業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然7月全國(guó)樓市成交出現(xiàn)“淡季不淡”的行情，但房貸執(zhí)行政策趨于收緊、房?jī)r(jià)走高等因素作用，8月樓市成交或?qū)⑦M(jìn)入平穩(wěn)期。
住宅開發(fā)投資增速一年半來首現(xiàn)回升
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年1－7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資52562億元，同比名義增長(zhǎng)4.3％，增速比1－6月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資35380億元，增長(zhǎng)3.0％，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎解讀稱，雖然全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資整體增速仍在回落，但經(jīng)歷了一年半的下行之后，住宅投資增速首現(xiàn)回升。“住宅投資占全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重超過三分之二，其增速回升將對(duì)下一步全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資產(chǎn)生拉動(dòng)作用。”
李皎進(jìn)一步分析認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速雖然仍處于回落通道，但其回落幅度卻在持續(xù)減緩。“1－7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度比1－6月份減緩0.2個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，各月投資累計(jì)增速回落幅度逐月縮小，房地產(chǎn)開發(fā)投資現(xiàn)企穩(wěn)跡象。”
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)投資的企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)得益于開發(fā)商的“荷包”滿滿。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金69301億元，同比增長(zhǎng)0.5％，今年以來連續(xù)第二個(gè)月增速為正。值得注意的是，在各類到位資金中，企業(yè)定金及預(yù)收款由1－6月份的下降0.9％轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)2.4％。這充分說明商品房銷售市場(chǎng)繼續(xù)回暖，而銷售回升帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠。
重點(diǎn)城市樓市回暖加速非重點(diǎn)城市市場(chǎng)仍在“弱復(fù)蘇”
數(shù)據(jù)顯示，1－7月份，住宅銷售面積53009萬平方米，同比增長(zhǎng)6.9％，增速比1－6月份提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售額34884億元，同比大漲16.8％，比1－6月提高3.9個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，部分熱點(diǎn)城市銷售火爆。1－7月份，深圳、寧波、杭州銷售面積增速超過50％，銷售額增速超過70％，帶動(dòng)40個(gè)重點(diǎn)城市的銷售市場(chǎng)表現(xiàn)明顯好于非重點(diǎn)城市。
數(shù)據(jù)顯示，1－7月份重點(diǎn)城市商品房銷售面積增長(zhǎng)8.2％，增速比1－6月份提高2.7個(gè)百分點(diǎn)，比非重點(diǎn)城市高3.5個(gè)百分點(diǎn)；銷售額增長(zhǎng)18.6％，增速比1－6月份提高4.5個(gè)百分點(diǎn)，比非重點(diǎn)城市高11.3個(gè)百分點(diǎn)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與往年7月相比，今年淡季不淡特征明顯。以全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的上海為例，截至7月底，上海樓市已連續(xù)3個(gè)月成交“爆量”，無論是新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，成交表現(xiàn)均完勝去年同期。
上海鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示，“7月份上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)近3.5萬套的二手房成交，這是以往沒有過的。截至7月底，今年上海全市的二手房成交量已達(dá)20.07萬套，超過了去年19.63萬套的全年水平。”
但在當(dāng)前樓市供求基本面未變、價(jià)格整體趨穩(wěn)的情況下，全國(guó)大部分城市依然處于消化存量、以價(jià)換量的狀態(tài)中。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長(zhǎng)陳杰教授分析認(rèn)為，從本質(zhì)上來講，決定樓市成交量?jī)r(jià)的主要變量仍是市場(chǎng)供需關(guān)系。目前三四線城市已經(jīng)處于飽和狀態(tài)。對(duì)于這些城市來說，雖然“330樓市新政策”能夠提高住房支付能力，改善住房市場(chǎng)預(yù)期，加速去庫存速度，但并不能從根本上扭轉(zhuǎn)這些地區(qū)的住房供求關(guān)系趨于寬松的中長(zhǎng)期趨勢(shì)。
土地成交量?jī)r(jià)下行預(yù)計(jì)后市將恢復(fù)理性
銷售情況好轉(zhuǎn)也增強(qiáng)了部分房企的購(gòu)地積極性。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1－7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12113萬平方米，同比下降32.0％，降幅比1－6月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款3593億元，下降25.6％，降幅收窄3.3個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)發(fā)布研報(bào)稱，7月全國(guó)土地供應(yīng)回落是土地成交量?jī)r(jià)下行的主要原因。根據(jù)國(guó)土部數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)4.7萬公頃，同比下降38.2％。但從各線城市來看，土地成交溢價(jià)率集體走高，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，7月成交單價(jià)過萬的16宗地塊均為溢價(jià)成交，其中15宗溢價(jià)率超過50％，福州、合肥等地出現(xiàn)成交地塊溢價(jià)率甚至超過110％。
一線城市“地王”紀(jì)錄則再被刷新。7月15日，上海閘北某地塊以總價(jià)88.15億元、樓面價(jià)為27022元／平方米被金融街競(jìng)得，溢價(jià)率為50％，刷新今年以來上海土地總價(jià)紀(jì)錄。
易居研究院發(fā)布研報(bào)稱，7月份十大典型城市土地出讓金收入599億元，同比上漲7.7％。雖然土地成交量下降，但土地出讓金成交均價(jià)上漲動(dòng)能依然強(qiáng)勁。
土地價(jià)格的節(jié)節(jié)上漲是否意味著后市房?jī)r(jià)的上揚(yáng)？
易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，7月樓市成交的節(jié)節(jié)攀升是“330樓市新政策”的強(qiáng)力刺激的延續(xù)效應(yīng)。三季度，隨著政策效應(yīng)的不斷減弱，加之房貸政策執(zhí)行在部分地區(qū)出現(xiàn)收緊，以及重點(diǎn)城市價(jià)格走高等因素作用，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)會(huì)逐步恢復(fù)理性，8月住宅成交量?jī)r(jià)或?qū)⒊霈F(xiàn)微降。