)國務(wù)院最新土地 規(guī)劃 ，到2020年末全國耕地面積必須確保不低于18億畝，而截至06年末全國耕地總面積僅剩18.31億畝（其中還有6000多萬畝20度以上的陡坡耕地）。這意味著隨后十五年我國年均減少耕地面積不能超過200萬畝，僅為2006年的一半。因此，我國住宅用地緊張的局面將長期存在。

盡管目前政府已經(jīng)將加大普通商品住房供應(yīng)作為健康發(fā)展房地產(chǎn)市場的大事來抓，但是“70/90”政策的徹底落實(shí)尚且任重道遠(yuǎn)。因此，我們認(rèn)為商品住宅供給方面難以快速增長。

2、需求仍將保持旺盛

從支持商品住宅高需求的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，目前我國宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)四年保持10%以上的高增長，在此基礎(chǔ)上，城鎮(zhèn)居民收入有了更快的提升，特別是今年以來，同比增長一度接近20%。

目前我國人口結(jié)構(gòu)分布中，占比最大的人群分布在30-44歲，而這部分年齡層的人往往處于置業(yè)高峰期，既有首次置業(yè)需求的，也有改善住房需求的，這些人處于事業(yè)的黃金期，具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，且多半已經(jīng)成立了家庭，是購買商品房的主力軍。另外，隨著我國近年來文化教育的普及和高校的連續(xù)擴(kuò)招，普通高校畢業(yè)生逐年大幅增加。而這些大學(xué)生畢業(yè)后，基本上還是留在了城市里，5-10年后這些人即面臨首次置業(yè)的需求。

以上是從自住的剛性需求角度考慮，從房地產(chǎn)投資和投機(jī)的需求角度看，我國處于長期低息的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，流動性過剩；并且匯改以來人民幣加速升值，目前仍有巨大升值壓力；再有，國內(nèi)通貨膨脹抬頭，人民幣對內(nèi)貶值；種種因素導(dǎo)致投機(jī)和投資的境內(nèi)外資金一起涌入樓市，迅速推高了房價。這部分需求，直接導(dǎo)致了樓市泡沫的產(chǎn)生和膨脹，是目前政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面嚴(yán)格控制的對象，前期出臺的房貸新政策、以及未來將要推行的物業(yè)稅，矛頭都是指向這些需求。我們認(rèn)為，在宏觀調(diào)控政策的影響下，這部分需求有可能減緩，但是不可能完全抑制。牽制住這部分需求，仍然難以撼動房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的局面。

四、房地產(chǎn)價格

目前無論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策層面還是需求層面，都不支持房價持續(xù)高漲，房地產(chǎn)的暴利時代已經(jīng)終結(jié)，在長達(dá)10年的房價上漲之后，中國房地產(chǎn)市場開始向理性回歸。

1、房價漲幅逐月回落

 “從總體走勢看，目前房價漲幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”該經(jīng)濟(jì)述評認(rèn)為，面對銷售萎縮的市場，開發(fā)商必須在資金回籠速度和利潤率之間尋找平衡，世界上沒有只漲不跌的房地產(chǎn)市場。“購房需求受到貨幣政策、土地政策、稅收政策等一系列房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策的抑制，房地產(chǎn)泡沫受到了擠壓，房價正在失去上漲的動力。”

據(jù)統(tǒng)計，今年1-5月，40個重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。而上半年全國70個大中城市房屋銷售價格同比和環(huán)比漲幅均呈下降走勢。

為了抑制投機(jī)性需求，自去年下半年以來，央行、銀監(jiān)會出臺了多次加息和提高存款準(zhǔn)備金率的政策措施，從開發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門，提高貸款條件，抑制投機(jī)需求。今年1月，國務(wù)院又下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，土地閑置兩年的將無償收回。“今年上半年，央行依然執(zhí)行從緊的貨幣政策，在半年內(nèi)5次上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率，這就意味著房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開發(fā)貸款的難度更大，資金面更趨緊張。”

2、超出國民消費(fèi)能力

 “當(dāng)一種商品的價格，上漲至遠(yuǎn)離其基本價值，或是遠(yuǎn)超國民的消費(fèi)能力時，其價格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。”根據(jù)全國6.5萬戶城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長6.3%，遠(yuǎn)低于房價近幾年的增長幅度。

同時，維持房地產(chǎn)商資金快速回籠的另一個通道“銷售”在今年表現(xiàn)一直不佳。統(tǒng)計資料顯示，上半年北京住宅銷售面積為349.3萬平方米，同比下降49.5%；上海商品房銷售面積比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房銷售面積170.41萬平方米，同比減少54.38%。

房價漲幅雖已放緩，在房價的理性回歸沒有到位、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整沒有到位的情況下，房地產(chǎn) 市場發(fā)展 的基礎(chǔ)就不會穩(wěn)固，房地產(chǎn) 市場發(fā)展 的預(yù)期也難以真正樂觀起來。

五、辦公樓市場

北京寫字樓市場租金水平持續(xù)上漲。上海寫字樓整售價格呈現(xiàn)出上漲趨勢。一季度廣州的寫字樓市場表現(xiàn)略顯遜色 。

在過去的2008年一季度里，全國寫字樓市場呈現(xiàn)出不同的情勢。盡管受到全球經(jīng)濟(jì)形勢改變影響，今年中國的GDP增速將放緩，但以北京、上海、廣州為代表的三地因其小的經(jīng)濟(jì)氣候不同，寫字樓市場呈現(xiàn)出不同的特征。

因奧運(yùn)利好消息的影響，北京寫字樓市場租金水平持續(xù)上漲，而作為中國經(jīng)濟(jì)中心的上海，因收購需求的旺盛，寫字樓整售價格呈現(xiàn)出上漲趨勢。與北京、上海不同，一季度廣州的寫字樓市場表現(xiàn)略顯遜色。

1、北京：奧運(yùn)利好，租金上漲

2008年第一季度，北京甲級寫字樓市場活躍程度明顯回升。

隨著一批新項目完成預(yù)租階段并投入使用，2008年一季度，北京市場吸納量重新回到較高水準(zhǔn)，達(dá)到21.9萬平方米，全市平均空置率繼續(xù)下降至9.3%。本季度北京全市平均月租金與上季度持平，按使用面積計，為人民幣223元/平方米。其中，CBD和金融街商圈得益于良好的市場活躍度，平均租金有所上升。而東二環(huán)商圈的平均租金受到新項目的拉動非常明顯，升幅達(dá)到了19%。

甲級寫字樓市場上新增項目多數(shù)為統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)，這使得銷售市場日益平淡，本季度無大成交發(fā)生。隨著部分報價較低的較老項目完成銷售退出市場，按建筑面積計，本季度北京全市平均報價小幅上升1.9%至24111元/平方米。

此外，值得關(guān)注的是，一季度之后的一個月內(nèi)，多個商圈再度增加了新的供應(yīng)，包括CBD商圈的世貿(mào)大廈正式開業(yè)，由世貿(mào)集團(tuán)收購?fù)瓿砷_發(fā)的該寫字樓項目已經(jīng)完成一定面積的租賃；金融街區(qū)域的光大國際中心也已開始對外招商，由于金融街目前開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入尾聲，該新增5A級寫字樓是金融街所剩不多的新增供應(yīng)；此外奧運(yùn)區(qū)域亦在近期有新的供應(yīng)量，由首創(chuàng)置業(yè)開發(fā)的北環(huán)國際中心雙子座亦開始對外推廣。

盡管新的供應(yīng)量很大，但是第一太平戴維斯預(yù)計，由于市場需求強(qiáng)勁且穩(wěn)定，預(yù)計最近將保持上漲趨勢。

2、上海：收購支撐售價上漲

上海甲級寫字樓空置率較2007年第四季度再次下降0.5個百分點(diǎn)至2%。此外，甲級寫字樓日租金水平穩(wěn)中有升，目前保持在9.1/平方米，而售價則有小幅上漲至每平方米48100元。

2008年第一季度有一棟新建甲級寫字樓竣工，該項目為位于靜安區(qū)南京西路上的越洋廣場，為市場帶來超過91000平方米面積的新增供應(yīng)。剛竣工就有80%的預(yù)租率，表明市場對浦西寫字樓的需求在面臨浦東地區(qū)新供應(yīng)競爭下仍然旺盛。

外企以及本地企業(yè)持續(xù)不斷的新租賃、擴(kuò)張和遷移需求對甲級寫字樓市場支撐明顯。最近持續(xù)增長的供給同樣也提高了市場流動性，致使入駐率提高，而另外一些租戶則能尋求更大的樓層空間。在各個子市場強(qiáng)勁需求的背景下，2008年第一季度的空置率持續(xù)下降0.5個百分點(diǎn)至2%。

隨著空置率的下降，總體市場租金相比上季度上漲了 0.3%，達(dá)到人民幣每平方米每天9.1元。

一季度持續(xù)的收購需求為銷售市場提供了支撐。同時，樂觀的市場氛圍促使?jié)撛谵k公樓整體收購案例的相關(guān)媒體報道浮出水面，如中華企業(yè)宣稱將以8.7億元將萬泰大廈轉(zhuǎn)讓給上海工業(yè)投資（集團(tuán)）有限公司，另一案例為悅達(dá)房產(chǎn)欲將其持有的悅達(dá)黃浦河濱大廈以2.6億元出讓。2008年第一季度總體市場售價持續(xù)增長，相比上季度上漲1.2%，達(dá)人民幣每平方米48100元，毛收益率相對穩(wěn)定在7%左右……

3、廣州：成交量減少

2008年第一季度，廣州市甲級寫字樓市場的成交量有所下降。該季度雖然并沒有新增項目供應(yīng)，但由于2007年第四季度有多棟甲級寫字樓集中放量供應(yīng)，市場在短時間內(nèi)難以對龐大的供應(yīng)量進(jìn)行消化，預(yù)計約有40萬平方米的空置面積仍將有待本季度繼續(xù)消化。

受到緊縮性貨幣政策和春節(jié)等影響，今年第一季度甲級寫字樓市場的需求減少，成交量有所下降。該季度甲級寫字樓的空置率為16.28%，較上季度略微下降2.6%。甲級寫字樓的整體租金和售價與上季度相比，并無太大的變化，趨于持平，但受到人民幣升值的影響，其美元報價則有所提高，廣州市甲級寫字樓的平均租金為每月每平方米20.1美元，較上季度上漲3.7%。

由于2007年為甲級寫字樓供應(yīng)的高峰期，大部分的租戶基本都在去年已經(jīng)換租新的物業(yè)，面對今年供應(yīng)的大幅減少，部分租戶保持觀望的態(tài)勢。高力國際預(yù)計，今年廣州甲級寫字樓市場的成交量較上年有所下降。

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