第一節(jié) 概述

受金融危機(jī)影響，全球房地產(chǎn)的開發(fā)投資低迷，但據(jù)總部設(shè)在美國華盛頓的房地產(chǎn)外國投資者協(xié)會(huì)(AFIRE)發(fā)布的年度調(diào)查報(bào)告顯示：2009年全球房地產(chǎn)投資有望反彈。

09年外國放款機(jī)構(gòu)對(duì)美國和全球房地產(chǎn)的投資額將分別增加58%和54%，外國股權(quán)投資者對(duì)美國和全球房地產(chǎn)的投資額將分別增加73%和40%。

雖然美國去年房地產(chǎn)市場萎靡不振，但有53%的受訪者依然認(rèn)為美國是今年最安全的房地產(chǎn)投資目的地，德國和瑞士并列第二，澳大利亞和加拿大并列第三。

在全球各大城市中，華盛頓最受地產(chǎn)投資者青睞，倫敦、紐約、東京和上海緊隨其后。

第二節(jié) 亞洲地區(qū)主要國家市場概況

2005-2006財(cái)年，巴基斯坦建筑業(yè)增長16.1%，占GDP的9.5％，約為4636億盧比（約合77.3億美元），年?duì)I業(yè)額達(dá)2500億盧比（約合41.7億美元），吸引外國直接投資8950萬美元。建筑形式中，住房建筑占61%，基礎(chǔ)設(shè)施占28％，其他建筑占11%。巴建筑業(yè)的從業(yè)人數(shù)為256萬，占巴勞動(dòng)就業(yè)總數(shù)的5.83%。

截至2006年底，在巴基斯坦工程理事會(huì)（PEC）登記的建筑公司有11159家，其中大中型建筑公司297家。隨著巴政府對(duì)外開放所有建筑市場，近年越來越多的外國建筑公司進(jìn)入巴市場。

近年來，巴政府認(rèn)識(shí)到通過發(fā)展建筑業(yè)，既能滿足社會(huì)需求，改善民眾生活條件，巴政府將建筑業(yè)作為重點(diǎn)發(fā)展 行業(yè) 之一，制訂了切實(shí)可行的政策，鼓勵(lì)私營資本進(jìn)入建筑市場。

隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和國民收入持續(xù)增長，巴民眾對(duì)住房的需求也越來越大和越來越迫切，基礎(chǔ)設(shè)施等的建設(shè)也日益加速，建筑市場開發(fā)空間很大。根據(jù)1998年的住房調(diào)查，當(dāng)年的住房需求量為430萬套，預(yù)計(jì)如今的需求量在619萬套。巴現(xiàn)有住房有一半使用時(shí)間已超過50年，城市人口中有一半住在貧民窟或簡易房中。城市對(duì)住房需求每年增長8％，今后20年里，城市地區(qū)每年需建造50萬套住房，才能滿足社會(huì)需求。

第三節(jié) 歐洲地區(qū)主要國家市場概況

1、金融危機(jī)的影響已經(jīng)向全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延，歐洲正式進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)衰退。中東歐地區(qū)的房地產(chǎn)市場上主要的大玩家基本來自西歐資本，而西歐融資渠道的凍結(jié)導(dǎo)致他們的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)艱難，項(xiàng)目開發(fā)開始減速或者停滯。

匈牙利經(jīng)濟(jì)智庫GKI和AL Holding發(fā)布的布達(dá)佩斯房地產(chǎn)指數(shù)顯示，2008年10月指數(shù)為-15.1，房地產(chǎn)預(yù)期顯著惡化，即將逼近一年前的最低谷。08年7月曾短暫出現(xiàn)的樂觀情緒，很快就因金融危機(jī)對(duì)匈牙利的突然襲擊而破滅。

金融危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)最重要的影響，就是銀行融資渠道實(shí)際上已經(jīng)停滯。早前開工的項(xiàng)目雖然仍在繼續(xù)，但新項(xiàng)目無法獲得融資，估計(jì)約有90%的項(xiàng)目已經(jīng)停工。

另一個(gè)比較關(guān)鍵的影響是中東歐地區(qū)房地產(chǎn)市場大鱷（主要是西歐資本）目前不得不重新評(píng)估它們的資產(chǎn)，而這些資產(chǎn)都已經(jīng)縮水到非常低的水平。據(jù)業(yè)者估計(jì)，資產(chǎn)平均縮水20-30%，某些資產(chǎn)可能縮水50%。從銀行角度來說，項(xiàng)目市值大幅下降意味著相關(guān)項(xiàng)目的貸款風(fēng)險(xiǎn)加大，銀行開始要求借貸人提供額外擔(dān)保，也有銀行因自身流動(dòng)性問題終止合同。

整體來看，中東歐地區(qū)房地產(chǎn)市場上的大鱷仍然擁有豐富的現(xiàn)金儲(chǔ)備，但在目前形勢下，為了保障正在運(yùn)行的項(xiàng)目，大部分現(xiàn)金儲(chǔ)備被牽制其中，他們也在信貸危機(jī)下煎熬，被迫出售項(xiàng)目股份。除非銀行融資渠道解凍，否則中東歐房地產(chǎn)市場緊張狀況將不會(huì)根本逆轉(zhuǎn)。

2、烏克蘭房地產(chǎn)業(yè)狀況

近年來，隨著烏克蘭宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，居民收入和生活水平的改善，房屋和住宅竣工面積也呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。據(jù)烏國家統(tǒng)計(jì)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，2008年1-9月烏竣工的房屋住宅面積達(dá)648.3萬平方米。

烏克蘭近年房屋竣工面積

                                                                              單位：萬平方米

金融危機(jī)對(duì)烏克蘭經(jīng)濟(jì)的影響最先在建筑業(yè)表現(xiàn)出來，自今年4月份以來其市場規(guī)模下降了70%。因受全球金融危機(jī)的影響，烏克蘭銀行失去了外國銀行的優(yōu)惠外匯貸款，同時(shí)通膨過快上漲，烏中央銀行實(shí)施從緊的貨幣政策，因此各個(gè)銀行被迫緊縮銀根。銀行系統(tǒng)提供住房抵押貸款的總體增長規(guī)模呈減緩趨勢。因此，隨著烏克蘭金融形勢的進(jìn)一步惡化，依靠銀行信貸支撐的建筑市場還會(huì)進(jìn)一步萎縮。

工程停工和大批建筑工人失業(yè)，據(jù)基輔住宅開發(fā)公司提供的材料，目前在基輔，有88家建筑開發(fā)商承建的184個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，因資金不足，已停工。因工程停工失業(yè)的建筑工人超過8萬人。

第四節(jié) 美洲地區(qū)主要國家市場概況

2006年4月份，美國新建住房的開工量以年率計(jì)算為近200萬套，其中獨(dú)門獨(dú)院的單棟住房就高達(dá)156萬多套，約占開工總量的79％。其余的才是供銷售或租住的公寓類房屋，而且面積也有小有大，不少是有好幾個(gè)房間的高標(biāo)準(zhǔn)公寓房。

2007年，美國建筑業(yè)開工率下降8個(gè)百分點(diǎn)，09年美國建筑業(yè)開工的總體衰退，可能比最初認(rèn)為的更加嚴(yán)重。

2009年3月份，美國的房屋開工率又一次出現(xiàn)急劇下滑，領(lǐng)取失業(yè)救濟(jì)的人數(shù)也有所上升。一直被視為未來業(yè)務(wù)晴雨表的營建許可申請(qǐng)，也在三月份降到了51.3萬套。

4月份，美國新房開工量和新房建筑許可證發(fā)放量雙雙降至創(chuàng)紀(jì)錄低點(diǎn)，這說明美國房地產(chǎn)市場的信心遠(yuǎn)沒有恢復(fù)。贖回還在繼續(xù)，新房和二手房仍處在較高的庫存水平，兩者促使4月份房價(jià)繼續(xù)下跌態(tài)勢。

第五節(jié) 當(dāng)前 行業(yè) 存在的問題

1、監(jiān)管不到位帶來發(fā)展失控和市場混亂。前些年，進(jìn)入免燒磚機(jī)及免燒磚 行業(yè) 的企業(yè)非常多，大有一哄而上的架勢。在利益驅(qū)動(dòng)下，一些廠家熱衷于購買簡陋、劣質(zhì)的生產(chǎn)設(shè)備。企業(yè)間競相壓低價(jià)格、惡性競爭，使得市場出現(xiàn)質(zhì)量下降、以次充好等現(xiàn)象，有的地方產(chǎn)品甚至超過一半不合格。這些劣質(zhì)產(chǎn)品，在使用中會(huì)降低墻壁強(qiáng)度，隔熱、保溫效果差，不節(jié)能，有的甚至?xí)狗课莩霈F(xiàn)裂縫、漏水現(xiàn)象。市場混亂在給客戶帶來損失的同時(shí)，也影響了新墻材的聲譽(yù)，使本來推廣就有難度的新墻材雪上加霜。

2、規(guī)模生產(chǎn)企業(yè)(年產(chǎn)1000萬塊標(biāo)磚以下)占 行業(yè) 主體的格局并未改變，制約著 行業(yè) 的發(fā)展和企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步。

3、新型免燒磚的開發(fā)與技術(shù)創(chuàng)新實(shí)力不足，高檔次、高強(qiáng)度產(chǎn)品仍為市場磚瓦 行業(yè) 稀有產(chǎn)品，未形成生產(chǎn)與應(yīng)用的市場大氣候。

4、“免燒磚”這一存在質(zhì)量向題和缺乏市場監(jiān)管的產(chǎn)品，在一些地區(qū)的快速發(fā)展，將給當(dāng)?shù)氐慕ㄖ袌黾敖ㄖ踩珟硪欢[患，必須引起有關(guān)部門的高度重視。

5、技術(shù)裝備水平亟待提高。目前國產(chǎn)磚瓦裝備產(chǎn)品可以滿足中低檔磚瓦產(chǎn)品需要。但生產(chǎn)高檔次、高質(zhì)量產(chǎn)品，還需在原料處理的設(shè)備、真空擠出機(jī)、切碼運(yùn)系統(tǒng)設(shè)備等方面深入 研究 。

第六節(jié) 行業(yè) 未來發(fā)展預(yù)測 分析

灰砂磚近幾年的變化已經(jīng)開始顯現(xiàn)出產(chǎn)品的多元化格局，今后我們 行業(yè) 將會(huì)根據(jù)國家的可持續(xù)性發(fā)展要求，主要向以下幾個(gè)方面發(fā)展：

1、輕質(zhì)高強(qiáng)保溫隔熱方面發(fā)展：主要以空心灰砂磚、多孔磚及加入隔熱保溫材料作為熱阻層的制品將是未來建筑節(jié)能的一個(gè)優(yōu)良產(chǎn)品。

2、向高強(qiáng)磚方面發(fā)展：主要為替代粘土實(shí)心磚做承重基礎(chǔ)用磚。

3、道路廣場等市政建設(shè)用磚。

4、外向墻仿石等外墻裝飾吸音、降噪制品以及仿古建筑制品等方面發(fā)展。

總之， 行業(yè) 只有不斷地努力開發(fā)及完善新產(chǎn)品、新用途，不斷擴(kuò)大應(yīng)用領(lǐng)域，加速 行業(yè) 的技術(shù)改造和技術(shù)進(jìn)步，才會(huì)使我國蒸壓灰砂磚/粉煤灰蒸壓磚瓦工業(yè)有一個(gè)較快的發(fā)展，才會(huì)迎來蒸壓灰砂磚/粉煤灰蒸壓磚工業(yè)的另一個(gè)輝煌。

第七節(jié) 行業(yè) 投資前景 分析

新型免燒磚具有質(zhì)輕（粉煤灰磚可替代加氣混凝土磚用其重量基本相等且強(qiáng)度高），強(qiáng)度為平均抗壓強(qiáng)度164~192kgf/cm2，抗折強(qiáng)度26~44kgf/cm2，耐高溫（800℃以上）、耐潮濕，耐鹽堿、不怕水，外觀整齊等同時(shí)吸水率、抗凍融性、軟化系數(shù)等方面均能達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)。全部綜合成本（工資、企業(yè)費(fèi)、營業(yè)稅）為0.07元/塊左右。

在生產(chǎn)過程中，由于不需燒結(jié)和蒸養(yǎng)，因此，生產(chǎn)工藝簡單，技術(shù)易掌握，而且用該技術(shù)生產(chǎn)磚投資少，見效快，該產(chǎn)品不僅適用樓房墻體建筑，對(duì)工業(yè)建筑同樣適用。

目前，我國燃煤電廠每年排放的煤灰、爐渣及工礦企業(yè)排放的各種廢料不計(jì)其數(shù)，對(duì)環(huán)境造成了嚴(yán)重污染，近幾年來，國家對(duì)工業(yè)廢料的綜合利用和治理非常重視，專門成立了科研協(xié)會(huì)，在政策上也做了些優(yōu)惠規(guī)定。

總之，結(jié)合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展及能源狀況以及隨著我國加入世貿(mào)組織和2008年北京奧運(yùn)會(huì)的舉辦，大力發(fā)展免蒸磚具有非常旺盛的生命力，未來投資前景廣闊。

第八節(jié) 政策風(fēng)險(xiǎn)

免燒磚符合我國“保護(hù)農(nóng)田、節(jié)約能源、因地制宜、就地取材”的發(fā)展建材總方針，符合國務(wù)院曾轉(zhuǎn)發(fā)“嚴(yán)格限制毀田燒磚積極推動(dòng)墻體改革的意見”，符合國家財(cái)政部國家稅務(wù)總局曾發(fā)布的財(cái)稅字（1996）20號(hào)文件“關(guān)于繼續(xù)對(duì)部分資源綜合利用產(chǎn)品等實(shí)行增值稅優(yōu)惠政策的通知”。

免燒磚能充分利用粉煤灰，工業(yè)廢渣，減少環(huán)境污染，節(jié)能降耗，保護(hù)土地資源，是政府大力支持的新興產(chǎn)業(yè).

免燒磚生產(chǎn)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)是非常小的，但由于一些地方政府并沒有采取很到位的措施，使一些粘土磚廠又重新開張，很大程度上沖擊上免燒磚廠。

第九節(jié) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

隨著國家相關(guān)禁實(shí)力度的加大再加上國內(nèi)的廢渣資源和建筑市場的大量需求，然而大量劣質(zhì)免燒磚機(jī)的存在導(dǎo)致大量生產(chǎn)劣質(zhì)免燒磚的磚廠存在，一些小設(shè)備廠家為了短時(shí)期的效益，低價(jià)銷售很多技術(shù)落后，質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的設(shè)備，根本不會(huì)為用戶提供相關(guān)的技術(shù)服務(wù)，導(dǎo)致很多磚廠生產(chǎn)不出磚，就算是生產(chǎn)出磚，質(zhì)量也是相當(dāng)?shù)牟?。造成了?fù)面影響，以至于社會(huì)上流傳說免燒磚是不可靠的，質(zhì)量差，免燒磚生產(chǎn)企業(yè)面臨的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)較大。

第十節(jié) 市場風(fēng)險(xiǎn)

在提倡節(jié)能減排的今天，傳統(tǒng)的粘土磚由于污染大、能耗高已經(jīng)逐漸退出建材墻材市場，免燒磚有著巨大的市場空間和市場潛力，產(chǎn)品以無可比擬的優(yōu)勢全面替代粘土磚瓦，符合國家 產(chǎn)業(yè)政策 ，具有強(qiáng)大的市場競爭力，其獨(dú)特的性能及成本優(yōu)勢是其它材料不可替代的。

免燒磚在農(nóng)村的市場前景業(yè)十分廣闊，作為新農(nóng)村建設(shè)主要內(nèi)容之一的民居建設(shè)，其品質(zhì)也將邁向一個(gè)更高的臺(tái)階。在帶動(dòng)農(nóng)村建筑業(yè)持續(xù)升溫的同時(shí)，必將帶動(dòng)墻材業(yè)的迅猛發(fā)展。新型免燒磚生產(chǎn)企業(yè)面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)不大。

第十一節(jié) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

制度及財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制。這些制度的建立是公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的有力保障。但財(cái)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任制需要不斷完善和發(fā)展，需要不斷落實(shí)，檢查和監(jiān)督，也存在公司有關(guān)人員在執(zhí)行有關(guān)規(guī)章制度時(shí)由于未能正確理解，把握和執(zhí)行相關(guān)規(guī)定而導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理制度不能有效貫徹的可能，因此公司面臨財(cái)務(wù)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)。

由于我國人民幣持續(xù)升值，公司匯兌損益也隨之上升。目前人民幣匯率持續(xù)上升的走勢有利于公司進(jìn)口業(yè)務(wù)，但一旦匯率反向波動(dòng)，則將對(duì)公司的經(jīng)營業(yè)績產(chǎn)生不利影響。如果是出口公司，匯率的上升將影響到企業(yè)的利潤及生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。對(duì)于融資方式主要是銀行債務(wù)融資、信用證項(xiàng)下的融資和銀行承兌匯票的貼現(xiàn)等的企業(yè)來說，公司原料集中采購、集中付款且單次采購付款金額較大的特點(diǎn)，造成公司在原料集中采購付款時(shí)點(diǎn)上相對(duì)的資金壓力，存在一定的償債風(fēng)險(xiǎn)。

第十二節(jié) 經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)

1、高級(jí)管理人才和技術(shù)人才短缺的風(fēng)險(xiǎn)

隨著國內(nèi)產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模的迅速擴(kuò)大，對(duì)公司生產(chǎn)組織、內(nèi)部管理、研發(fā)力量、技術(shù)支持、售后服務(wù)都提出了較高的要求，需要更多的中高級(jí)人才以滿足公司快速發(fā)展的要求。因此，如果不能持續(xù)引進(jìn)高級(jí)人才，勢必對(duì)公司的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

2、經(jīng)營模式調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)

隨著經(jīng)營模式的調(diào)整，公司的資金、產(chǎn)能將向自主品牌營銷模式不斷傾斜。在這一過渡時(shí)期，由于自主營銷網(wǎng)絡(luò)需要逐步建設(shè)和完善，自主創(chuàng)新能力也需要進(jìn)一步提高，公司將面臨一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

免責(zé)申明：本文僅為中經(jīng)縱橫 市場 研究 觀點(diǎn)，不代表其他任何投資依據(jù)或執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)行為。如有其他問題，敬請(qǐng)來電垂詢：4008099707。特此說明。