一、我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)問題

2002年，東部房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的71%，但東部地區(qū)的GDP則占全國(guó)的57%，人口占全國(guó)的37%。而中西部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資則遠(yuǎn)低于其GDP和人口 全國(guó)的比重。這說明，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已超出當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，存 著某種程度的過熱現(xiàn)象。從房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重來看，2003年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資占各類投資的24%，但東部地區(qū)則占該地區(qū)各類投資近29%，中部為15%，西部為19%，這說明，東部地區(qū)固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)更多靠房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)，而北京、上海等地則高達(dá)40%以上。從土地和商品房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)情況來看，部分地區(qū)也存 著過熱的現(xiàn)象。汲鳳翔還指出，供求結(jié)構(gòu)失衡，有效供給不足也是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存 的問題。一些大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與消費(fèi)者的購(gòu)買力之間出現(xiàn)了嚴(yán)重錯(cuò)位。

二、河南房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析

房?jī)r(jià)上漲2007年在全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的背景下，河南各地樓市的房?jī)r(jià)均有不同程度上漲，但是就像“十個(gè)指頭有長(zhǎng)短”，有的地方像洛陽(yáng)、開封、焦作、平頂山的房?jī)r(jià)上漲比較明顯，有的地方像漯河、安陽(yáng)、周口、商丘房?jī)r(jià)上漲不太明顯。

排隊(duì)搶購(gòu)2007年的中原樓市在調(diào)整、規(guī)范中保持了持續(xù)增長(zhǎng)，隨之而來的仍是房地產(chǎn)的熱銷，隨著需求過于旺盛，排隊(duì)搶購(gòu)的現(xiàn)象在一些城市仍然存在，住房供應(yīng)仍顯不足。但有些城市，房地產(chǎn)銷售卻非常困難，呈現(xiàn)買方市場(chǎng)的格局。

房貸新政去年9·27房貸新政后，全國(guó)一些地方的樓市患上了“高寒癥”，成交量萎縮，有的地方房?jī)r(jià)大幅下降。但是，在河南各個(gè)市地，房貸新政的影響表現(xiàn)不一，有的地方如洛陽(yáng)、漯河、安陽(yáng)等城市比較明顯，但在三門峽、平頂山、信陽(yáng)等城市，新政的影響可以說微乎其微。

商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的理性回歸，可以說是2007年河南房地產(chǎn)市場(chǎng)的一道風(fēng)景。前幾年爆炒的商業(yè)地產(chǎn)，2007年開始退燒，這里面既有后期經(jīng)營(yíng)不善、虛高價(jià)格泡沫破滅、無法還本返租的內(nèi)因，也有股市火爆導(dǎo)致投資資金向股市流動(dòng)的原因。當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)冷清的說法也不絕對(duì)，在一些地方如平頂山，商業(yè)地產(chǎn)賣得依然很火。

新區(qū)建設(shè)城市化進(jìn)程的加快，使得河南很多市地加快了新區(qū)建設(shè)的步伐，洛陽(yáng)、平頂山、信陽(yáng)、商丘、安陽(yáng)等市地紛紛上馬新區(qū)，帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。但是，各地新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有早有晚，冷熱不一，直接影響了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展。

高層時(shí)代土地的日漸稀缺使得各地樓市紛紛步入高層時(shí)代，市區(qū)多層逐漸成為稀缺產(chǎn)品，但是各地樓市上馬高層有快有慢，價(jià)格有高有低。曾有人說，河南就是中國(guó)的縮影。通過河南各地地產(chǎn)媒體記者的講述，更加深了記者對(duì)房地產(chǎn)地域差別的理解。

1、河南省原陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析

2007年，新城區(qū)固有的項(xiàng)目有“鑫源花園”，“錦繡華城”，“黃河左岸”，“白廟社區(qū)”。老城區(qū)有“錦繡花園（原金城世家）”，“新時(shí)代廣場(chǎng)（商業(yè)加住宅）”。新增加項(xiàng)目新城區(qū)有“永泰·盛世佳苑”，老城區(qū)有“博遠(yuǎn)·陽(yáng)城人家”，“安德博大購(gòu)物廣場(chǎng)（商業(yè)）”，“好旺角（商業(yè)加住宅，一棟拐角樓）”。以及西街組織建設(shè)的臨黃河大道臨街樓（商業(yè)加住宅）項(xiàng)目。

2008年新增項(xiàng)目有“豐基·天成相苑”（已經(jīng)開工建設(shè)），地福祥持有的新城區(qū)地塊，預(yù)計(jì)也將于08年開發(fā)。

縱觀原陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在售和在建項(xiàng)目，樓盤價(jià)格和樓盤品質(zhì)良銹不齊，大小項(xiàng)目共有13個(gè)，產(chǎn)品年投放量在1500套以上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常慘烈。但也不乏優(yōu)秀樓盤的支撐，在建和在售項(xiàng)目中住宅項(xiàng)目尤以鑫源花園項(xiàng)目品質(zhì)和價(jià)格最高，永泰·盛世佳苑和錦繡華城項(xiàng)目緊隨其后。商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)數(shù)新時(shí)代廣場(chǎng)和安德博大購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目。

目前除鑫源花園以外較有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目當(dāng)屬永泰·盛世佳苑，因該項(xiàng)目與鑫源花園在區(qū)位上基本相同，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和社區(qū)配套上也基本相同，走跟隨路線在同質(zhì)中求差異（不做詳述）。08年上半年是該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)期，因該項(xiàng)目是期房銷售，處在一個(gè)給客戶“造夢(mèng)”的階段（承諾的小區(qū) 規(guī)劃 及配套還沒有展現(xiàn)），市場(chǎng)客戶受鑫源花園成功開發(fā)的影響（物業(yè)的升值）而選擇了購(gòu)買期房。但該項(xiàng)目工程管理較為混亂，施工單位水平良銹不齊。現(xiàn)房以后會(huì)暴露諸多質(zhì)量問題，會(huì)因此制約后期的銷售進(jìn)度。另外土地問題也是影響該項(xiàng)目銷售的因素（據(jù)了解已經(jīng)有客戶因此退房）。雖然該項(xiàng)目存在諸多問題，但在08年上半年仍具有競(jìng)爭(zhēng)力。

另外除以上提到的項(xiàng)目以外，由國(guó)瑞置業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目也將公開（現(xiàn)檢察院及以南地塊），據(jù)了解項(xiàng)目初期主要以單位團(tuán)購(gòu)方式銷售（公安系統(tǒng)已經(jīng)開始報(bào)名），以低價(jià)入市的方式打開銷售局面，目前團(tuán)購(gòu)價(jià)格在950元/平米左右。無論團(tuán)購(gòu)結(jié)果如何會(huì)在一定程度上影響客戶購(gòu)房預(yù)期。

 在客戶方面，客戶購(gòu)房意愿并不強(qiáng)烈。

1）受原陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)量影響。從04年鑫源花園項(xiàng)目進(jìn)入原陽(yáng)并成功開發(fā)，拉開了原陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展的帷幕。隨后，大大小小的項(xiàng)目像雨后春筍般涌現(xiàn)，使得供需關(guān)系發(fā)生的變化，07年尤為明顯。

2）在07年下半年深、廣兩地的房?jī)r(jià)下跌，引發(fā)了全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩，從而引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的“拐點(diǎn)”熱論，加之媒體的渲染迫使客戶的購(gòu)房心里預(yù)期延長(zhǎng)。雖是縣級(jí)市場(chǎng)這一話題也不斷被提起，加之對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)不足，部分客戶得出了08年房?jī)r(jià)會(huì)下跌的結(jié)論。

3）07年原陽(yáng)人民的炒股熱，導(dǎo)致客戶的關(guān)注點(diǎn)發(fā)生了變化。雖然有種種不利因素影響，但在政策的引導(dǎo)下及新城區(qū)道路系統(tǒng)的大規(guī)模建設(shè)，使得客戶對(duì)新城區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展較為看好。

2、河南房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)56個(gè)月超30%

2008今年上半年，河南省房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到501.23億元，比上年同期增長(zhǎng)48.7%，增速同比加快3.3個(gè)百分點(diǎn)，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)連續(xù)56個(gè)月保持在30%以上。

2008年上半年，河南房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)城鎮(zhèn)投資、第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別達(dá)到19%和60%，房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為支撐全省城鎮(zhèn)投資尤其是第三產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)的重要力量。

但全省房地產(chǎn)開發(fā)投資在保持高速增長(zhǎng)的同時(shí)，供求結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，經(jīng)濟(jì)適用房和90平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低。上半年全省經(jīng)濟(jì)適用房完成投資13.62億元，同比下降26.5%，新開工面積79.58萬平方米，下降41.8%；全省90平方米以下商品住宅投資100億元，占商品住宅投資的比重為25.2%，施工面積1818.23萬平方米，占商品住宅施工面積的22.8%，新開工面積567.63萬平方米，占商品住宅新開工面積的24.1%，距70%的目標(biāo)還有很大差距。

同時(shí)，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金約束進(jìn)一步加劇。隨著從緊貨幣政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，銀行貸款僅增長(zhǎng)9.4%，同比回落14.1個(gè)百分點(diǎn)，占資金來源的比重僅達(dá)到9.8%，同比降低2.1個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)銷售下降，通常占企業(yè)資金來源四分之一左右的定金及預(yù)付款僅增長(zhǎng)2.8%，同比回落60個(gè)百分點(diǎn)。

2008年下半年，受各方面調(diào)控政策制約，河南房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將難于繼續(xù)攀高，但由于慣性作用，加上全省將進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房建設(shè)力度，加快煤礦棚戶區(qū)、老城區(qū)和“城中村”的改造，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資仍將保持一定規(guī)模。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，主動(dòng)適應(yīng)宏觀調(diào)控下的新變化，著力調(diào)整開發(fā)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，應(yīng)是長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)。

3、鄭州：6月房?jī)r(jià)堅(jiān)挺 但銷量下降

2008年6月份鄭州市商品房?jī)r(jià)格仍然堅(jiān)挺，但銷量比上月大幅下降。

6月份鄭州市商品房（包括商品住宅和非住宅）銷售5790套（間），較上月下降了20.16%，較去年同期下降了27.96%；商品房銷售面積54.44萬平方米，較上月減少了33.72%，較去年同期減少了39.25%；商品房銷售均價(jià)為每平方米4898元，較上月上漲了15.63%。

6月份鄭州市商品住宅銷售4726套，較上月下降了29.57%，較去年同期下降了36.46%；商品住宅銷售面積43.68萬平方米，較上月減少了38.15%，較去年同期減少了47.15%；商品住宅銷售均價(jià)為每平方米4386元，較上月上漲了12.32%。

6月份鄭州住宅二手房共成交1070套（間），較上月下降了0.93%，較去年同期下降了28.52%；成交面積為9.26萬平方米，較上月下降了1.3%，較去年同期下降了29.94%；住宅二手房均價(jià)為每平方米2717元，較上月下降了0.8%，較去年同期上漲了12.79%。

三、福建房地產(chǎn)市場(chǎng)

曾一度因發(fā)展速度給地方財(cái)政收入做出大貢獻(xiàn)的我省房地產(chǎn) 行業(yè) ，今年首季度“腳步”明顯放緩，具體表現(xiàn)在地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增幅同比下降了近一成五。

據(jù)介紹，近年來，福建房地產(chǎn) 行業(yè) 由于發(fā)展較快、含稅比高，占地方一般預(yù)算收入的30%以上，占收入增量的40%以上。2008年來，國(guó)家宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)流動(dòng)性下降、土地供給受到限制，直接影響固定資產(chǎn)投資，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈和土地鏈產(chǎn)生較大壓力，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)理性回歸的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

2008年第一季度，福建省房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增幅同比下降14.1%；契稅增長(zhǎng)11%，增幅下降57%，僅完成預(yù)算23.6%；土地增值稅增長(zhǎng)37.3%，增幅下降101.7%；企業(yè)所得稅增長(zhǎng)11.3%，增幅下降42.8%。

受其影響，福建省首季度全省地方級(jí)財(cái)政收入完成223.28億元，完成預(yù)算28.1%，增長(zhǎng)26.3%，與去年同期和去年全年相比，地方一般預(yù)算收入增幅分別下降6.6%和3.5%。

2008年上半年，福建省的房地產(chǎn)投資增速為16.1%，創(chuàng)近兩年來新低，商品房新開工面積等其他指標(biāo)出現(xiàn)下行。

2008半年福建全省房地產(chǎn)開發(fā)投資為544.65億元，增長(zhǎng)16.1%，同比回落17.4個(gè)百分點(diǎn)。2006年同期增幅為43.9%，2007年為33.5%。與此同時(shí)，福州、廈門和泉州等沿海主要城市房屋銷售價(jià)格漲幅均出現(xiàn)連續(xù)數(shù)月的回落。目前，福建省各主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛仍然較濃，開發(fā)商資金回籠速度進(jìn)一步減慢，商品房新開工項(xiàng)目的施工進(jìn)度放緩。

1、本地居民成為購(gòu)房主力軍

2008年上半年，福州房地產(chǎn)市場(chǎng)開始呈現(xiàn)“以自住需求、中小套型、本地居民購(gòu)房為主”的格局，居民購(gòu)買商品住宅1.01萬套，套型面積小于90平方米的占總數(shù)的51.28%，74.57%的購(gòu)房者為本市居民。
目前，福州市區(qū)房?jī)r(jià)由去年底8000多元/平方米下調(diào)回落至7000多元 /平方米，炒房泡沫正在被一點(diǎn)點(diǎn)地?cái)D出來。今年下半年，福州市區(qū)的房?jī)r(jià)估計(jì)還有下調(diào)空間，下調(diào)空間有多大，很大程度上取決于自住性的剛性需求到底能釋放多少。

2、中鐵二局進(jìn)入福建房地產(chǎn)市場(chǎng)

中鐵二局（600528）今日公告，公司與南昌鐵路局下屬的福建鐵路投資發(fā)展總公司擬于2007年底前在福建福州共同發(fā)起設(shè)立新的房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司，注冊(cè)資本金9800萬元，雙方各出資50%。

新公司將在正式掛牌運(yùn)作后一年內(nèi)完成對(duì)福建鐵路房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和廈門鐵路房地產(chǎn)開發(fā)公司的實(shí)用資產(chǎn)收購(gòu)工作。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際和發(fā)展所需，在2-3年內(nèi)通過增資擴(kuò)股將新公司股本擴(kuò)大到2-3億元。

新公司2007年底至2008年上半年擬開工項(xiàng)目包括福州、南平、沙縣、永安鐵路舊區(qū)商住樓改造項(xiàng)目及廈門鐵路療養(yǎng)院（島內(nèi)）商住樓項(xiàng)目，涉及開發(fā)土地面積130余畝，總建筑面積超過28萬平方米。

公告還表示，新公司有望獲得廈門成功大道土地置換項(xiàng)目、廈門前場(chǎng)特大型物流園項(xiàng)目以及福州江陰、可門港口綜合項(xiàng)目。

公告表示，公司通過與南昌鐵路局的此次合作，可利用其在福建海峽西岸區(qū)建設(shè)中不可或缺的重要戰(zhàn)略地位，建立良好的公共關(guān)系，可以在工程施工方面獲取更多的市場(chǎng)份額，同時(shí)也是公司進(jìn)入福建房地產(chǎn)市場(chǎng)的契機(jī)。

四、甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)

當(dāng)前甘肅房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展 面臨空置房屋增加、少數(shù)城市拆遷規(guī)模過大和住房結(jié)構(gòu)不合理三大問題。

從商品房銷售市場(chǎng)看，到今年5月底，甘肅省商品房空置面積121.17萬平方米，較去年底降低了19.84%。但空置一年以上的房屋面積比重由2007年底的40.83%升至目前的51.85%，尤其是空置三年以上的房屋由2007年的7.04萬平方米增加到目前的10.15萬平方米，其中非住宅占53.32%。

甘肅省部分城市的舊城改造、土地儲(chǔ)備等工作剛剛啟動(dòng)，少數(shù)城市房屋拆遷規(guī)模過大。部分項(xiàng)目補(bǔ)償資金不到位和普遍性的安置房源短缺，以及拆遷行為不規(guī)范損害被拆遷人利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，成為引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素之一。

甘肅房地產(chǎn)市場(chǎng)適宜中低收入、低收入、最低收入家庭居住水平的普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房供應(yīng)不足。

五、廣東房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析

2008年一季度完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值7194.35億元，比上年同期增長(zhǎng)10.5%，增幅同比回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1735.56億元，同比增長(zhǎng)18.3%，增幅同比回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5745.41元，增長(zhǎng)9.5%，扣除物價(jià)上漲因素影響，實(shí)際增長(zhǎng)1.9%。

2008年一季度，廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資558.77億元，增長(zhǎng)36.86%，與上年同期增長(zhǎng)幅度相比，增幅同比增加8.72個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度較快。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重為32.2%，增幅同比增長(zhǎng)4.38個(gè)百分點(diǎn)。

在各種用途房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅增長(zhǎng)45.48%，增幅同比增加22個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)17.52%，增幅同比增加11個(gè)百分點(diǎn)；其它投資增長(zhǎng)28.86%，增幅同比下降36個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資同比下降14.41%，與上年同期增幅34.18%形成鮮明的反差。數(shù)據(jù)表明，一季度住宅投資成為房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。

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