第一節(jié) 2009年中國房地產政策解析
一、加大保障性住房建設力度
國務院辦公廳21日在中國政府網發(fā)布《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》。意見提出，加大保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發(fā)展。
意見主要有以下幾項內容。一是加大保障性住房建設力度，爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區(qū)改造問題。在加大保障性住房建設力度的同時，積極推進農村危房改造。
二是進一步鼓勵普通商品住房消費。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。
三是支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。引導房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。支持房地產開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。取消城市房地產稅。
四是強化地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責。落實地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責。因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。
五是加強房地產市場監(jiān)測。繼續(xù)加強房地產市場監(jiān)測 分析 ，建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計制度，完善市場監(jiān)測 分析 機制，準確把握房地產市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高調控措施的預見性、針對性和有效性。
意見提到，積極營造良好的輿論氛圍。堅持正確的輿論導向。以加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產市場健康發(fā)展為基調，大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效，著力穩(wěn)定市場信心。
二、進一步鼓勵普通商品住房消費
2008年，國務院辦公廳２１日發(fā)布的《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》明確，要進一步鼓勵普通商品住房消費。
意見提出，加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎J款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。
對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉讓免征營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉讓免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
將現(xiàn)行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅，改為超過2年（含2年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅；個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅。
意見明確，以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。
三、支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化
國務院辦公廳21日發(fā)布的《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》提出，支持房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。
意見提到，引導房地產開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。房地產開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進商品住房銷售。地方各級人民政府要做好2008年年底前房地產項目工程款結算、農民工工資發(fā)放等工作的監(jiān)督檢查。對于房地產開發(fā)企業(yè)調整住房銷售價格過程中出現(xiàn)的糾紛，要努力做好化解工作，引導當事人依據(jù)合同約定通過法律途徑解決。
支持房地產開發(fā)企業(yè)合理的融資需求。商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產開發(fā)企業(yè)兼并重組有關企業(yè)或項目，提供融資支持和相關金融服務。支持資信條件較好的企業(yè)經批準發(fā)行 企業(yè)債券，開展房地產投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。意見明確，取消城市房地產稅。為進一步公平稅負，完善房地產稅收制度，按照法定程序取消城市房地產稅，內外資企業(yè)和個人統(tǒng)一適用《中華人民共和國房產稅暫行條例》。
四、強化地方政府穩(wěn)定房地產市場的責任
（一）落實地方人民政府穩(wěn)定房地產市場的職責?！兑庖姟窂娬{了穩(wěn)定房地產市場由省級人民政府負總責、市縣人民政府抓落實的工作責任制。各地區(qū)在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下,可以結合當?shù)貙嶋H,進一步采取加大保障性住房建設力度、鼓勵住房合理消費、促進房地產市場健康發(fā)展的政策措施,并就穩(wěn)定土地供應、依法做好拆遷管理工作、嚴格建設程序管理、確保工程質量等提出了原則性要求。同時,還明確廉租住房建設以配建為主。
（二）因地制宜解決其他住房困難群體住房問題。目前,隨著廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區(qū)改造力度加大,絕大部分低收入住房困難家庭住房條件將逐步得到改善,中低收入家庭、新就業(yè)職工等群體的住房問題將會更加突出。這些家庭既不符合享受廉租住房、經濟適用住房的條件,又無力在市場上購買普通商品住房。為此,《意見》提出,在堅持住房市場化和對低收入住房困難家庭實行住房保障的同時,對不符合廉租住房和經濟適用住房供應條件,又無力購買普通商品住房的家庭,要從當?shù)貙嶋H出發(fā),采取發(fā)展租賃住房等多種方式,因地制宜解決其住房問題。
五、加強房地產市場監(jiān)測
（一）繼續(xù)加強房地產市場監(jiān)測 分析 。房地產市場監(jiān)測 分析 是科學判斷房地產市場形勢的重要基礎工作。《意見》強調,各地區(qū)、各有關部門要建立健全房地產市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計制度,完善市場監(jiān)測 分析 機制,準確把握房地產市場走勢,及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題,提高調控措施的預見性、針對性和有效性。房地產市場各地情況不同、差異較大,要加強分類指導,并注意總結和推廣各地好的經驗和做法。
（二）加強監(jiān)督檢查。這是督促各地貫徹落實各項調控政策措施的重要手段?！兑庖姟芬?guī)定,國務院有關部門要按照各自職責,抓好加快保障性住房建設和促進房地產市場健康發(fā)展有關政策措施的落實和監(jiān)督檢查工作。住房城鄉(xiāng)建設部要會同有關部門,加強對國家補助資金使用和建設工程質量的監(jiān)督檢查,特別要加強對棚戶區(qū)改造工作的監(jiān)督指導,確保改造工作順利進行。
六、積極營造良好的輿論氛圍
新聞宣傳是社會各界了解住房政策和房地產市場走向的重要途徑。《意見》強調,要堅持正確的輿論導向。要以加快保障性住房建設,鼓勵住房合理消費,促進房地產市場健康發(fā)展為基調,大力宣傳中央出臺的各項政策措施及其成效,著力穩(wěn)定市場信心。對各種散布虛假信息、擾亂市場秩序的行為要嚴肅查處。同時,要加強市場經濟條件下風險意識的宣傳和教育工作。
第二節(jié) 我國住宅 市場發(fā)展 現(xiàn)狀
一、2008-2009年中國房地產 行業(yè) 發(fā)展概述
2008年，受自然災害、國際金融危機和經濟周期性變化等因素的影響，我國房地產市場發(fā)生了較大的變化，全國房地產市場進入明顯的調整期。面對不斷下滑的宏觀經濟形勢，黨中央國務院果斷提出“保增長、擴內需、調結構、惠民生”的調控方針，實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，對拉升經濟起到重要作用。伴隨一攬子政策的實施，我國房地產開發(fā)業(yè)下降態(tài)勢逐步得到遏制，房地產開發(fā)業(yè)在促進國民經濟發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揮了不可替代的重要作用。雖然受經濟危機影響，但房地產業(yè)增加值占國內生產總值的比重仍為4.8%。2008年，全國房地產開發(fā)完成投資31203億元，比上年增長23.4%。
2008年我國房地產市場呈現(xiàn)以下特點：
——房地產開發(fā)企業(yè)個數(shù)大幅度增長。2008年我國房地產開發(fā)企業(yè)個數(shù)達到87562個，比2007年增長41.1%。
——中、西部地區(qū)投資增速快于東部。2008年，東、中、西部地區(qū)分別完成房地產開發(fā)投資18787億元、6373億元、6042億元，分別比上年增長20.0%、33.5%和24.3%。
——中、西部地區(qū)投資增速快于東部。2008年，東、中、西部地區(qū)分別完成房地產開發(fā)投資18787億元、6373億元、6042億元，分別比上年增長20.0%、33.5%和24.3%。
——商品住宅投資比重上升。2008年，全國商品住宅投資22441億元，同比增長24.6%，占房地產開發(fā)投資的比重71.9%，比上年提高0.7個百分點。
——土地購置面積增速下降，土地開發(fā)面積增速有所提高。2008年，全國房地產開發(fā)企業(yè)購置土地面積39353萬平方米，同比下降2.2%。完成土地開發(fā)面積28710萬平方米，增幅比上年提高2.5個百分點。
——新開工面積增幅回落，銷售面積增速明顯下降。2008年，全國房屋新開工面積10.3億平方米，增長7.5%，增幅比上年回落12.9個百分點。全國商品房銷售面積為6.6億平方米，下降14.7%。
受全國固定資產投資快速增長的影響，2008年全國建筑業(yè)規(guī)模不斷發(fā)展，生產穩(wěn)步擴大，勞動生產率進一步提高，清理拖欠款和農民工工資成效顯現(xiàn)，產業(yè)集中度增強。建筑業(yè)企業(yè)生產經營基本情況呈現(xiàn)以下特征：
——建筑業(yè)總產值平穩(wěn)增長。2008年，全國建筑業(yè)企業(yè)（指具有資質等級的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)，不含勞務分包建筑業(yè)企業(yè)，下同）完成建筑業(yè)總產值62037億元，同比增長21.5%。
——房屋建筑施工面積不斷擴大。2008年，建筑業(yè)企業(yè)房屋建筑施工面積53.05億平方米，同比增長10.1%。
——竣工產值和竣工房屋面積低速增長。2008年，建筑業(yè)企業(yè)完成竣工產值39342億元，同比增長17.1%；房屋建筑竣工面積22.36億平方米，同比增長9.6%。
——建筑業(yè)企業(yè)簽訂合同額較快增長。2008年，建筑業(yè)企業(yè)簽訂合同額104241億元，同比增長25%。
——建筑業(yè)企業(yè)勞動生產率進一步提高。2008年，建筑業(yè)企業(yè)按建筑業(yè)總產值計算的勞動生產率為161805元/人，比上年增長9.3%。
——建筑業(yè)企業(yè)利潤較快增長。2008年，建筑業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額2202億元，同比增長41%；上繳稅金總額2265億元，同比增長32.1%。