第一節(jié) 養(yǎng)老院投資現(xiàn)狀

中國現(xiàn)有養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施大部分由國家和集體投資，但非公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展呈現(xiàn)明顯上升趨勢，在有的地區(qū)已超過公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

上海市有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)467家，其中非公有制122家。天津市非公有制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已達(dá)231家，擁有床位8939張，占全市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)的85.5%。創(chuàng)辦于1995年的天津鶴童老年福利協(xié)會，是一個民辦慈善福利服務(wù)型的社團(tuán)組織，在天津和北京開設(shè)養(yǎng)老院，其養(yǎng)老服務(wù)已延伸到老年餐飲、老年物業(yè)和老年用品領(lǐng)域。他們還引進(jìn)德國專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理院的技術(shù)與管理方法，開辦了老人護(hù)理職業(yè)技能培訓(xùn)學(xué)校，并創(chuàng)辦了居家老人照料公司。

在廣州，民營的廣州壽星大廈已成為全國最大的養(yǎng)老福利服務(wù)機(jī)構(gòu)。該大廈投資2億多元，建筑面積11萬平方米，是集托養(yǎng)、住宿、旅游、度假、療養(yǎng)、娛樂、飲食、保健等于一體的老人公寓，有2000多位老人入住。

北京還開辦了國內(nèi)第一家“臨終關(guān)懷醫(yī)院”——松堂關(guān)懷醫(yī)院，集醫(yī)院、福利院、敬老院職能為一體，已先后為16000多位老人帶去了最后的關(guān)愛。有190多所大中專院校在松堂關(guān)懷醫(yī)院建立了“愛心小屋”，大中專學(xué)生們經(jīng)常來到醫(yī)院，為老人唱歌、表演節(jié)目，陪老人聊天談心，給他們祝壽。醫(yī)院有護(hù)士24小時查房制度、護(hù)理員與病人同住制度，還與佛教、基督教協(xié)會建立了長期聯(lián)系，滿足老人臨終的宗教需求。

第二節(jié) 養(yǎng)老院需求潛力 分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年，我國60歲以上的老年人口已達(dá)1.49億，超過了總?cè)丝诘?1%。而全國老齡工作委員會辦公室發(fā)布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五” 規(guī)劃 》表明，隨著我國老齡問題的社會壓力日益增大，對政治、經(jīng)濟(jì)、社會各方面都將產(chǎn)生深刻影響。

該 規(guī)劃 指出，“十一五”期間，我國60歲及以上老年人口持續(xù)增長，到2010年將達(dá)到1.74億，約占總?cè)丝诘?2.78%，其中80歲以上高齡老人將達(dá)到2132萬，占老年人口總數(shù)的12.25%。而據(jù)預(yù)測，到2030年中國將迎來人口老齡化高峰。屆時老年人口的比重將達(dá)到總?cè)丝诘?1.2%，也就是說每3到4個人當(dāng)中，就會有一個是老年人。

事實(shí)上，早在1999年，我國就已經(jīng)提前進(jìn)入老齡化社會，而與發(fā)達(dá)國家不同的是，我國的人口老齡化屬于未富先老。以往發(fā)達(dá)國家在進(jìn)入老齡社會時，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般都在5000至1萬美元以上。而中國目前人均國內(nèi)生產(chǎn)總值剛超過1000美元，應(yīng)對人口老齡化的經(jīng)濟(jì)實(shí)力還比較薄弱。

對此，全國老齡工作委員會辦公室常務(wù)副主任李本公表示，目前，中國80歲以上高齡人口以年均5%的速度快速增長，老年人特別是高齡老年人的照料問題日益突出，而社會照料和家庭照料資源嚴(yán)重匱乏，給傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老帶來極大挑戰(zhàn)。

老齡人口的增多一方面會對社會帶來負(fù)面影響，另一方面卻會產(chǎn)生老齡的消費(fèi)需求，比如對醫(yī)療、生活照料、老年住房的消費(fèi)需求。而這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化又會引發(fā)整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變遷，催生一個新的產(chǎn)業(yè)：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)即老人在哪兒養(yǎng)老、如何養(yǎng)老等問題在整個產(chǎn)業(yè)中占據(jù)著核心位置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在我國1.49億老人當(dāng)中，愿意在養(yǎng)老院安度晚年的約占5%，需求床位700萬張，而全國養(yǎng)老院只有150萬張床位，缺口高達(dá)550萬張。市場大量的需求，而供給嚴(yán)重不足，這必然決定了我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有廣闊的市場前景。

第三節(jié) 養(yǎng)老院投資建議

1、選址非常重要

養(yǎng)老院的地點(diǎn)選擇十分重要，山清水秀才是養(yǎng)老的地方。老人怕吵，如果養(yǎng)老院周圍

環(huán)境嘈雜、污染嚴(yán)重，老人是不愿來的。對老人心理 研究 表明，老人入住養(yǎng)老院時希望貼近社區(qū)，這樣老人會有歸屬感，不易產(chǎn)生被遺棄的心理。所以，廣州市區(qū)的現(xiàn)有養(yǎng)老院入住率普遍達(dá)到90%以上，一些交通方便，貼近社區(qū)，便于子女探訪的養(yǎng)老院甚至出現(xiàn)了老人入住需要排隊(duì)等床位的現(xiàn)象。

2、價格定位要適中

目前，養(yǎng)老院的收費(fèi)項(xiàng)目大致相同，主要包括一次性設(shè)備購置費(fèi)、醫(yī)療押金、床位費(fèi)、管理費(fèi)、伙食費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)房間類型、配套設(shè)備設(shè)施和提供的服務(wù)質(zhì)量不同差距較大。但是，總的來講，辦養(yǎng)老院收費(fèi)不能太高，雖然入住養(yǎng)老院的老人大多家庭生活條件不錯，但老人本人的錢并不多，收費(fèi)合理才是最重要的。

3、投資規(guī)模依市場而定

究竟要投資多少錢才能開間養(yǎng)老院呢？投資額主要要看各自的市場定位，如果是經(jīng)營高端市場，投資額最少要在1000萬元以上；如果是經(jīng)營中檔市場，投資大約在500萬元左右；小的養(yǎng)老院，投個一二百萬元就可以了。

4、辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)

投資養(yǎng)老院，應(yīng)辦好以下有關(guān)經(jīng)營手續(xù)。當(dāng)?shù)孛裾趾税l(fā)的《民辦社會福利機(jī)構(gòu)許可證》；衛(wèi)生部門核發(fā)的《衛(wèi)生許可證》、《醫(yī)療機(jī)構(gòu)經(jīng)營許可證》、消防局核發(fā)的《消防安全合格證》以及工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》等等。

5、政府支持政策有優(yōu)惠

根據(jù)粵民福［2000］2號文件規(guī)定，對社會福利機(jī)構(gòu)有一定的費(fèi)用減免，包括免交城市建設(shè)和房屋建設(shè)的有關(guān)部門收費(fèi)（證照費(fèi)除外）；免交煤氣增容費(fèi)和城市供水、排水設(shè)施的有關(guān)收費(fèi)；在規(guī)定的受電電壓范圍內(nèi)用電，按標(biāo)準(zhǔn)減半征收配電貼費(fèi)，免繳供電貼費(fèi)；使用自來水、燃?xì)夂碗?，按照居民生活或行政事業(yè)的分類價格擇低執(zhí)行。此外，對社會福利機(jī)關(guān)的托養(yǎng)、康復(fù)及相關(guān)的社會福利服務(wù)，免收營業(yè)稅，對按規(guī)定繳納所得稅有困難的，可按稅收管理權(quán)限報(bào)批，給予減免稅照顧；社會福利機(jī)構(gòu)具備條件可以開展對外醫(yī)療、康復(fù)服務(wù)的，衛(wèi)生部門應(yīng)按照區(qū)域衛(wèi)生 規(guī)劃 和有關(guān)部門醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理規(guī)定予以批準(zhǔn)；民辦社會福利機(jī)構(gòu)收住無經(jīng)濟(jì)收入、無贍養(yǎng)人且無法定撫養(yǎng)人的服務(wù)對象，可以申請同級人民政府給予適當(dāng)補(bǔ)助。補(bǔ)助方法由當(dāng)?shù)刎?cái)政部門會同民政部門制定；社會福利機(jī)構(gòu)可以接受國內(nèi)外組織和個人的捐贈。經(jīng)當(dāng)?shù)孛裾块T報(bào)同級人民政府批準(zhǔn)，可以公開向社會募集款物。

第四節(jié) 養(yǎng)老院能否開"品牌連鎖店"

1、張養(yǎng)老床位不足

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會的進(jìn)步，愿意進(jìn)養(yǎng)老院養(yǎng)老的老人與日俱增，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老床位卻捉襟見肘、供不應(yīng)求。以百位老人需要10張養(yǎng)老床位來統(tǒng)計(jì)，僅上海市共需要養(yǎng)老床位25萬張，而現(xiàn)在僅能滿足實(shí)際需求的六分之一。

2、建養(yǎng)老院有特殊要求

根據(jù)國家民政部和建設(shè)部關(guān)于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑規(guī)模的有關(guān)要求，對設(shè)置養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的地理位置、自然條件、建筑面積、環(huán)境因素等都有特殊要求：如建筑面積要求每張床位不少于25平方米，每張床位的投入資金平均1萬元等。但憑滬上現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)條件現(xiàn)在還難以做到。因此，眼下的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與老人的實(shí)際需求存在著很大的缺口。崇明養(yǎng)老村的應(yīng)運(yùn)而生，就適應(yīng)了這一市場需求，然而以它目前的條件，還難以對上海老人形成足夠的吸引力。

3、利用品牌搞連鎖經(jīng)營

多年從事養(yǎng)老院工作的文傳華委員認(rèn)為，主管部門對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)若能統(tǒng)籌 規(guī)劃 、分類實(shí)施，便可望緩解這一問題。

改造閑置的中小學(xué)或幼兒園作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)我國實(shí)行計(jì)劃生育政策已有20多年，有相當(dāng)?shù)闹行W(xué)、幼兒園因生源不足而關(guān)閉或合并，這些閑置的房產(chǎn)資源，完全可以置換成養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，且無須“大動干戈”，是理想的養(yǎng)老院首選之地。

改造位于居民區(qū)附近閑置工廠、旅館、招待所等作為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這些場所只要沒有污染且有一定的活動空間，均可作為改造對象。

鼓勵現(xiàn)有的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)向外延展，擴(kuò)大規(guī)模，搞連鎖經(jīng)營一些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具備成熟的經(jīng)營、管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，完全可以利用其品牌效應(yīng)搞連鎖經(jīng)營。如文傳華管轄的文華敬老院，就遠(yuǎn)赴四川萬縣興辦養(yǎng)老院，生意紅火。

政府部門應(yīng)從發(fā)揚(yáng)中華民族尊老敬老助老傳統(tǒng)和社會穩(wěn)定的高度出發(fā)，來重視和支持養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)與發(fā)展。建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是一項(xiàng)夕陽事業(yè)，更是朝陽產(chǎn)業(yè)，對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會的和諧都大有益處。

第五節(jié) 民辦養(yǎng)老院走上連鎖之路

目前，江蘇省城鎮(zhèn)共建有各類養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)499家，數(shù)量比前年增長 31.7%，其中國辦206家，民辦293家，民辦養(yǎng)老院已占了近六成份額。據(jù)江蘇省老齡委辦公室主任介紹，由于老齡化程度加劇導(dǎo)致國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)跟不上老齡化的“提速”，省內(nèi)部分國辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)入住的情況，這導(dǎo)致了近年來我省民營養(yǎng)老機(jī)構(gòu)快速發(fā)展。 

民營資本介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營模式也出現(xiàn)了多樣化。

第六節(jié) 養(yǎng)老托老服務(wù)蘊(yùn)藏商機(jī)

據(jù)國家民政部門預(yù)計(jì)，到2010年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達(dá)70%左右；全國老齡委提供的數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2010年我國老年人市場的年消費(fèi)需求將達(dá)到1萬億元。這兩則數(shù)據(jù)顯示出“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的無限商機(jī)，而養(yǎng)老服務(wù)無疑是其中的一大亮點(diǎn)。那么，投資養(yǎng)老院“錢景”到底如何？這一領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)門檻是否高高在上？

一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前我國60歲以上的老年人口已超過1.43億。人口專家預(yù)計(jì)，2035年前后，我國65歲以上老人占總?cè)丝诒壤龑⑸仙?0%.不斷擴(kuò)容的老年人群，使“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”商機(jī)日益凸顯。根據(jù)全國老齡工作委員會提供的數(shù)據(jù)，目前我國老年人市場的年消費(fèi)需求為6000億元，預(yù)計(jì)到2010年將達(dá)到1萬億元。

在異軍突起的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”中，養(yǎng)老、托老服務(wù)最為引人注目。年輕人由于工作壓力增大，無暇照料父母長輩，使目前老人家庭“空巢”現(xiàn)象日益明顯。據(jù)國家民政部門預(yù)計(jì)，到2010年，在我國老人家庭中“空巢”比例將高達(dá)70%左右。在這種背景下，激活了社會化養(yǎng)老、托老的市場需求，越來越多的老年人開始自費(fèi)走進(jìn)養(yǎng)老院。面對我國億萬老人養(yǎng)老這一旺盛的市場需求，養(yǎng)老、托老服務(wù)已成為一個新的創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域。

第七節(jié) 創(chuàng)業(yè)者要有長遠(yuǎn)眼光

許多創(chuàng)業(yè)者都以為，開家養(yǎng)老院投資額較大，往往需要動用千萬元以上的資金。其實(shí)，這并不意味著小本創(chuàng)業(yè)者就沒有創(chuàng)業(yè)空間。如果是經(jīng)營中等規(guī)模的養(yǎng)老院，投資約在500萬元左右；如果是小型養(yǎng)老院，約需50萬元以上；如果是一般的社區(qū)托老中心，大約20萬元即可。

我院投資顧問 分析 說，開一家小型托老中心，面積約300平方米，前期較大投資包括房租、押金、裝修費(fèi)及床鋪、電視、風(fēng)扇、輪椅、廚房等設(shè)備費(fèi)用，大約需要20萬元；此外，每月還需要支付護(hù)理人員的薪酬、場地租金、水電等費(fèi)用。在收費(fèi)方面，一名生活能自理的老人每月約需600元，需要護(hù)理的老人約需900 元，特別護(hù)理的老人約需1000元。如果托老中心的入住率超過七成，一般就可以盈利。

需要提醒創(chuàng)業(yè)者，雖然養(yǎng)老托老服務(wù)領(lǐng)域的門檻并非高高在上，但相比其它創(chuàng)業(yè)領(lǐng)域，其投資周期較長，短時間內(nèi)不會很快收回投資，創(chuàng)業(yè)者對此應(yīng)有心理準(zhǔn)備和財(cái)力準(zhǔn)備，小本創(chuàng)業(yè)者則需要量力而行。養(yǎng)老服務(wù)是一個新興領(lǐng)域，作為一個具有社會福利性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，國家對社會養(yǎng)老提供了許多扶持政策。因此，投資這個 行業(yè) ，不要有急功近利的心態(tài)，要有長線投資與穩(wěn)步回報(bào)的心理。

第八節(jié) 投資風(fēng)險 分析

1、融資風(fēng)險

由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有前期投入多、成本回收慢、短期內(nèi)很難盈利的特點(diǎn)，必然決定了投資商和銀行對它不"感冒"、融資渠道狹窄的現(xiàn)狀。

2、市場風(fēng)險

其風(fēng)險主要是由他們所服務(wù)的特殊人群決定的，一般來講，老年人具有骨質(zhì)疏松、抵抗力和身體素質(zhì)下降等特點(diǎn)，屬于高危人群，在生活中容易發(fā)生意外。

所謂無保障，就是一旦老人出了問題將由誰負(fù)責(zé)或者說在哪種情況下誰承擔(dān)什么責(zé)任，目前并沒有明確的說法。據(jù)了解，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)目前還沒有一個規(guī)范的合同文本，甚至在有些方面法律還存在著一些空白，有時遇到糾紛連律師都不知如何解決。有時老人純屬意外事故，但是養(yǎng)老院不得不承擔(dān)起全部責(zé)任，而且這不僅僅是賠錢的問題，還會影響到養(yǎng)老院的名譽(yù)和評比，嚴(yán)重的還會吊銷營業(yè)執(zhí)照。在高風(fēng)險和無保障的重壓下，經(jīng)營養(yǎng)老院一定要小心謹(jǐn)慎、面面俱到。

3、人才風(fēng)險

從業(yè)人員缺乏是目前制約養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的另一個重要因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，按照發(fā)達(dá)國家的水平，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)量占老年人口的比重最低應(yīng)達(dá)到3%，如果能達(dá)到發(fā)達(dá)國家的下限，按照入住老人和護(hù)理人員3∶1計(jì)算，僅養(yǎng)老護(hù)理一項(xiàng)，中國就需要150萬位護(hù)理人員，但是我國目前只有30萬從業(yè)人員，其中只有2萬人具有從業(yè)資格證?？梢娔壳叭珖B(yǎng)老機(jī)構(gòu)不僅從業(yè)人員嚴(yán)重缺乏，而且整個養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平比較低。由于這個 行業(yè) 發(fā)展不成熟，沒有專業(yè)的人才輸出渠道和完善的社會保障，養(yǎng)老院不僅要拿出一部分資金去培訓(xùn)員工，為員工取證，而且由于資金短缺，常常留不住人才，取得了資格證的員工不久就會跳槽，使一些小型養(yǎng)老院人財(cái)兩空，陷入了惡性循環(huán)。

第九節(jié) 中經(jīng)觀點(diǎn)

眾所周知，養(yǎng)老院的服務(wù)工作繁鎖而細(xì)致，因此，陳偉雄建議，有意涉足這一領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)者要特別注意以下五個方面：

1、收費(fèi)適中。

養(yǎng)老院的收費(fèi)項(xiàng)目大致相同，主要包括一次性設(shè)備購置費(fèi)、醫(yī)療押金、床位費(fèi)、管理費(fèi)、伙食費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)房間類型、配套設(shè)備設(shè)施和提供的服務(wù)質(zhì)量不同差距較大。但總的來講，辦養(yǎng)老院收費(fèi)不能太高，雖然入住養(yǎng)老院的老人大多家庭經(jīng)濟(jì)條件不錯，但收費(fèi)合理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)是保證市場口碑的關(guān)鍵因素。

2、手續(xù)齊全。

投資養(yǎng)老院，應(yīng)辦好以下有關(guān)經(jīng)營手續(xù)：當(dāng)?shù)孛裾趾税l(fā)的《民辦社會福利機(jī)構(gòu)許可證》，衛(wèi)生部門核發(fā)的《衛(wèi)生許可證》、《醫(yī)療機(jī)構(gòu)經(jīng)營許可證》，消防局核發(fā)的《消防安全合格證》，以及工商行政管理部門核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》等，缺一不可。

3、專業(yè)知識。

養(yǎng)老托老服務(wù)雖然也是照顧老人，但與一般的家庭護(hù)理有很大區(qū)別，不僅要有愛心、耐心，更需要有專業(yè)的護(hù)理知識。無論是創(chuàng)業(yè)者，還是聘用的服務(wù)人員，都需要了解一些醫(yī)療知識、護(hù)理知識、養(yǎng)生之道，還應(yīng)熟悉老人的心理學(xué)以及老人飲食知識等。

4、謹(jǐn)慎選址。

養(yǎng)老院的地點(diǎn)選擇十分重要，山清水秀才是養(yǎng)老的地方，加上老人怕吵，如果養(yǎng)老院周圍環(huán)境嘈雜、污染嚴(yán)重，是很難吸引老人前來的。此外，養(yǎng)老院不能離市區(qū)太遠(yuǎn)，才能方便家人看望老人。

5、用足政策。

投資養(yǎng)老院，國家有許多扶持政策，如：政府對興建養(yǎng)老院等社會福利機(jī)構(gòu)的建設(shè)用地給予優(yōu)先劃撥供地，地價給予優(yōu)惠，免征土地管理費(fèi)、土地權(quán)屬調(diào)查和測繪費(fèi)；免交城市建設(shè)和房屋建設(shè)費(fèi)用，免交煤氣增容費(fèi)和城市供排水設(shè)施的收費(fèi)；免收營業(yè)稅，對所得稅減免照顧；當(dāng)?shù)卣o予資金補(bǔ)貼等。用好用足這些優(yōu)惠政策，可為創(chuàng)業(yè)者節(jié)省創(chuàng)業(yè)成本。

免責(zé)申明：本文僅為中經(jīng)縱橫 市場 研究 觀點(diǎn)，不代表其他任何投資依據(jù)或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)行為。如有其他問題，敬請來電垂詢：4008099707。特此說明。