第一節(jié) 未來旅游地產(chǎn)發(fā)展形勢展望

一、優(yōu)厚的旅游地產(chǎn)發(fā)展資源

中國擁有漫長的海岸線、無數(shù)風景美麗的島嶼及山岳資源，具有深厚的歷史積淀，濃郁的文化氣息。這些風景名勝地、海濱地區(qū)及運動、度假勝地等給旅游房地產(chǎn)項目開發(fā)帶來了自然景觀、綠化生態(tài)、歷史文脈等方面的先天優(yōu)勢。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的進一步提高，閑暇時間的增多，帶薪假期的逐漸實行，旅游條件的改觀，國際旅游業(yè)的深入開展對國內旅游業(yè)的影響，人們的旅游熱情將進一步煥發(fā)。

從市場上來看，中國國內旅游市場前景廣闊，需求潛力大，國內旅游將維持高速穩(wěn)定增長的局面，由數(shù)量速度型向質量效益型過渡。國內旅游的配套基礎設施和服務設施將進一步改進，逐步符合國內旅游發(fā)展的要求。

當前我國國內旅游消費的結構中，游購娛占15%～25%。旅游業(yè)發(fā)達國家和地區(qū)如新加坡和香港，旅游消費中游覽購物娛樂支出占60%。我國旅游消費資料中，物質消費資料多，精神消費資料少。隨著我國旅游產(chǎn)品生產(chǎn)開發(fā)的多樣化、系列化和旅游配套設施投資結構的進一步改觀，今后我國國內旅游消費結構中游購娛的比重將進一步上升，精神消費資料的比重也將上升。

目前我國國內旅游人數(shù)年平均增長率在10%以上，隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，旅游人數(shù)將繼續(xù)增長，并維持高速增長的局面（扣除各種意外因素的影響）。自費旅游與公費旅游將各領天下。隨著我國交通事業(yè)的進一步發(fā)展和人們的閑暇時間的增多，人們的眼光逐步投向外面的世界。

目前人們的旅游方式一般為觀光旅游型，活動內容貧乏單一。隨著人們生活內容的多樣化，同樣要求旅游內容的多樣化，專題和特種形式的旅游日益增加，享受性和游樂性的旅游內容會大大增強。今后人們的旅游方式將由觀光型為主，發(fā)展到度假旅游、探險旅游、科學考察旅游、民俗旅游、生態(tài)旅游、體育旅游、保健康復旅游、文學旅游、美食家旅游等等百花齊放的局面。

旅行社的數(shù)量將增長，飯店業(yè)的比重基本平衡，能夠滿足日益增長的消費需求。旅游交通落后局面將有所緩解，但由于我國旅游者人數(shù)龐大，緊張局面仍將存在，特別是在熱點地區(qū)，表現(xiàn)更為明顯。

旅游地產(chǎn)投資新熱點，更加依靠地方政府扶持旅游地產(chǎn)市場，仍將持續(xù)不斷地升溫，并將成為社會投資取向的新熱點。旅游地產(chǎn)的項目建設將更依靠地方政府的扶持，并會受到對推動地方社會綜合發(fā)展的貢獻率的評判。

旅游地產(chǎn)需求市場保持旺盛的態(tài)勢，但由于旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡單地為解決住房有無的客戶群體.而是一批講究生活質量、著眼投資效益的苛求客戶，這些消費者要求更高，投資行為更理智。旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不再是單純的地產(chǎn)投資活動，它對社會文化的促進、生態(tài)環(huán)境的保護、土地資源的利用等各種層面的影響，均受到社會輿論的關注。

二、 規(guī)劃 、開發(fā)向專業(yè)化發(fā)展

旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個專業(yè)化的時代，投資開發(fā)的行為向專業(yè)化、集約化和國際化方向發(fā)展。旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實力。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出售相結合的形式，要求有更高的管理水平和經(jīng)營能力。前幾年一度興旺的旅游地產(chǎn)因大量的管理問題、經(jīng)營問題而遭受打擊后，至2004年才開始復蘇的狀況，是旅游地產(chǎn)業(yè)非專業(yè)化的結果。從上海前沿集團與某全球著名酒店管理集團簽訂合作協(xié)議在中國全面發(fā)展度假產(chǎn)權酒店，天津泰達集團在2004年8月份收購目前國內最大的分時度假公司的動態(tài)中均可以看到，本次旅游地產(chǎn)熱潮的前期準備，已開始向投資集約化、管理專業(yè)化的方向發(fā)展。

旅游地產(chǎn)在開發(fā)中更加注重整體觀、生態(tài)觀和發(fā)展觀。

整體觀念包含兩個層面的內容，首先是統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調平衡各種利益沖突，處理開發(fā)與政府目標、與生態(tài)環(huán)境、與經(jīng)濟利益、與當?shù)鼐用瘛⑴c消費群體之間五個方面的關系，只有這樣才能保證項目開發(fā)取得比較好的綜合效益。其次是整個策劃與 規(guī)劃 的階段。旅游地產(chǎn)開發(fā)中的三個難點即策劃定位、設計創(chuàng)意和利益平衡都反映在策劃和 規(guī)劃 階段，這兩個階段密不可分。而且需要在項目的前期就組織各個不同領域的專家咨詢團隊，包括 規(guī)劃 管理部門、政府管理部門、設計師、工程師、財務專家、生態(tài)專家、文化顧問、當?shù)鼐用窭娲淼鹊?，特別是有經(jīng)驗的設計師在選址階段就應盡早介入到項目中來；設計師將參與策劃和任務書的擬訂，而不是僅僅根據(jù)策劃機構的意見來畫圖。

旅游地產(chǎn)開發(fā)更加注重生態(tài)觀。旅游地產(chǎn)的開發(fā)應該從戰(zhàn)略的高度重視并利用基地內已有的生態(tài)和景觀資源，增強“鄉(xiāng)土”意識，在尊重原有的生態(tài)景觀格局的前提下，通過積極的保護和科學的生態(tài)設計手法，來展現(xiàn)當?shù)孛篮玫淖匀痪坝^。綠色旅游地產(chǎn)開發(fā)的概念得到倡導，包括 規(guī)劃 設計密切結合自然、強調鄉(xiāng)土風格、資源和能源利用盡可能利于環(huán)保、使用低能耗無污染的交通工具、運用新的生態(tài)環(huán)保技術和材料等等。

旅游活動本身，有文化傳播的屬性。而作為承載這種文明交流載體的旅游地產(chǎn)，必然會被賦予促進社會文化發(fā)展的使命。所以，可以看到，旅游地產(chǎn)開發(fā)不同于一般的地產(chǎn)項目，在滿足人們住的功能的同時，還要滿足人們“游”的需求，甚至隨著旅游概念外延的不斷擴大，文化交往、健康 休閑等系列的活動都將注入到了旅游地產(chǎn)中。

旅游地產(chǎn)產(chǎn)品更加成熟，服務水平逐步提高。

旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品種類更加細化，目標客戶群更明確。營銷服務水平隨管理政策法規(guī)的不斷健全，將向體系化、網(wǎng)絡化的方向發(fā)展。

第二節(jié) 2008年旅游房地產(chǎn)在我國的發(fā)展趨勢

一、旅游房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境日漸成熟

從整個政治經(jīng)濟環(huán)境來看，中國正處在一個穩(wěn)定發(fā)展的時期。從房地產(chǎn)業(yè)來看，經(jīng)歷了改革開放以來的發(fā)展，特別是2006～2008年的快速發(fā)展，從開發(fā)商到消費者都已日漸成熟。從旅游業(yè)來看，隨著人們生活水平的不提高旅游已經(jīng)成為人們休閑時間里不可缺少的活動。從交通來看，隨著高速公路、城際鐵路、航空等交 通設施和條件的不斷完善，自駕車的持續(xù)增長，便利的交通使得住處距離不再是難以逾越的障礙。

二、旅游房地產(chǎn)的市場需求潛力巨大

旅游需求在經(jīng)濟持續(xù)增長，居民可自由支配收入不斷提高的前提下將持續(xù)增長，在2008年休假制度，尤其是帶薪休假制度的出臺，再一次催旺了中國的旅游市場。已經(jīng)經(jīng)過一次以上置業(yè)的消費者對旅游房地產(chǎn)的需求更加強烈，也更加理性。對于旅游房地產(chǎn)的需求，已由大城市高收入者的需求不斷向其他地區(qū)其他人群擴散。

三、政策法規(guī)將直接影響旅游房地產(chǎn)的步伐

黨中央、國務院及各級政府，相繼出臺了刺激和拉動旅游及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，無形中為我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展提供了一個廣闊的發(fā)展平臺，這是我國旅游房地產(chǎn) 可持續(xù)發(fā)展的堅實基礎和動力保證。同時，《商品房銷售管理辦法》等政策法規(guī)中的相關規(guī)定的限制從政策上限制了部分旅游房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營，這部分政策法規(guī) 的調整，將直接影響中國旅游房地發(fā)展。

四、資金和品牌將成為旅游房地產(chǎn)未來的決定力量

隨著房地產(chǎn)業(yè)競爭的加劇，旅游房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌已經(jīng)逐漸成為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化的主要標志，大型的、綜合型的項目將成為未來旅游房地產(chǎn)開發(fā)的主流，在 中國旅游房地產(chǎn)的開發(fā)中將出現(xiàn)品牌和資金的壁壘。旅游房地產(chǎn)開發(fā)商將從單純的房地產(chǎn)開發(fā)轉向旅游區(qū)域 規(guī)劃 與開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的融合將更加緊密。

五、與國情適合與國際接軌的特色產(chǎn)品將不斷出現(xiàn)

當前房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場日趨成熟，主流市場逐漸趨于飽和。旅游房地產(chǎn)是對傳統(tǒng)市場的拓展，打造獨具特色的產(chǎn)品，將是市場競爭的核心。同時，針對于前期出現(xiàn)的分時度假等房地產(chǎn)項目的不規(guī)范，旅游房地產(chǎn)將進一步加強國際、國內的合作與網(wǎng)絡建設。事實上，在多數(shù)歐美國家，國際化交換是旅游房地產(chǎn)中分時度假系列產(chǎn)品的主要賣點。

國際發(fā)展成功的經(jīng)驗表明，當旅游需求又觀光旅游轉化為度假旅游時，對度假房產(chǎn)的購買需求必然產(chǎn)生。因此，休閑度假時代的到來，必將對旅游房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生巨大的推動作用。期待著中國旅游房地產(chǎn)的大發(fā)展。

第三節(jié) 2008年旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢

一、旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊

中國經(jīng)濟的增長和人們生活水平的提高，為國內的旅游地產(chǎn)發(fā)展打開了光明的前景。從2001年開始，中國經(jīng)濟的發(fā)展速度逐年加快，從2001年的7.3%上升到2005年的10%左右。根據(jù)相關的預測，在未來幾年中國的經(jīng)濟發(fā)展速度仍然會保持一個較高的速度。隨著經(jīng)濟的增長，國內居民的可支配收入大幅度攀升，旅游地產(chǎn)所需要的經(jīng)濟環(huán)境已經(jīng)初步形成。同時，每年115天的休假為國內居民提供了充足的休閑度假時間。

此外，從旅游地產(chǎn)所依賴的旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢來看，旅游地產(chǎn)仍有巨大的上升空間。根據(jù)歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前旅游業(yè)總收入占GDP的比重達到了5%左右，與8%的支柱產(chǎn)業(yè)標準仍有差距。從旅游人次來看，2004年國內旅游的人次已經(jīng)超過10億，而近幾年的平均增長率超過10%。而根據(jù)世界旅游組織的預測，到2020年，中國將成為全球最大的旅游目的地，世界第四大旅游客源地。無疑，宏觀經(jīng)濟環(huán)境和旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢的向好，為旅游地產(chǎn)提供了前所未有的良好機遇。

2006年，中國的旅游地產(chǎn)進入了新的發(fā)展階段，各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權酒店等產(chǎn)品類型開始在市場興起。2007年，宏觀市場對旅游地產(chǎn)的需求推動其邁入一個快速成長階段。我國宏觀經(jīng)濟保持高速增長，這種發(fā)展勢頭繼續(xù)為國內的消費升級提供強勁動力，據(jù)統(tǒng)計，全世界在過去20年的時間內，有1000萬個家庭和個人購買了旅游度假房產(chǎn)或權益。隨著中國經(jīng)濟高速增長，人均收入和生活水平迅速提高，預計在未來10年，中國將有500萬個家庭或個人接受旅游度假房產(chǎn)或權益，若按每個家庭出資5萬元購買旅游房產(chǎn)，將會產(chǎn)生2500億元的市場。

在旅游業(yè)微利時代需要借助地產(chǎn)來拓展利潤空間。同樣，在住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)以外地產(chǎn)業(yè)也需要借助旅游業(yè)來開疆辟土，這是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“捆綁價值”的前提和契機。隨著國內房地產(chǎn) 行業(yè) 受到宏觀調控的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)都在尋求突破單一的住宅開發(fā)模式，其中旅游+地產(chǎn)成為重要的突破口?？梢灶A見，2009年在土地政策調控落實后日趨緊張的資源供應，開發(fā)商對旅游地產(chǎn)的青睞將推動國內旅游地產(chǎn)市場加速發(fā)展，走向成熟。

二、從“小旅游、大地產(chǎn)”到“大旅游、小地產(chǎn)”

旅游地產(chǎn)在國內的發(fā)展歷史不長，但包括開發(fā)商等在內的市場參與者通過市場操作實踐，已在開發(fā)理念上發(fā)生了一些根本性的變化。在早期的旅游地產(chǎn)中，旅游設施是為了提升項目中房產(chǎn)產(chǎn)品的附加值，旅游項目存在的真正價值是為房地產(chǎn)提供一個可供炒作的概念，從而促進房產(chǎn)產(chǎn)品的銷售。在這種以地產(chǎn)開發(fā)銷售為核心的模式中，折射出來的是開發(fā)商“小旅游、大地產(chǎn)”的開發(fā)理念。正是在這種開發(fā)理念下，市場對旅游地產(chǎn)形成了不少誤讀，甚至將旅游和景觀兩個不同概念完全等同起來。而在某些投資開發(fā)商的眼中，住宅小區(qū)內較大規(guī)模的水景和植被與旅游地產(chǎn)直接劃等號的事情，在市場上也并非不存在。

隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展和相對成熟，開發(fā)機構逐漸意識到旅游地產(chǎn)是一項系統(tǒng)工程，包括環(huán)境整治、資源整合、產(chǎn)業(yè)重組和住宅建設，最終的目的是區(qū)域價值的提升和社會效益的最大化。所以，旅游地產(chǎn)的核心在于旅游項目的前期導入，旅游價值的挖掘和資源的合理配置，以及在此基礎上實現(xiàn)龍頭旅游資源的再造。只有通過對旅游項目的精心經(jīng)營，才能拉動人氣，提升價值，以此促進地產(chǎn)項目的銷售。開發(fā)商只有真正認識到旅游地產(chǎn)的核心競爭力，才能使旅游和地產(chǎn)互惠互生，實現(xiàn)各種利益的最大化。

基于這樣一種“大旅游、小地產(chǎn)”的開發(fā)理念，需要針對資源特點采取不同的開發(fā)策略。對于資源型旅游地產(chǎn)，需要強調資源價值和環(huán)境主題，早期的旅游與地產(chǎn)同期開發(fā)模式逐漸被新的開發(fā)時序所取代-環(huán)境改造為先，之后引入旅游產(chǎn)品，造勢成功后再引入居住類地產(chǎn)；對于資源缺少型旅游地產(chǎn)，主題的經(jīng)營才是成功的唯一秘訣。主題創(chuàng)意不能無中生有，要基于對現(xiàn)有資源的整合及提煉，要考慮客源的特點及受眾的消費習慣，要對原生資源進行產(chǎn)業(yè)化的梳理與提升，最終實現(xiàn)土地價值與社會效益的最大化。

在“大旅游、小地產(chǎn)”的趨勢下，主題公園作為休閑與娛樂的集大成者，再一次受到關注。繼20世紀90年代后的主題公園熱，新一輪的主題公園開發(fā)熱潮正在興起。對于當前的主題公園設計者來說，能否吸取上一輪失敗的教訓，決定了未來開發(fā)的成敗。當前的主題公園建設，相比90年代，市場更為成熟，主要體現(xiàn)在消費能力上。但與之伴隨的是消費者對主題公園的要求更為挑剔，主題的提煉、內容的豐富、配套服務的完善，才是未來成功的決定因素。因此，對前期策劃、設計提出了更高要求。富有時代感的、國際風情的、民族特色的、文化內涵的主題才能具有長久的生命力。比如美國主題公園的成功，基本原因歸結于其開放的文化，它將紐約的藝術、好萊塢的電影、卡通、童話、傳說兼收并蓄，以豐富的自然資源和充沛的資金作為成功的前提。所以，主題公園的塑造，是一個長期經(jīng)營的過程。

三、旅游地產(chǎn)開發(fā)的多元化趨勢加深

在“大旅游、小地產(chǎn)”的開發(fā)理念下，休閑度假需求的升級推動了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務旅游升級到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會相應的升級換代，對旅游的充分挖掘將不再局限于旅游業(yè)本身。未來幾年，旅游與臨空產(chǎn)業(yè)、花卉產(chǎn)業(yè)、藝術產(chǎn)業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的結合將越來越緊密，一些生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)將逐漸成為旅游產(chǎn)業(yè)的一部分，這其中包括葡萄酒莊園、花卉蔬菜種植基地、為適應城市 規(guī)劃 發(fā)展而搬遷所遺留的鋼鐵造船礦產(chǎn)等工業(yè)基地。這種轉變一方面使旅游產(chǎn)品變得豐富而多元，另一方面導致了綜合服務配套的升級換代。傳統(tǒng)的低密度住宅、學校、商業(yè)只能滿足最基本的要求，結合景觀的老年公寓、溫泉會所、馬術俱樂部、鄉(xiāng)村酒店等在綜合服務配套中扮演的角色越來越重要。

客戶群的差異導致旅游地產(chǎn)分出檔次，從另一角度詮釋了多元化。與普通房地產(chǎn)項目相比，旅游地產(chǎn)具有更加明確的主體客戶群。如果只追求大眾化的滿足，就意味著只追求低端市場。這些消費客戶對于房產(chǎn)的環(huán)境品質有較高的要求，對于項目的可參與性比較關注，比如主題樂園、花卉博覽園等；中、高端項目主體客戶群主要集中于全球500強企業(yè)及其他企業(yè)的高管階層、外資機構人員、具有穩(wěn)定的高收入人群等。這些消費客戶對于房產(chǎn)的整體品質有較高要求，同時對于旅游配套項目的設置也較為重視，游艇俱樂部、馬術俱樂部等新型旅游項目往往更能引起關注。所以，旅游地產(chǎn)項目在開發(fā)之初應對主體客戶群有一個明晰的判斷，提高項目設置上的針對性，避免同類產(chǎn)品之間的惡性競爭。

為了引發(fā)巨大的市場反響與持續(xù)的市場關注度，從而有利于項目的長期操作與運營，主題旅游度假社區(qū)成為中國旅游地產(chǎn)的新趨勢。旅游地產(chǎn)的主題愈來愈具有多元化的趨勢。自然風光、文化遺產(chǎn)、紅色山水、花卉博覽、運動休閑，都成為可以挖掘的題材。但在項目的題材挖掘和項目設置方面切忌貪大、求洋、缺乏個性，亂建寺廟、佛像和不倫不類的主題公園等，不僅破壞了風景名勝、古跡文物等原始景觀的文化內涵，也對旅游環(huán)境的生態(tài)格局和風景結構造成了破壞。同時，項目開發(fā)缺少特色，項目建設重復性大，易造成同質競爭與資金的浪費。

多元化有利于把旅游地產(chǎn)做成規(guī)模，但是也存在一定的隱憂。其中，資源利用和保護之間的矛盾，將成為其中突出的問題。以新農村建設為例。不可否認，新農村建設為旅游地產(chǎn)開發(fā)帶來了契機，但如何在項目運作成功的同時，保護好當?shù)氐淖匀毁Y源和人文景觀，解決土地權屬和農民居住、收入、生活等一系列問題，將成為開發(fā)過程中的一大挑戰(zhàn)。

四、旅游地產(chǎn)投資開發(fā)重心將從銷售轉向經(jīng)營

2009年將是旅游地產(chǎn)在國內市場影響力全面提升的一年，可以預見，以銷售為主導的投資模式將逐漸失去主流市場，而銷售+經(jīng)營的投資模式將隨著旅游地產(chǎn)的市場擴大浮出水面。在此過程中，旅游地產(chǎn)投資開發(fā)的重心將逐漸由銷售向經(jīng)營過渡。

此前，由于國內房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，企業(yè)追求房產(chǎn)快速升值帶來的豐厚利潤的動機，將旅游地產(chǎn)開發(fā)過于集中在地產(chǎn)的投資，而忽略了旅游地產(chǎn)先旅游后地產(chǎn)的整體循序開發(fā)的理念。國外引進的產(chǎn)權式、分時度假的投資經(jīng)營模式?jīng)]有得到有效的利用，少部分開發(fā)商的投資也因為缺乏管理經(jīng)驗和市場支持，不能及時回收資金而以失敗告終，如海南“南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心”的產(chǎn)權式酒店經(jīng)營帶來的法律糾紛，從一個側面反映了投資者和開發(fā)商之間的利益矛盾，凸現(xiàn)了國內這一物業(yè)市場開發(fā)的不成熟。隨著旅游地產(chǎn)引起市場關注和開發(fā)商的重視，尤其是該市場的廣闊前景吸引眾多企業(yè)的投資，2007年市場產(chǎn)品的多元化，企業(yè)間的競爭將促進其銷售的基礎上更加注重后期經(jīng)營業(yè)績的可持續(xù)發(fā)展，引導業(yè)主將目光放在長期回報上，對規(guī)范國內房地產(chǎn)市場起到積極作用，形成良性循環(huán)。

五、旅游地產(chǎn)需要全盤策劃和動態(tài) 規(guī)劃

目前，我國旅游房地產(chǎn)已形成幾種比較成型的開發(fā)模式：以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)，此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表；以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā)；及以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)等。

綜合這幾種開發(fā)模式，不難發(fā)現(xiàn)，旅游地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)規(guī)模大、周期長的特點，前期的策劃與 規(guī)劃 是否專業(yè)直接導致項目的成敗。策劃和 規(guī)劃 的意義也正在于將資源優(yōu)勢最大化，將不利因素進行轉化，降低項目的風險。

以旅游市場為支撐的旅游房地產(chǎn)項目，特別是規(guī)模超過500萬平方米的大盤項目，涉及的系統(tǒng)相對復雜，開發(fā)的風險性較大。所以，一般在對旅游房地產(chǎn)項目進行 規(guī)劃 之初都會有針對性地制訂相應的策劃案，因為項目策劃是從市場出發(fā)，基于對潛在市場消費需求的 分析 判斷，得出產(chǎn)品的市場定位和價格定位，并最終確定合理的營銷方式，這樣可以更加突出旅游地產(chǎn)的主題統(tǒng)一性。但是由于策劃得出的結果不能有效的落實到具體的土地分配上，所以以往的策劃在編制完成后往往出現(xiàn)與之后的 規(guī)劃 銜接不上的問題。

在近年旅游房地產(chǎn)相關項目的 規(guī)劃 實踐中，可以看到概念 規(guī)劃 作為一種新興的 規(guī)劃 編制形式被大量的運用。概念 規(guī)劃 是一種相對靈活的 規(guī)劃 編制形式，不受到固有編制程序的束縛，可以根據(jù)項目的實際情況做出靈活處理。對于不同的 規(guī)劃 目標與項目類型，在 規(guī)劃 編制中，可適當增加某一部分的比重或加入新的編制內容。如果項目需要重點解決空間形態(tài)與特色塑造的問題，那么可以在編制中增加城市設計控制的內容，如果項目需要更多的解決交通組織問題，則可以增加交通專項 規(guī)劃 的內容等等。

因此，為了適應靈敏度較高的市場需求，旅游地產(chǎn)項目應強調“全盤策劃”與“動態(tài) 規(guī)劃 ”，有效的協(xié)調政府公共決策與地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)之間的矛盾，解決策劃與 規(guī)劃 銜接不足、傳統(tǒng) 規(guī)劃 市場敏感性不強，容易忽略市場環(huán)境變化的問題，同時保證公共利益和城市資源的合理利用與分配，并可以獲得城市整體發(fā)展策略的指導，得到更多的發(fā)展機會，最終實現(xiàn)多贏的目標。

六、旅游地產(chǎn)的多方共贏趨勢

與普通的住宅類開發(fā)不同的是，旅游地產(chǎn)的開發(fā)牽涉的利益主體更為復雜，主要包括開發(fā)商、政府管理部門、消費者和當?shù)鼐用袼膫€主體。平衡了這四方面的利益和關系，可以促進項目的統(tǒng)籌 規(guī)劃 、合理布局，并可將旅游地產(chǎn)的開發(fā)與風景區(qū)生態(tài)環(huán)境保護、地方的社會發(fā)展相結合，實現(xiàn)經(jīng)濟效益與社會效益、環(huán)境效益和公共效益的統(tǒng)一。

一個成功的旅游項目的開發(fā)，這四方面的利益主體必須同時滿足，才能實現(xiàn)多贏。對于開發(fā)商，正確合理的開發(fā)模式需要保證項目在短期和長期都能實現(xiàn)其利潤最大化；對于政府管理部門，可以推動地方經(jīng)濟發(fā)展的巨大動力，并確保國家自然資源的可持續(xù)利用和公眾利益的實現(xiàn)；而對于消費者而言，可以滿足對旅游度假環(huán)境和設施的多樣化需求；對于當?shù)鼐用瘢ㄟ^旅游地產(chǎn)的開發(fā)可成為一種新農村的建設的模式，通過旅游業(yè)拉動地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構升級，將附加值較低的農業(yè)轉變?yōu)槁糜畏諛I(yè)，引入手工業(yè)、物業(yè)管理、配套綜合服務等多方面產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)當?shù)禺a(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化。

同時，新型的旅游地產(chǎn)模式，可以通過引入村集體與開發(fā)商土地合股等新型的運作方式，將過往一直以來形成的一次性占用土地補償，通過市場的運作，將物業(yè)運營的收益分期補償給當?shù)鼐用?，并在開發(fā)的同時，為當?shù)鼐用裉峁┡涮椎慕逃?、文化等公共設施，全面提升本地人口素質，從而從根本上實現(xiàn)再就業(yè)，提升新農村的生活水平。

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